成都远洋太古里考察报告
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Christopher Bu卜柯文、Nisiss 怡夕、Annakiki、ZUCZUG 素然、WOO 妩、Miidii谜底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服饰品牌)、 Croquis 速写(江南布衣旗下的男装设计师品牌)、Blue Erdos(鄂尔多斯旗下的年轻时尚女装品牌)、JORYA/CAROLINE
业态规划——三层空间业态规划
主要业态：餐饮(西餐、红酒吧、日式烧烤）
特色：较大的露台面积，可以免费提供给租户使用， 弥补了三层面积不足的问题，同时提供了较好的观 景效果；
层高较低（坡屋顶导致层高约3米左右）
业态规划——负一层业态规划
规模：6万方 业态：国内二线零售品牌、方所书店（2000㎡）、ole超市（1500㎡）、电影院 （2000 ㎡ ） 特色：较高的层高（约6-8米，成都市一般为3-4米），给人较为宽敞的空间感
Apple、MUJI 无印良品、Leica 徕卡、方所书店、THE BEAST 野兽派、Christofle 昆庭、Moleskine笔记本、Mani & Pedi大班美甲、Askido爱饰 琦朵美甲、Jurlique SPA、ZARAHOME、LAMY、ZWILLING双立人、Rebecca、Toni & Guy、MM by Hair Code 、BOSE、B&O
业态规划——旗舰型零售业态分布
在主要动线位置将整栋出租给 国际一线零售品牌；
将广东会馆等历史建筑修复以 后，以合院、整栋等整体出租 方式给国际一线品牌，展示、 活动区域；
业态规划——二层空间业态规划
主要业态：少量餐饮（主 要是二跃三式的门店，约 15-20㎡），国内二线零售 品牌店
特色： 通过空中连廊将整个太古 里的二层空间联接为一个 整体的动线 较为宽阔的街道尺度（约 6-8米）可以提供较好的外 摆空间； 二层街面设计了排污排水 系统
较大的单体商铺面积：平均约200㎡左右 下沉式出入空间：设置了较大的下沉式的楼梯或自动扶梯，导入人群向下
业态规划 新型街区购物中心
业态新
增加新型业 态、买手店等
许多首次进 入成都的品牌
品牌新
新
规划新
区域唯一老成
都风格购物街区
资源新
与大慈寺 古韵结合打造
业态规划
业态类型
首次入驻成都
精品名品
生活方式
运营模式
租金水平：首层约1500元/㎡/月，二三层依次做30%递减； 租金模式：无免租期，采用租金逐年浮动模式及租金+销售额提成的组 合模式； 物管费用：230元/㎡/月
招商模式及策略： 1.对国际一线品牌采用低租金外加整栋、合院招租的模式，签订约15 年长期合同；对国内一线品牌采用租金+销售额提成模式，对国内二线 采用租金逐年浮动模式。 2.慢里主要设置翻桌率较高的快餐型业态，在租金水平较低的三层设 置其他餐饮业态； 3.将对面积需求较大的超市、影院、书店等业态布置在负一层，提高 项目调性和体验性，为负一层导入客源同时，节约地面商业面积；
购物中心、酒店、写字楼
1,000（零售，位于购物区） 610（办公楼，其中地下停车位约500个，地面公共停车 位约110个）
第一太平戴维斯
The Oval Partnership（香港） MAKE Architects（英国）
2014年10月底
总体规划
甲级写字楼—睿东中心 （12万方）
酒店—博舍、42间客房 （2.3万方）
David Mayer Naman、Hugo Boss、Neil Barrett ZARA、i.t、Hollister、Diesel、DSquared2 D二次方、Ed Hardy、Izzue、45R、Bape、b+ab、Maje、Peuterey、Hi Panda、ONLY、Vero Moda、SELECTED、Jack Jones、CRZ、Lacoste
分类包括：精品名品、生活方式、 For Lady、 For Man、潮流时尚、中国设计师品牌、集合店&买手店、 鞋履、箱包配饰、 妆品护肤、 运动、美食。
业态规划——地面业态规划
地下层面积：4万方 地上购物中心： 酒店房间数。单间面积 停车位：1500？
单栋商业面积约15002000㎡ 首层单体商铺面积约 400-600㎡ 二层约 400-500㎡ 三层约 200-300㎡
太古里个案分析
研发中心 许脉
基础指标
地址 开发商 占地面积（亩）
总建面（万方）
容积率 建筑形态 停车位 招商代理 建筑设计 开业时间
大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东 大街（直接连通地铁2号线和兴建中的3号线的交汇站） 远洋地产控股有限公司（50%） 太古地产有限公司（50%）
106亩
营销动态
2010年底
2012年9月
Fra Baidu bibliotek
2013年8月
2014年10月 30日
2014年12月 5日
拍地
太古地产、远洋 地产联合拿地
动工
写字楼销售
销售89%
体验期启动
太古里购物中心
正式开业
太古里购物中心
总结
