从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景

从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前
景
市场的进展前景
（同步市场研究部出品）
目录
前言： (3)
一、南京十大高层办公商务楼盘详情 (3)
1、绿地广场 (3)
2、南京国际金融中心 (5)
3、南京国际广场 (6)
4、南京新百主楼 (7)
5、新街口苏宁电器广场 (7)
6、德基广场二期 (8)
7、奥体苏宁广场 (9)
8、金奥大厦 (10)
9、新地中心 (11)
10、雨润国际广场 (11)
二、南京办公市场现状格局分析 (13)
三、南京写字楼市场供销分析及近期进展趋势推测 (15)
1、南京写字楼市场供销分析及推测 (15)
2、南京写字楼市场售价租金分析及推测 (16)
四、南京甲级写字楼进展现状及进展趋势推测 (17)
1、写字楼定位级别诠释 (17)
2、南京甲级写字楼供销分析及推测 (18)
3、甲级写字楼空置率分析及预估 (19)
五、南京写字楼近年进展特点及进展前景推测 (20)
1、南京写字楼近年进展特点 (20)
2、南京写字楼市场进展推测 (21)
终止语： (22)
前言：
近年南京建筑高度多次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，要紧集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或以后几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商铺物业的售价，甚至阻碍南京现有办公、商铺物业的租金？
一、南京十大高层办公商务楼盘详情
1、绿地广场
项目简介：绿地广场总建约30
万平米，集区域内生态、顶级酒
店、高档办公、学院、商业为一
体，囊括紫峰摩天洲际总部、云
峰国际商务首席、翠峰生态商务
中心三大杰作，建成后将成为南
京档次最高、阻碍力最大的都市
新地标和现代服务业集聚区。

紫峰大厦建筑高度约450
米，地上89层，总建筑面积约
18万平方米，地下4层，总建
筑面积6万平方米。

要紧功能设
有六星级洲际酒店（约7.9万
㎡）、超5A办公楼（可销售面
积约6.2万㎡）以及顶级购物中
心（约4.8万㎡）。

整个建筑有
50多部垂直电梯与30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输，以保证整个建筑的品质。

云峰大厦地上24层，要紧功能甲级办公楼（约21000㎡）；裙房地上6层局部7层，要紧功能为商场（约45000㎡）与酒店附属用房。

翠峰生态商务中心定位为甲级写字楼与高档商场，总建面积4.8万平米。

主楼为13层办公楼（约为180005㎡），裙房为3层高档商业空间（约为12000㎡），地下2层为设备机房、车库和局部商业（约为4500㎡）。

绿地广场整体交付后，可提供约10万㎡高档办公物业、7万㎡高档商业和约8万㎡的五星级酒店，这将大幅提升鼓楼地区乃至整个南京市的办公、商业水平。

租售情形：
紫峰大厦于2008年4月2号正式面向全球租售，目前销售均价3.5万/㎡，租赁价格达到1美元/㎡·天，目前紫峰大厦9-34层的办公物业销售额达到6亿元以上，销售面积约1.7万㎡，销售率约为15%（可售房源销售率80%以上）。

云峰大厦于2007年10月24日开始销售，目前2.1万㎡办公物业已差不多售完，销售均价2.2万/㎡。

2008年中期交付使用，平均租金5元/㎡·天。

翠峰大厦于2007年开始销售，目前已投入使用，平均租金约5元/㎡·天。

绿地广场物业治理费14元/㎡·月。

租售价格对比：
南京写字楼价格与住宅价格长期处于“倒挂”状态，2009年前写字楼售价专门少突破15000元/㎡，租金也专门少达到5元/㎡·天。

金峰大厦鼓楼区中央路19号15000元/㎡鼓楼交通枢纽地带
2、南京国际金融中心
项目简介：位于南京新街口汉中路一号，集办公、金融、商业、酒店于一体，总建筑面积18.6万平方米。

