河源市区留用地管理实施细则(征求意见稿)

河源市区留用地管理实施细则（征求意见稿）
第一章总则
第一条为规范市区农村发展留用地指标使用与管理，加快推进留
用地开发建设工作，促进项目依法依规开发有序，解决被征地农民的
生产、生活问题，切实维护被征地农民合法权益，根据《中华人民共
和国土地管理法》《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村
集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）等规定，结合河源市区实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于在市区（含源城区、高新区、江东新区）
范围内，因征收土地所产生安排给被征地农村集体经济组织的留用地（含2005年12月31日前，以2005年村民人口为基数，以村民小组
为单位计算，按该村民小组已征收集体土地面积占该村民小组总土地
面积的比例确定需安排人均50平方米面积的生产生活用地）。

第三条本实施细则所称征收农村集体经济组织土地所需的留用
地（下称“留用地”），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土
地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组
织用于发展生产的建设用地。

留用地的使用权及其收益全部归该农村
集体经济组织所有。

留用地安置面积为规划建设用地面积，包含道路、绿化等公共配套用地面积。

第四条在市区范围内，以及涉及占用其他农村集体经济组织集体
土地的，留用地依法征收为国有土地，并可由市、区人民政府（管委会）无偿返拨给被征收土地农村集体经济组织，视同以出让方式取得
的国有建设用地。

第二章指标核定与兑现
第五条市区按以下标准安排留用地或折算货币补偿：
（一）选择留用地安置的，按实际征收农村集体经济组织土地面积（不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积）的10%安排；
（二）选择折算货币补偿而放弃留用地安置的，参照基准地价给予货币补偿，并不得低于所在地相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%。

（三）实行只转（将集体农用地转为集体建设用地）不征（不实施征收集体农用地）的，不予安排留用地，也不折算货币补偿。

第六条符合下列情况之一的可不安排留用地，采取折算货币方式补偿：
（一）被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的；
（二）被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的；
（三）被征地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划、城乡规划确定的建设用地安排，在与市、区人民政府（管委会）充分协商后仍不能达成一致的；
（四）同一农村集体经济组织被多次少量征地的留用地面积可合并安排，但合并安排时间不超过1年，超过1年未能超过3亩的，按征地时的标准折算货币给予补偿；
（五）征收作为铁路、公路、城市道路等带状特点的交通基础设施用地；
（六）因其他条件限制无法安排解决留用地的。

第七条在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下，留用地应安排不少于50%的土地为工业用地，其余为住宅兼容商服用地。

土地使用年限按国家法定土地使用权出让最高使用年限确定。

第三章选址与调整
第八条留用地选址应当遵循以下原则：
（一）符合土地利用总体规划和城乡规划；
（二）市土地规划行政管理部门，区人民政府（管委会）与被征地农村集体经济组织共同协商确定；
（三）鼓励按照“统一规划，集中安置”原则，在开发区、产业园区、产业集聚区、工业集中区、城镇社区等统筹划定专门用于留用地安置的片区，对留用地实行集中安置。

各类开发区（产业园区）涉及征收农村集体土地的，留用地原则上在其规划范围内集中选址。

第九条留用地办理程序：
（一）市土地规划行政管理部门与区人民政府（管委会）、被征地村集体经济组织根据土地总体利用规划和城乡规划对留用地进行初步选址，共同商定；
（二）由区人民政府（管委会）组织材料上报市土地行政管理部门；
（三）市土地行政管理部门将留用地面积、选址及供地方案报市人民政府；
（四）经市人民政府批准后，由被征地村集体经济组织申请办理用地手续。

第十条对于已落实留用地选址，且原选址未被实际使用或占用，符合以下情形之一的，可申请调整置换，调整置换后原留用地需交还
政府：
（一）因土地利用总体规划调整导致原用地（或原选址）已不符合新的土地利用总体规划。