形态特色 1、川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在 反映“老成都”深厚人文内涵的同时也兼具了洋气与时尚的现代属性。 2、二层的联通平台，将太古里所有独立建筑有机串联起来。人流动线在二层形成流 动联通，利于二层商业的经营和盘活。二层休憩平台将享有更好的阳光，更全面的街 区景观，是一个天然的观景平台。 3、面积过大的二层走廊平台，在一定程度上破坏独立建筑的空间感（对比北京三里 屯太古里）。地面一层游人视角上的立面视线景观被横亘在头顶的连廊破坏，“天空 从此不一样”的宣传语在部分街区品质有折扣。 4、太古里街区的水景还未打造出来，灯光还在改进和调试的过程中。因此截至目前 为止，街区的景观性呈现还不尽如人意。 5、太古里功能分区“快里”“慢里”“东里”在建筑、街道、景观等形态上没有较 大的差别，主要以业态进行区分。
Anne Fontaine、EQ:IQ、Maryling、DVF、Marni、Sandro、Deicy、on&on、Editon Mo&Co、Sammy Collection、Max & Co、Sportmax斯宝 麦斯、Victoria's Secret 维多利亚的秘密、ETRO艾绰、Lafayette 148 New York、Repetto 丽派朵、Pierre Balmain 皮埃尔·巴尔曼
THE END
THANKS!
For Lady For Man 潮流时尚 中国设计师品牌 集合店&买手店
鞋履 箱包配饰 妆品护肤
运动
品牌名称
野兽派、无印良品旗舰店、百丽宫影城、方所书店、Christopher Bu、亚历山大麦昆、coterie潮牌眼镜集合店、bonpoinp顶级童装店
GUCCI古驰 亚太旗舰店、Hermès爱马仕 亚太旗舰店、Chloé新概念双层旗舰店、Miu Miu、Alexander McQueen 亚历山大.麦昆、Jimmy Choo、 Stella McCartney 斯特拉·麦卡特、Vertu 威图、TASAKI、Givenchy 纪梵希、Versace 范思哲、Cartier 卡地亚、Longines 浪琴、Omega 欧米茄、 Blancpain 宝珀、Bregue 宝玑
总楼面面积逾25.1万平方米 / 逾271万平方英尺 ·零售街区 （逾10.6万平方米 / 逾114万平方英尺） ·博舍—拥有100间客房的都会风尚酒店 （逾1.52万平方米 / 逾163,800平方英尺） ·拥有42间客房的服务式公寓 （逾7,600平方米 / 约82,000平方英尺） ·办公楼—睿东中心 （发展作销售物业） （逾12.3万平方米 / 逾132万平方英尺）
Maria Luisa、drivepro、Monosociety 物心、I.T、Double Park、LensCrafters 亮视点、Coterie眼镜店、P Plus、CPU、SEPHORA 丝芙兰、NY Fashion
Onitsuka Tiger 鬼冢虎、Kat Maconie、Stella Luna、New Balance新百伦、ASH、Clarks其乐、)、Hot Wind热风 Anne Karen、Furla 芙拉、Lapalette、Offermann、Cortor、Alexandre Zouari 亚历山大·施华利、AGATHA 瑷嘉莎、木九十、eGG、Kate Spade、Michael Kors、SWAROVSKI施华洛世奇、I Do、RIMOWA MTM量肤定制、Benefit、雅诗兰黛、Bobbi Brown 、M.A.C、Etude House 爱丽小屋、Innisfree 悦诗风吟 Y3、Under Armour、J.Lindeberg、Adidas Woman、Adidas、MLB
购物中心—太古里 （10万方）
地下商场
建筑
风格理念：开放式、低密度街区购物中心 通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配 以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。
建筑——街道尺度、景观
街道尺度：10米左右。 景观：街区设有水景，但由于施工关系，目前没有修 建完全，现全部由木板覆盖，预计今年二季度内完成 修建。
业态规划
业态定位：新型街区购物中心 项目内零售包括电影院等占到70%，餐饮和生活时尚类占到30%左右。
➢ “快里”由三条精彩纷呈的购物街贯通东西 两个聚集人潮的广场，众多国际品牌将以独 栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象。
➢ “慢里”是围绕大慈寺精心打造的慢生活里 巷，以慢调生活为主题。包含精致美食与文 化休闲。
国际一线设置在靠近春 熙路商圈IFS一侧， 国内一线主要在靠近东 大街一侧 国内年轻潮流品牌主要 在东面
业态规划——动线分布
慢东 里里 快里
通过空中连廊、自动扶梯、下沉式负层 出入空间等设计的引入，将整个商业区 地面、地下形成多维立体交通网络。形 成空间有机融合，立体格局相互交融的 动线格局； 在主入口、动线交汇点设计3个小型的 广场空间，形成可以人气快速聚集的公 共空间，同时提供活动、展示空间；
业态规划——三层空间业态规划
主要业态：餐饮(西餐、红酒吧、日式烧烤）
特色：较大的露台面积，可以免费提供给租户使用， 弥补了三层面积不足的问题，同时提供了较好的观 景效果；
层高较低（坡屋顶导致层高约3米左右）
业态规划——负一层业态规划
规模：6万方 业态：国内二线零售品牌、方所书店（2000㎡）、ole超市（1500㎡）、电影院 （2000 ㎡ ） 特色：较高的层高（约6-8米，成都市一般为3-4米），给人较为宽敞的空间感