其中，裙楼和副塔楼差不多入驻苏豪大厦、东方商城、招商银行。

二期主塔楼为51层的纯写字楼，可供使用的写字楼面积为7.8万㎡。

2009年5月13日，新加坡ARA集团以16.25亿元人民币正式接手这幢超甲级写字楼，并宣称将采纳“只租不售”的经营模式。

租金水平：
南京国际金融中心采取只租不售的经营方式。

低区8-22层租金3.5元/㎡·天以上；中区24-36层租金4.5元/㎡·天以上；高区38-48层租金5.5元/㎡·天以上，最高租金6.2元/㎡·天。

物业费 10元/㎡·月。

南京国际金融中心的租金比新街口平均租金水平高约1.5-2.0元/㎡·天左右。

3、南京国际广场
项目简介：总建筑面积约48万平方米。

一期建筑面积22.7万平方米，二期建筑面
积25万平方米。

集世界级酒店、国际高端
购物中心、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公
寓为一体。

国际购物中心位于裙楼1-8层，总建筑
面积8.8万㎡。

景观公寓位于北塔11—39层，主力户
型面积70—200㎡，共322套。

顶级豪宅位于北塔11—39层。

面积在528—1150㎡/套，共27套。

写字楼位于南塔11—22层，总建筑面积2.3万㎡。

威斯汀酒店位于南塔23—36层，建筑面积3.17万㎡，客房234间，托付美国闻名的喜达屋酒店及度假酒店国际集团经营治理。

国际广场开发历程：
1993年，由23家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立了南京国际集团股份，预备投资40亿元打造45万平方米的南京国际广场项目。

但拆迁过程复杂，直到1999年才正式动工。

2005年，南京国际广场取得了外销许可证；8月底，项目一期工程共22.8万平方米封顶；10月底签约仲量联行；11月8日正式开盘推出豪宅“御景华府”，27套公寓，起售价5000美元/平方米、起售面积为500平方米；之后又推出274套针对外籍高管客户的酒店式“怡景公寓”，均价人民币20000元/㎡。

2006年，国际广场差不多“全球发售”了近半年之久，然而由于定价高昂和项目本身并不成熟，导致销售不理想。

2006年上半年，建设中的国际广场停工。

2008年摩根士丹利开始对南京国际广场进行投资。

2009年8月6日，摩根士丹利与南京国际广场在南京举行媒体见面会。

摩根士丹利宣布以12.5亿注资南京国际广场。

估量该项目2010年上半年开始投入运营。

租售水平：
购物中心、写字楼原打算2009年上半年正式运营，但目前尚未开始。

估量威斯汀酒店将在2010年下半年投入使用。

住宅部分“御景华府”和“怡景公寓”，估量今年10月立即正式上市销售，将推出320套公寓，及27套豪宅。

其中，公寓的估量均价在25000元/平米，豪宅的均价将会高达35000元/平米左右。

4、南京新百主楼
项目简介：项目总建筑面积8.28万平方米。

2008
年7月27日，主楼封顶，以249米的高度和极具现
代感的造型屹立在新街口商圈，成为新街口地区的
新地标。

租售水平：
估量主力租金集中在3~4元/㎡·天。

5、新街口苏宁电器广场
项目简介：项目位于淮海路
上现有的苏宁电器大楼东侧（新
华社江苏分社地块），目前拆迁
工作已差不多完成。

新街口苏宁广场建筑面积
约18万平方米,规划高度在380
米以上,这一高度将远远超过在建的249米高的新百大厦,成为新街口“第一高度”。

项目建成后将成为集高档写字楼、高级酒店、大型商贸广场为一体的都市功能综合体。

目前已有世界顶级的凯悦酒店已确定将其旗下五星级酒店品牌“君悦”确定进驻。

6、德基广场二期
项目简介：德基广场二期项目为店铺式商场和酒店式公寓相融合的shopping mall。

二期项目建筑面积16万㎡，由一幢9层裙楼和一幢48层240米高主楼组成。

裙楼商用面积8.5万㎡，设计商业模式为商铺、主题商店、美食广场、娱乐设施等，估量2009年底差不多建成；主楼集高档酒店式公寓、商务办公为一体，估量2011年建成使用。

德基二期将汇聚国际一线酒店品牌万豪旗下的3家5星级酒店，同时将使整
个德基广场经营的国际一线品牌数量增加到55个，相当于全部一线“大牌”总数的95%，另外世界一线的万豪酒店品牌也将进驻德基二期。

德基二期的塔楼将在南京首次引入世界水准的标准商务办公模式，将于2011年建成开业。

塔楼高达339米，堪称南京又一新地标，以后将引入3家世界顶级连锁酒店，依次满足王宫贵族、世界500强企业总裁及外资企业高管入住并办公。

7、奥体苏宁广场
项目简介：奥体苏宁广场又称“博爱大厦”，位于河西奥体核心区,南京国际博览中心的东北角,紧邻地铁1号线和2号线交汇点元通站。

项目总投资58亿元人民币,总建筑面积48万平方米,建筑高度超过400米,规划定位于集购物中心,超五心级酒店和星级酒店,5A写字楼和酒店式公寓为一体的综合性区域地标建筑。