（二）因城乡规划调整导致原留用地（或原选址）用途已不符合城乡规划要求。

（三）原选址地块因城市建设及规划调整原因，需由政府依法收回使用的。

（四）凡留用地已部分使用的，除上述规定情形外，不得调整置换。

第十一条留用地选址调整置换的原则：
1、调整置换的土地应符合土地利用总体规划及城乡规划，并具备合法的用地手续。

2、原则上应集中安置在开发区、产业园区、产业集聚区、工业集中区、城镇社区等留用地集中区内，或在同一村集体（村小组、村委会）范围内调整置换。

如上述范围内已没有可供调整置换的建设用地，可在本乡镇（街道）范围内调整置换，也可采取折算货币补偿方式解决。

3、实行等值置换。

第四章留用地开发与管理
第十二条农村集体经济组织依法转让、出租、或作价入股、出资与他人合作、联营等方式流转留用地使用权的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行（本集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外），经集体经济组织成员大会或户代表大会80％（含）以上同意后，流转方案应在本集体经济组织范围内公示15日。

第十三条留用地经农村集体经济组织成员大会或户代表大会80％（含）以上同意，并与市土地行政管理资源部门协商一致的，可置换为经营性物业，由市土地行政管理资源部门与被征收土地农村集体经济组织签订留用地置换物业协议，约定拟置换物业的位置、用途、面积、交付时间和交付标准等内容。

协议约定在拟安置的留用地上实施物业置换的，可由市土地行政管理资源部门依法对留用地使用权进行公开出让，出让时将置换物业作为土地出让的条件，并在土地出让后抓紧落实留用地置换物业协议。

留用地置换物业协议应明确村集体享有的收益，可采用物业加货币的方式进行分配，其中按不低于土地补偿款的70%支付到村集体物业资金专户，不高于土地补偿款的30%支付现金支付到村集体账户，具体分配比例应按市场评估等价换算。

村集体物业资金专项用于购买该村企合作开发项目的物业。

土地补偿款为土地挂牌出让价款（含溢价部分，下同）扣减该留用地征地拆迁补偿费、社保预存款、市政配套费、三通一平等费用后，村集体与竞得人协商后的余额（不含由竞得人应缴纳的契税、印花税等有关税费）。

第十四条村集体经济组织可以通过自主开发、招商引资、合资合作等方式将留用地建设为经营性物业，并通过经营不动产产权租赁，形成运营成本低、经营风险小、经济收益长期稳定的农村集体资产。

（一）自主开发：农村集体经济组织自主开发使用留用地的，农村集体经济组织须向市土地行政管理资源部门申请办理协议出让。

经集体经济组织成员大会或户代表大会80％（含）以上同意后，留用地可协议出让给农村集体经济组织成立的全资或独资公司。

（二）村企合作：以依法作价入股、出资与他人合作、联营等形
式拟引入有实力的企业进行留用地合作开发建设的，村企合作开发企业须按程序报市政府批准后，参照国有建设用地公开转让的方式进行开发建设。

其中因各种限制因素导致无法动工开发建设、地上无任何建筑物或开发投资不足总额25%的留用地不适用于本款规定。

村集体享有的收益须与本细则第十三条第二和第三款一致。

本条款的土地补偿款为土地挂牌转让价款（含溢价部分，下同）扣减该留用地的三通一平、市政配套费等费用后，村集体与竞得人协商后的余额（不含由竞得人应缴纳的土地增值税、增值税、企业所得税、契税、印花税等有关税费）。

第十五条村集体拟引入开发企业进行留用地合作开发建设的，需按以下程序办理：
（一）村集体经济组织拟定留用地开发招标挂牌方案。

在市土地行政管理部门和区人民政府（管委会）指导下，村集体经济组织按规定委托具备资质条件的评估机构对留用地使用权进行市场价值评估，经区人民政府（管委会）审核确认后，按市场评估价值换算出可分配物业的最低比例、货币分配底价或最低股权比例，并确定留用地公开交易底价，拟订留用地开发建设方案（含《村企合作实施方案》《村企合作合同》）、选择合作企业招标条件委托书和留用地挂牌转（出）让方案。

（二）留用地开发招标挂牌方案、留用地使用权评估报告等材料的表决公示。

村集体经济组织按照《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》等规定，经村集体经济组织成员大会或户代表大会80％（含）以上表决同意并签名确认方能通过，且须在表决之日起5日内在村务公开栏公开表决结果、留用地开发招标挂牌方案、留用地使用权评估报告等材料，公告时间不少于
10日，接受村民监督。