Apple、MUJI 无印良品、Leica 徕卡、方所书店、THE BEAST 野兽派、Christofle 昆庭、Moleskine笔记本、Mani & Pedi大班美甲、Askido爱饰 琦朵美甲、Jurlique SPA、ZARAHOME、LAMY、ZWILLING双立人、Rebecca、Toni & Guy、MM by Hair Code 、BOSE、B&O
业态规划——旗舰型零售业态分布
在主要动线位置将整栋出租给 国际一线零售品牌；
将广东会馆等历史建筑修复以 后，以合院、整栋等整体出租 方式给国际一线品牌，展示、 活动区域；
业态规划——二层空间业态规划
主要业态：少量餐饮（主 要是二跃三式的门店，约 15-20㎡），国内二线零售 品牌店
特色： 通过空中连廊将整个太古 里的二层空间联接为一个 整体的动线 较为宽阔的街道尺度（约 6-8米）可以提供较好的外 摆空间； 二层街面设计了排污排水 系统
较大的单体商铺面积：平均约200㎡左右 下沉式出入空间：设置了较大的下沉式的楼梯或自动扶梯，导入人群向下
业态规划 新型街区购物中心
业态新
增加新型业 态、买手店等
许多首次进 入成都的品牌
品牌新
新
规划新
区域唯一老成
都风格购物街区
资源新
与大慈寺 古韵结合打造
业态规划
业态类型
首次入驻成都
精品名品
生活方式
运营模式
租金水平：首层约1500元/㎡/月，二三层依次做30%递减； 租金模式：无免租期，采用租金逐年浮动模式及租金+销售额提成的组 合模式； 物管费用：230元/㎡/月
招商模式及策略： 1.对国际一线品牌采用低租金外加整栋、合院招租的模式，签订约15 年长期合同；对国内一线品牌采用租金+销售额提成模式，对国内二线 采用租金逐年浮动模式。 2.慢里主要设置翻桌率较高的快餐型业态，在租金水平较低的三层设 置其他餐饮业态； 3.将对面积需求较大的超市、影院、书店等业态布置在负一层，提高 项目调性和体验性，为负一层导入客源同时，节约地面商业面积；
购物中心、酒店、写字楼
1,000（零售，位于购物区） 610（办公楼，其中地下停车位约500个，地面公共停车 位约110个）
第一太平戴维斯
The Oval Partnership（香港） MAKE Architects（英国）
2014年10月底
总体规划
甲级写字楼—睿东中心 （12万方）
酒店—博舍、42间客房 （2.3万方）
David Mayer Naman、Hugo Boss、Neil Barrett ZARA、i.t、Hollister、Diesel、DSquared2 D二次方、Ed Hardy、Izzue、45R、Bape、b+ab、Maje、Peuterey、Hi Panda、ONLY、Vero Moda、SELECTED、Jack Jones、CRZ、Lacoste
分类包括：精品名品、生活方式、 For Lady、 For Man、潮流时尚、中国设计师品牌、集合店&买手店、 鞋履、箱包配饰、 妆品护肤、 运动、美食。
业态规划——地面业态规划
地下层面积：4万方 地上购物中心： 酒店房间数。单间面积 停车位：1500？
单栋商业面积约15002000㎡ 首层单体商铺面积约 400-600㎡ 二层约 400-500㎡ 三层约 200-300㎡
太古里个案分析
研发中心 许脉
基础指标
地址 开发商 占地面积（亩）
总建面（万方）
容积率 建筑形态 停车位 招商代理 建筑设计 开业时间
大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东 大街（直接连通地铁2号线和兴建中的3号线的交汇站） 远洋地产控股有限公司（50%） 太古地产有限公司（50%）
106亩
营销动态
2010年底
2012年9月
Fra Baidu bibliotek
2013年8月
2014年10月 30日
2014年12月 5日
拍地
太古地产、远洋 地产联合拿地
动工
写字楼销售
销售89%
体验期启动
太古里购物中心
正式开业
太古里购物中心
总结
形态特色 1、川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在 反映“老成都”深厚人文内涵的同时也兼具了洋气与时尚的现代属性。 2、二层的联通平台，将太古里所有独立建筑有机串联起来。人流动线在二层形成流 动联通，利于二层商业的经营和盘活。二层休憩平台将享有更好的阳光，更全面的街 区景观，是一个天然的观景平台。 3、面积过大的二层走廊平台，在一定程度上破坏独立建筑的空间感（对比北京三里 屯太古里）。地面一层游人视角上的立面视线景观被横亘在头顶的连廊破坏，“天空 从此不一样”的宣传语在部分街区品质有折扣。 4、太古里街区的水景还未打造出来，灯光还在改进和调试的过程中。因此截至目前 为止，街区的景观性呈现还不尽如人意。 5、太古里功能分区“快里”“慢里”“东里”在建筑、街道、景观等形态上没有较 大的差别，主要以业态进行区分。
Anne Fontaine、EQ:IQ、Maryling、DVF、Marni、Sandro、Deicy、on&on、Editon Mo&Co、Sammy Collection、Max & Co、Sportmax斯宝 麦斯、Victoria's Secret 维多利亚的秘密、ETRO艾绰、Lafayette 148 New York、Repetto 丽派朵、Pierre Balmain 皮埃尔·巴尔曼
THE END
THANKS!