目前项目处于外观设计时期，其中美国顶级建筑设计师墨菲扬的作品最为热门。

该款造型由超高主塔楼和一座大型shopping mall组成，shopping mal外观通透、现代，酷似“鸟巢”与“水立方”的二合一。

项目进度：估量2009年内开工建设。

8、金奥大厦
项目简介：总投资10亿元，占地面积38亩，建筑面积22.3万平方米，包括48层的主楼和4层的裙楼。

“金奥大厦”由主塔楼、辅楼、裙楼等三部分组成。

主塔楼外形设计上犹如一个灯笼，辅楼的外立面则是专门巧妙的融入南京明城墙风格，将古典与新潮、历史与现代恰到好处地糅合于一体。

金奥大厦主塔楼位于项目南侧，高达232米，分为纯写字间和酒店式公寓两部分，是河西第一高楼，建成后将成为南京河西地标型建筑。

辅楼位于项目北侧，总高72米，由4幢楼组成，总高21层。

辅楼部分的房屋形状是SOHO公寓形式（即居家办公），共172套。

裙房则是连接主楼和附楼，要紧是商业配套。

项目进度：目前已领取销售许可证，开盘时刻、价格未定，估量2010年交付。

项目估量在下半年推出90-460平米的SOHO户型，价格估量在15000-20000
元/㎡。

9、新地中心
项目简介：原名朗诗都市广场，占地面积
3.3万平方米，建筑面积约21万平方米。

总
投资近20亿元，主楼建筑高度为228米，定
位为国际标准甲级纯写字楼。

辅楼建筑面积约
3.5万平方米，为四星级酒店。

广场裙楼建筑
面积约4.7万平方米，定位为高级精品商业旗
舰店、零售精品店、高档餐饮、高级休闲娱乐
等功能，配置1500多个停车位。

主楼50层，高228米，外形由不同高度
和倾斜度的玻璃幕墙从基部向上节节层进成
“竹”形，隐喻进驻企业兴盛发达、蒸蒸日上。

开发商为南京朗诗新世界房地产开发，成立于2006年，注册资金22227万元，原系南京朗诗置业股份下属子公司，2006年9月股权整体转让给青岛新地集团。

项目进度：项目主体差不多建成，近期在做外立面，估量年底对外租售。

10、雨润国际广场
项目简介：原名朗玛国际广场，位于梦都
大道、江东南路交界处，占地面积2.2万㎡，
总建筑面积18万㎡，规划建设两座高100米L
型塔楼，其中一幢高约150米,为40多层高的
精装修的办公楼,设有购物中心,餐厅和会所，
另一幢高100米,为精装修的酒店式公寓楼，也
是一个集商务、娱乐、休闲、运动、办公居住
于一体的综合性项目。

开发商为江苏地华房地
产进展，隶属于雨润集团。

项目进度：该项目正在建设过程中，推出时刻待定。

另外正在建设中的河西CBD二期，规划建有至少14栋超高层建筑，包括新鸿基大厦、南京世贸中心、江苏保监局大楼、十四所总部大厦、新华报业集团新闻大厦、华泰证券、联通江苏分公司、移动南京公司、南京报业集团、国泰君安金融中心、省交行、江苏信用联社、招商银行等。

仅从以上立即投入使用和以后两年内能投入使用的十大建筑中，就可估量以后两年内南京可上市高档写字楼约80万㎡，再加之其他区域办公、商务综合项目，粗略估量以后两年内南京写字楼上市量将在120万㎡以上。

二、南京办公市场现状格局分析
好的写字楼必须要具备以下几个条件：黄金地段、形象气派、配套齐全、空间合理和合适的置业成本，因此南京写字楼市场正在向以下几个区域集中：
新街口写字楼正向四周蔓延，平均租金2.0-3.5元/㎡·天
随着都市新区的开发和新街口交通的不便，新街口商区正以辐射状进展，东至大行宫，北到珠江路，形成了“泛新街口”形状的核心商务区。

