“营改增”不动产经营租赁十大节税举措(二)

“营改增”不动产经营租赁十大节税举措（二） 

营改增”不动产经营租赁十大节税举措（二）发布: 2016-08-19

房产与场地分别签订出租合同

《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋及场地对外出租，是有税务筹划空间的。

租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。

例如：某企业将一处厂房及场地对外出租，年租金为100万元。如果只开一张发票，则年纳房产税12万元（100×12%）。如果合理分别签订出租房产与出租场地合同，分别开票，房产年租金为60万元，场地年租金为40万元，则年纳房产税7.2万元（60×12%）。一年可节房产税4.8万元（12-

7.2）。

营业与居住房屋分别签订合同

纳税人在出租房屋时，应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。这样，缴纳房产税时可减轻税负。

例如：市民张先生拟将在商业地段购买的沿街房屋上下两层出租他人使用，合同规定每年取得租金12万元，张先生应纳房产税1.44万元（12×12%）。

该房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果张先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月0.3万元租给他人居住，第二份合同将楼下作为经营使用，年租金8.4万元，两部分合计租金收入仍为12万元。《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。

个人将居民住房出租用于居住时，根据财政部、国家税

务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)的规定，房产税暂减按4%的税率征收。楼上住房每年的收入为3.6万元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税0.144万元(3.6×4%);楼下商业用房房产税1.008万元(8.4×12%)，两项合计1.152万元，比不分清用途租赁一年可节税0.288万元(1.44-1.152)。

此外，根据有关规定在计算征税时，房屋出租人支付的出租房修缮费用允许扣除，以每次0.08万元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。房屋出租人可根据具体情况决定是否要将房屋装修得好一点后再出租。

区别设备租赁和厂房租赁

企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据相关规定，企业租赁要按租金收入的12%缴纳房产税。但一般情况下，企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。

如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁

合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。因此，应在合同中明确设备租赁收入和厂房租赁务的收入，保证合同中的服务内容、金额等与企业的会计凭证相一致。

例如，某企业决定将分厂厂房连同设备出租，一年收取租金300万元，并据此签订了租赁合同。按照这份合同，甲方要缴纳的税款如下：缴纳房产税36万元（300×12%）；缴纳营业税：15万元（300×5%），两项合计41万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，约定以每年200万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为300万元，但因设备出租不涉及12%的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。出租厂房缴纳房产税24万元（200×12%），设备出租不涉及房产税，由此节税12万元。

分拆房屋租金与代收费用

在对个人租赁收入进行节税策划时，可以在保持实际收入不变的前提下，适当地降低租赁的名义收入额，从而有效地减少税收支出。

一些出租房屋的屋主，为了方便，会把水、电、煤气等代收费用打包在房租里一起收取。实际上，这样的方式并不划算。

例如，李先生将其一套住房出租给张先生，期限一年，月租金2500元，包括水、电费300元，如果李先生不负担水电费，同时相应地将租金降为每月2200元。那么，由于因税基下降，而一年可少缴房产税为432元[（2500-2200）×12%×12]。根据从价税的特点，如果个人租赁收入额越少的话，其应纳的个人所得税也就相应越少。

个人在出租自己的房屋时，有时承诺水、电、暖三费全部包括在租金收入中，而不用承租人另外缴纳，只是收取承租人房屋租金收入。由于三费包括在里面，其租金收入也相应较高。

其实，从节税的角度考虑，出租人的这种做法是不足取的。出租人可以采取减少名义收入的办法，将原来自己承担

的费用支出改由承租人负担，相应地减少租金收入。这样，个人要缴纳的个人所得税也会降低，最终，税后收入将会有所增加。

划分房屋出租与物业服务

目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。

出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。但是，这种筹划是有一定的前提条件的，即出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。

合理的利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的，但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生。由此产生的风险有如下3方面：税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。

一般正规的公司提供物业管理服务的收费是必须取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的，因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。

如果出租方纯粹从逃避房产税的角度处罚，没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同，在发生经济纠纷时可能吃亏。