表决时，村集体经济组织应当邀请区人民政府（管委会）派员到场进行监督指导。

（三）留用地开发招标挂牌方案、留用地使用权评估报告等资料的核查。

村集体经济组织填写《留用地入市交易申请表》，连同留用地开发招标挂牌方案、留用地使用权评估报告等相关材料报镇政府（街道办事处）核查，经核查符合要求的，在留用地入市交易申请表上签署意见、签名并加盖单位公章，连同其他相关材料一并报区人民政府（管委会）。

区人民政府（管委会）对提交的材料进行审查核实，并出具审核批准文件，连同所提交材料一并报市人民政府审批。

（四）市人民政府审批。

市人民政府对留用地相关材料审批同意后，由区人民政府（管委会）在5个工作日内将结果通知村集体经济组织。

（五）村集体经济组织公开挂牌转让留用地、招标选定合作开发企业。

经市政府批准后，村集体经济组织应当在1年内，将土地挂牌转让方案、选择合作企业招标条件委托书一并通过镇政府（街道办事处）农村产权流转管理服务平台或公共资源交易中心进行公开挂牌和招标，公开招取村企合作开发企业（含合股投资人，下同）。

挂牌招标成功的，留用地使用权竞得人即为村企合作开发企业的中标人（以下简称“竞得人”）。

市政府批准后，村集体经济组织超过1年未委托挂牌招标的，不得再按原批准的方案继续组织实施，须重新对留用地使用权市场价值进行评估，并重新组织拟定留用地开发招标挂牌方案，按程序报市政府批准后再予以实施。

选择留用地置换为经营性物业开发的，由市土地行政管理资源部门组织公开挂牌出让留用地、招标选定合作开发企业，并在完成挂牌招标程序后，将结果告知村集体经济组织。

（六）村集体经济组织公示挂牌招标结果。

村集体经济组织应自确定合作企业之日起3日内，在村务公开栏、项目所在地公示挂牌招标结果，公示日期不少于5个工作日。

（七）村集体经济组织与合作企业签订合作协议。

经挂牌招标结果公示并未收到异议后，竞得人应当自签收《成交确认书》之日起10个工作日内，与村集体经济组织签订《村企合作合同》，并在签收《成交确认书》之日起1个月内缴清剩余用于村企合作开发建设项目的履约保证金金额，逾期不签订或未缴清履约保证金的，不得请求返还已交纳的投标（竞买）保证金。

《村企合作合同》应当明确约定分配物业给农村集体经济组织的面积比例、土地用途比例、停车位数量比例、位置与朝向、户型结构、质量要求、建设期间、交付标准、物业移交时间、履约保证金数额与退回的时间方式、违约责任与退出等内容。

竞得人应在完成该留用地三通一平、市政配套等基础设施建设，并缴清该留用地征地拆迁补偿费、社保预存款等费用后，与村集体经济组织签订《国有留用地使用权转让协议》。

选择留用地置换为经营性物业开发的，竞得人应当自签收《成交确认书》之日起10个工作日内，与市土地行政管理资源部门签订《国有土地使用权出让合同》，与村集体经济组织签订《村企合作合同》，其中合同价款均按出让成交价确定。

（八）竞得人和农村集体经济组织应当与区人民政府（管委会）共同签订一份《留用地村企合作项目三方监管协议》，由区人民政府
（管委会）对该村企合作开发建设项目的合同履行、物业返还、履约保证金退回等情况进行监管。

在满足《村企合作合同》《国有留用地使用权转让协议》等约定条件下，凭借《留用地村企合作项目三方监管协议》，双方到市土地行政管理部门申请办理土地使用权转让手续，由市土地行政管理部门按程序报批后与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，其中合同价款按转让成交价确定。