泛新街口板块进展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，其客户品质也最高。

依照调查数据显示，新街口CBD内写字楼平均日租金水平为2.0-3.5元/㎡，但租金差异较大，其中长发中心、置地广场等高档写字楼日租金约为 4.0-5.0元/㎡,部分中低档次老旧办公物业日租金则可低至1.0元/㎡。

新街口CBD内写字楼空置率处于南京最低，差不多坚持在8%~10%左右，相比广州、武汉、北京等CBD内写字楼高达20%~30%的空置率要低得多。

新街口CBD要紧的入住客户为专业服务类、金融类租户，且外资企业比重较高。

目前新街口CBD在售办公物业不多，写字楼售价差距较大。

例如金轮国际广场写字楼部分08年下半年销售均价18000元/㎡；长江路九号办公楼挑高4.99米，目前尚未开盘销售，估量价格30000元/㎡左右。

鼓楼山西路CBD已成气候，平均租金约2.0-3.0元/㎡/天
鼓楼板块近年来随着绿地广场、金峰大厦项目的建设和交付，商务区也逐步成型。

该区域租金价格以绿地紫峰大厦和翠峰大厦最高，分别达到6.0-7.0元/㎡/天和4.0-5.0元/㎡/天，区域整体租金平均水平约在2.0-3.0元/㎡/天。

要紧入住客户为生产制造类公司分公司、代表处和物流贸易类公司，金融类和专业服务类公司比重较小。

鼓楼板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000元至15000元/平方米，位于核心地段的绿地紫峰销售报价达到35000元/㎡，云峰销售均价达到22000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速消化。

河西CBD开始快速进展，目前平均租金约0.8-1.5元/㎡/天
河西新城在政府的强力推动下，其新都市中心的地位正在逐步确立。

其规划的 CBD区域，拥有高绿化的环境、方便的交通及日益完善的生活配套，加上政府投入的不断增加、地铁二号线的开建、政府机关的相继入驻及后期规划众多的超高层、高档次的建筑逐一公布等，河西CBD越来越多的吸引了南京甚至众多国际公司前来置业办公。

目前河西CBD租金较低，部分楼盘存在住宅租赁做办公使用，租金水平集中在0.7-1.0元/㎡/天，而部分装修、物管水平较高办公物业租金水平可达 1.5元/㎡/天。

入住企业以房地产相关的设计、工程顾问、中介、建材等，以及部分贸易、船务公司为主，但金融类、专业服务类公司数量专门少。

依照市场数据分析，南京各大板块中河西写字楼成交率全市第一。

河西CBD 写字楼的价格也是一路上扬，专门是2007年，河西办公物业售价水平上涨超过50%。

目前河西办公物业售价水平在15000元/㎡左右，但近期市场上差不多无可售办公楼。

目前南京的写字楼逐步形成泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区，三足鼎立之势已成。

三、南京写字楼市场供销分析及近期进展趋势推测
1、南京写字楼市场供销分析及推测
历年写字楼成交量变化不大，平均年成交36.7万㎡，估量以后三年上市销售量均有大幅增长
2006年，南京全市（不含溧水、高淳）可供销售的办公物业面积88.25万㎡，成交面积28.58万㎡，消化率仅为32.4%，供销比达到历史最高。

2008 年，南京房地产市场陷入低谷，但办公用房销售并未有明显降低，反而稍有增长，累计供销比降至2.34，但市场仍有大量存量房难以得到消化。

2009年上半年，南京办公用房累计可售面积约80.61万㎡，成交面积仅10.37万㎡,仍未走出下行通道。

但目前市场上几个在售及在建高品质项目的快速高价租售给了写字楼市场一丝期望。

依照现在市场在建及规划建筑办公、商务项目体量盘点，估量2010年写字楼可售量可达
100万㎡以上，而鉴于写字楼整体品质的提高，写字楼的年销售量也将有一定的提高；而2020年，将是2009、2010年出让办公用地项目集中上市时期，粗略预估2020年写字楼可达到近期最高，供销比也将再次升至高点。

南京楼市一直有“写字楼卖只是住宅楼”的现象，不管是2005-07年的房
04-12年南京写字楼供销统计及预测
501001502002502004200520062007200820102012
0.5
1
1.5
22.53
3.5
价高速增长依旧2008年的房地产骤冷时期，南京办公市场一直都不温不火，写字楼市场能否赢得更大进展空间还要看近期高端写字楼市场的进展态势。

