房屋建筑改造——以南京为例.

我之经济卓见一一

2016年“工程经济学”课程创新实践活动

废旧建筑改造

--- 以南京为例

研究（设计）组成员：褚汉（05114127 ）（组长）

张关立（05114115）

王博（05114112）

郭子菲（05114175）

孙茜艮（05114105）

执笔人：褚汉（05114127）

2016年5月

于东南大学九龙湖校区

、八、,

前言

近年来，中国经济发生着深刻的变革，政府不断鼓励和发展新型经济，推动产业结构升级优化改造，淘汰落后产能。另一方面，政府着眼于可持续发展和保护人民群众生活的家园环境，提倡节能减排，推动环境友好型经济建设。由于产业结构的不断升级，大批的传统产业和工业企业或倒闭或搬迁至城市外围，遗留下了大量的废弃厂房。这些废旧厂房中还有一些保留完好的，有一定历史、文化和艺术价值，需要被更好的保护和再利用，而不是简单粗暴地砸倒重建。这样一来旧建筑就可以重新焕发活力，既减少了建筑垃圾，也节省了经济预算，是一举两得的好事，具有很大的经济和社会价值。不同于以往盲目追求经济利益大行拆迁之道，现在的政府职能部门越来越意识到保护建筑文化遗产的重要性。因此，废旧建筑的合理开发利用势在必行。

相比国外旧建筑的大规模应用，中国建筑改造发展缓慢，但也取得了喜人的成绩。西安建筑科技大学华清学院教学楼由原陕西钢铁厂第一轧钢车间厂房改建而成，北京尤伦斯当代艺术中心由废旧的电子厂房改造而成，重庆木马酒店由旧印刷厂改造而成,,在南京也存在大量的改造建筑。根据资料和实地考察，我们

发现南京的废旧建筑改造后的用途可以分成两类：用于商业和用于公益。南京只是全国的一个缩影，其他地方的旧建筑改造大都会有相似的特征。最常见的旧建筑改造是创意产业园，为创业的年轻人提供办公的地方，一般产业园致力于建造成国内知名的融科技、文化、旅游、商业等为一体的综合性生活地标和创意产业中心。

1提出问题

南京有哪些废旧建筑改造的案例？

废旧建筑改造通常会采取哪些措施？

废旧建筑改造会产生哪些影响？有哪些利和弊？

改造后的废旧建筑使用情况如何？

2研究过程与方法

理论研究：通过研读《废旧建筑设计》这本书，对废旧建筑的改造理论进行深入了解，为下一步现场考察打下一定基础。在将书中主要内容整理后，大家共同讨论自己阅读时遇到的问题。

文献查询：查找关于实地考察三个废旧建筑改造案例以及废旧建筑改造中的经济学问题相关文献，确定实地调研的内容和方向，更好认识废旧建筑改造中蕴含的经济和社会价值。孙茜艮专门研究废旧建筑改造中的经济学问题。

现场考察:实地考察废旧建筑改造使用的方法和改造后的使用状况，切身感受废旧建筑改造的美妙和价值。由于考察地点较多，我们分工进行，以节省时间。褚汉和张关立负责的是晨光1865科技创意产业园和白云亭文化中心，王博和郭子菲负责的是南京先锋书店。

3结果与讨论

一、改造理论

美国哈佛大学教授、知名建筑设计师鲁道夫・马萨多曾通过重复书写的道理来比喻建筑的再利用：被擦去底稿文字的羊皮纸可再次使用，但是不可避免地会留下原始文字的痕迹，成为影响再次书写的阴影。对于一所建筑来说，生存就是为了留下印记。原有废旧建筑的结构、尺寸、韵律和形态都能为新建筑的平衡和对位提供参考。改造会使建筑的功能发生变化，好比旧的词汇构成了新的情节，出现了新的诠释。

新旧关系是旧建筑设计中最有意义的元素。根据旧建筑与新设计元素之间配合的关系，我们可以把建筑改造的策略划分为三类：如果一座旧建筑完全容纳了新的设计元素，并且与其形成了一种合二为一的状态，介入；如果新的设计元素是按旧建筑的尺寸或结构进行建造并且还处于原有旧建筑的空间或影响范围内，同时对旧建筑本身影响不大，嵌入；如旧建筑和新元素共存，且两者之间没有融合性关系，装置。