For Lady For Man 潮流时尚 中国设计师品牌 集合店&买手店
鞋履 箱包配饰 妆品护肤
运动
品牌名称
野兽派、无印良品旗舰店、百丽宫影城、方所书店、Christopher Bu、亚历山大麦昆、coterie潮牌眼镜集合店、bonpoinp顶级童装店
GUCCI古驰 亚太旗舰店、Hermès爱马仕 亚太旗舰店、Chloé新概念双层旗舰店、Miu Miu、Alexander McQueen 亚历山大.麦昆、Jimmy Choo、 Stella McCartney 斯特拉·麦卡特、Vertu 威图、TASAKI、Givenchy 纪梵希、Versace 范思哲、Cartier 卡地亚、Longines 浪琴、Omega 欧米茄、 Blancpain 宝珀、Bregue 宝玑
总楼面面积逾25.1万平方米 / 逾271万平方英尺 ·零售街区 （逾10.6万平方米 / 逾114万平方英尺） ·博舍—拥有100间客房的都会风尚酒店 （逾1.52万平方米 / 逾163,800平方英尺） ·拥有42间客房的服务式公寓 （逾7,600平方米 / 约82,000平方英尺） ·办公楼—睿东中心 （发展作销售物业） （逾12.3万平方米 / 逾132万平方英尺）
Maria Luisa、drivepro、Monosociety 物心、I.T、Double Park、LensCrafters 亮视点、Coterie眼镜店、P Plus、CPU、SEPHORA 丝芙兰、NY Fashion
Onitsuka Tiger 鬼冢虎、Kat Maconie、Stella Luna、New Balance新百伦、ASH、Clarks其乐、)、Hot Wind热风 Anne Karen、Furla 芙拉、Lapalette、Offermann、Cortor、Alexandre Zouari 亚历山大·施华利、AGATHA 瑷嘉莎、木九十、eGG、Kate Spade、Michael Kors、SWAROVSKI施华洛世奇、I Do、RIMOWA MTM量肤定制、Benefit、雅诗兰黛、Bobbi Brown 、M.A.C、Etude House 爱丽小屋、Innisfree 悦诗风吟 Y3、Under Armour、J.Lindeberg、Adidas Woman、Adidas、MLB
购物中心—太古里 （10万方）
地下商场
建筑
风格理念：开放式、低密度街区购物中心 通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配 以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。
建筑——街道尺度、景观
街道尺度：10米左右。 景观：街区设有水景，但由于施工关系，目前没有修 建完全，现全部由木板覆盖，预计今年二季度内完成 修建。
业态规划
业态定位：新型街区购物中心 项目内零售包括电影院等占到70%，餐饮和生活时尚类占到30%左右。
➢ “快里”由三条精彩纷呈的购物街贯通东西 两个聚集人潮的广场，众多国际品牌将以独 栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象。
➢ “慢里”是围绕大慈寺精心打造的慢生活里 巷，以慢调生活为主题。包含精致美食与文 化休闲。
国际一线设置在靠近春 熙路商圈IFS一侧， 国内一线主要在靠近东 大街一侧 国内年轻潮流品牌主要 在东面
业态规划——动线分布
慢东 里里 快里
通过空中连廊、自动扶梯、下沉式负层 出入空间等设计的引入，将整个商业区 地面、地下形成多维立体交通网络。形 成空间有机融合，立体格局相互交融的 动线格局； 在主入口、动线交汇点设计3个小型的 广场空间，形成可以人气快速聚集的公 共空间，同时提供活动、展示空间；