竞得人凭《国有土地使用权出让合同》及税务部门出具的完税凭证向不动产登记部门申请办理《不动产权证》。

第十六条竞得人应当按挂牌招标方案和《村企合作合同》的约定足额缴存履约保证金。

履约保证金应当全额存入以农村集体经济组织名义开设的、由竞得人和区人民政府（管委会）三方共同监管的银行专用账户内。

第十七条区人民政府（管委会）应当督促农村集体经济组织在办妥《不动产权证》手续后15个工作日内，将《村企合作合同》《留用地使用权转让协议》《留用地村企合作项目三方监管协议》《国有土地使用权出让合同》和《不动产权证》等资料报市政府备案。

第十八条村集体经济组织在村企合作项目建成的物业中所分配的经营性物业部分（包括商铺、写字楼、工业厂房等），必须归村集体所有并登记在村集体名下，不得以村民个人名义私分或登记，作为集体所有的永久性经营物业，以保障村集体经济组织的长久收益。

在确保本村集体经济组织村民人均居住建筑面积达到25平方米以上基本住房保障的情况下，村集体经济组织科根据多数村民意愿，经组织召开村民会议或户代表会议达到90%（含）以上同意并签名确认后，允许向市人民政府申请将已分配到的住宅房屋部分（包含配套停车位）对外出售、转让或由合作开发企业进行整体回购。

成交后，买卖双方应当签订物业权益转让或者回购合同，依法办理相关手续，依法纳税。

第十九条允许农村集体经济组织引入前期服务单位，配合完成村企合作项目挂牌招标前的相关工作。

前期服务单位主要服务事项包括：协助办理留用地选址、勘察定界、《建设项目选址意见书》、《建设项目规划许可证》、土地清场、平整、围蔽、协助草拟留用地开发招标挂牌方案、协助委托评估和草拟招标文件等土地供应前期应准备的各项工作及相关文件，并垫付开展前期工作的各种费用。

村集体经济组织要求竞得的村企合作开发企业承担前期服务单位开展前期工作垫付的各项费用和投资回报，以及需要给予适当的经济补偿的，都应在挂牌招标方案及公告中予以说明。

适当的经济补偿指应给予前期服务单位的服务费用。

服务有行业标准的，应参照行业标准收费，没有行业标准的，根据实际工作的难度由村集体经济组织与中选的前期服务单位共同协商确定。

第五章法律责任
第二十条已分配给被征地农村集体经济组织的留用地指标不得擅自转让。

擅自转让的，市土地行政主管部门不得为其办理使用该留用地用地指标审批手续。

第二十一条留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人的名义登记。

严禁将留用地分配给个人。

擅自将留用地分配给本村村民的，市土地规划行政管理部门不得为其办理留用地权属变更等登记手续。

第二十二条农村集体经济组织在留用地使用和合作开发过程中有下列行为之一的，由市土地规划行政管理部门会同当区人民政府
河源市区留用地管理实施细则（征求意见稿）（管维护）责令限期整改或者纠正。

拒不整改或者纠正，情节严重的，由纪检监察部门依法追究单位主要负责人和直接责任人的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：
（一）未经审批同意，擅自进行建设或者少批多建的；
（二）未按规定程序组织召开村民会议或者村民代表会议讨论表决并签名确认和公示，擅自制定留用地开发招标挂牌方案，与企业签订合作开发合同（或协议）的；
（三）本细则施行后，凡未经委托农村产权流转管理服务平台或公共资源交易中心挂牌公开招标，擅自与有意向合作的企业先行签订村企合作开发建设项目合同（协议）、意向合同等的；
（四）其他严重违反有关法律、法规、规章、政策和本规定的行为。

第六章附则
第二十三条依法收回国有农场（含华侨农场）、林场土地等，因失地职工确有需要安置留用地的，参照本细则执行。

第二十四条大中型水利水电工程项目建设征地，按照《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》有关规定执行。

第二十五条在本细则施行前征地单位已作书面承诺留用地安排按原规定办理的，被征地单位可申请按原规定办理。

第二十六条其他县人民政府可根据有关规定，结合本地实际，自行制定本辖区的相关留用地管理规定，报市人民政府备案。

第二十七条本实施细则由河源市国土资源局负责解释，自颁布之日起施行，有效期三年。

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河源市区留用地管理实施细则（建议稿）注释稿
附件1
留用地入市交易申请表
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