废旧建筑可以从以下几种元素完成改造设计：面、光线、面肌理、开口和流线。利用构成空间中各个面可对其进行有效组织和分隔；光线可以控制空间与形态，可暗示人们的流动方向，可强调对象和它所处的环境，甚至可以改变人们对物体的感知程度；面肌理是一种触觉元素，它能建立人与建筑间的直接联系；开口是建筑物中的关键“标点”。它们有显著的作用，如便于活动和引导光线进入，还可以创建视角、提供方位和方向的参考，甚至是拓展空间的使用方式；流线是指人们通过或围绕一座建筑的垂直或水平流动路径，其实现方式可以通过楼梯、电梯通道或走廊。

二、实地考察

A晨光1865创意产业园

晨光1865创意产业园由江苏省南京市秦淮区政府和晨光集团于2007年创办。1865年太平天国农民起义失败后，李鸿章移署金陵，兴建金陵制造局，是中国近代民族工业崛起的摇篮。这些老建筑犹如一本活的历史，记录着中国民族工业的成长。这里经过了从金陵兵工厂到华东军械总厂，到南京晨光机械厂，到

晨光集团的演变。园区里共有9幢清代建筑、19幢民国建筑。如今入驻的企业有江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司、南京汤池印象影视传媒有限公司、南京华铸嘉文广告有限公司、南京零号线电子商务有限公司等大批本地及外地企业。

实地考察发现园区的旧建筑有：光绪七年建的炎铜厂、卷筒厂，光绪九年和光绪十一年建的熔铜房，光绪十二年建的木场大楼和机器大楼。这些厂房具有西洋风格，人字形屋顶，门窗上部为拱形青砖清水墙。除清朝遗留的建筑外，还有三十多间民国遗留的厂房和办公用地。

园区里面新旧建筑和谐并存，有的按照原有建筑的结构、尺寸、韵律和形态建造一个紧挨着旧建筑的新建筑，也有的仅仅按照原来的建筑风格独立地建造新的建筑。由于单层厂房较高，许多空间都被隔成了两层，扩展了办公和生活的空间。对于旧建筑的改造，还有许许多多的发现。

为了扶持入园企业的发展，特别是入园的文化类企业的发展，园区对入园的企业除在租金价格上给予相应的优惠外，还给予了3-4个月的免租期，对文化类

的企业甚至给予了3年的免租期，园区已经累计为入园企业提供了数百万元的租金减免支持。

虽然是清明放假，与仅一河之隔熙熙攘攘的夫子庙、老门东相比，1865创意产业园显得十分冷清。园区在开发的时候，还存在着诸多问题：功能定位不明

确，产业相关性与大众联系弱；公交不便，一般民众参与度低；景观体系不完善，

空间形态上它没有和周边与之毗邻的夫子庙、秦淮河风光带、明城墙、大报恩寺遗址、雨花台风景区等旅游休闲资源进行整体规划、实现有机的整合与串联，滨

水地区缺乏视线通廊，园区导览系统不健全，缺乏建筑遗产的介绍。

B南京白云亭文化中心

文化中心由1999年落成的白云亭干货市场老建筑改造，内部已被改建为鼓楼区文化馆、图书馆、城市展览馆等。我们先去的是1865创意产业园，可以明显感受到建筑中新与旧的对比，可在白云亭完全没有这种感觉。里面焕然一新，完全没有了菜市场的痕迹，甚至于原来所有的地面都被覆盖起来。如果不知道它的改造历史，完全会认为是一栋崭新的建筑。当然，对于原来的旧建筑还是有所保留的。

整栋建筑外面被银白色的金属板完全包裹起来，外立面像“流动的白云” 。新生的立面犹如一张折叠的画卷被打开，又如一台正在演奏的手风琴，赋予建筑新的活力。从技术层面看，外遮阳体系隔绝了项目西侧的高架噪音，同时单元模块的安装满足了快速施工时控制效果的要求。

为方便运输干货，原来大楼拥有一个1-5层的货车坡道。设计师巧妙地将其保留并加以运用，将坡道改造成别具一格的图书馆。在坡道两侧就是触手可及的图书和舒适的阅览自习场所。沿着坡道缓缓走上去，十分舒适惬意。这一设计还暗合了"书山有路勤为径"的寓意，"最美图书馆"当之无愧。

整个项目的预算就只有1.5亿。这里面还包括了4000万的规划布展建筑加上室内和景观只有4500元/平方米。这逼得施工方只能用最廉价的材料和传统的做工去完成项目。同时极不合理的工期也让现场出现了很多难以理解的错漏。设计时间