2、南京写字楼市场售价租金分析及推测
南京写字楼物业成交均价逐年大幅上涨，租金水平稳步上升
近几年，南京甲级写字楼的价格有显著提升，专门是2006、2007年年平均增长20%以上，目前一些CBD 区的新建写字楼物业价格也超越了20,000元/平米，写字楼与住宅售价倒挂现象开始扭转。

2010年后南京中高端写字楼租金将显现新的高速增长段
南京写字楼租金在2005年显现快速增长，与南京2005年开始房地产市场快速火爆进展不无关系，同时高速的经济增长也使得写字楼的租金日益提高。

2009-2020年南京写字楼租金将显现新的高速增长，要紧缘故是2009年后，大批的5A 级、国际级高端写字楼连续投入使用，将大幅拉高南京写字楼整体租金水平，依照趋势预估，2010年后南京写字楼租金将每年增长0.2-0.3元/㎡·天。

2000
4000600080001000012000-1
-0.8-0.6-0.4-0.2
00.20.4
整体来讲，南京写字楼市场进展最大的特点确实是“稳而不热”，近期几大高品质商务办公项目的开发将南京写字楼推向房地产市场前端，这些高品质写字楼能否建立南京写字楼市场新局面，值得我们拭目以待。

四、南京甲级写字楼进展现状及进展趋势推测
1、写字楼定位级别诠释
近两年南京写字楼市场高端物业频出，本报告所盘点的十大写字楼建筑也多定位5A级、甲级或国际甲级写字楼，这些高端写字楼改变了南京写字楼物业的市场地位。

鉴于高端写字楼进展迅速，我们第一将各种名称定义进行梳理：“5A”级是指达到OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的阻碍，而不能作为评判写字楼等级的标准。

甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，它是在以港台商人为代表的外商与内地进展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，能够划分为甲、乙、丙等几个等级。

从一样意义上讲，国际上判定甲级写字楼有8大特点：治理国际化；24小时写字楼；人性化；空间的舒服性和有用性；数字化；节能化；便利的交通和商务化等等。

国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准：
物业治理公司
丰富体会的国际知名物业治理公司
丰富体会、有知名度的物业治理公司 租或售 差不多不出售
关于连续几个楼层的销售是可行的
得房率 整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％
70% 或更高 空调
4管制空调系统
4管制空调系统
2、南京甲级写字楼供销分析及推测
2004年及往常，南京甲级写字楼市场供应不稳固，年去化率逐步走低，与当时的经济和房地产市场不发达有较大关系。

2005-2009年，南京经济稳固高速进展，房地产市场也在起伏中最终再次走入上升通道，这期间南京的甲级写字楼开始逐年增多，销售量也较为稳固。

依照市场情形预估，南京甲级写字楼将在2010年显现供应高峰,市场份额明显升高。

2009年后部分写字楼项目以后供应量及上市时刻对比
15万
20万
国际广场二期
5万
绿地广场
新地中心
国际金融 中心
交付时刻 2020年 2010年 开始招租 2010年 在使用
德基广场二期
2010年 博爱大厦
10万
金奥大厦 新街口
苏宁
雨润广场
新百 主楼
开始招租 2009年 2020年 2011年 南京甲级写字楼供销分析及预测
200000
40000060000080000010000002002
2003
2004
2005
20062007
2008
2009
2010
新增供应量（万㎡）市场消耗量（万㎡）
2009年后，目前在建的众多高端写字楼将投入使用，后期尚有众多项目在规划中，整体的甲级写字楼供应将显现空前的高峰，并将连续一定的时刻。

高端写字楼体量大增，而市场上中低端写字楼因不适应市场需求，开发量将大幅减少，高端写字楼所占写字楼比例将大幅增加。

3、甲级写字楼空置率分析及预估
2009年前南京写字楼整体市场空置率一直徘徊于20%左右，但2009年开始供应量大增，估量以后几年内明显处于供大于求的状态，而且甲级写字楼租金较高，在近年内将是降低写字楼空置率的最大阻碍。

然而随着经济的进展，南京也凭借其在长三角的战略地理位置发挥着越来越重要的作用，这给南京带来了无限的进展生气，同时也带来了大量的高端写字楼需求，从长远进展来看，南京高端写字楼市场必将有较大的进展空间，在合理开发的前提下，写字楼的空置率也将稳步下降。

甲级写字楼的大量上市，导致空置率将大幅走高，预期以后会回来至常规水平。

整体来看南京高端写字楼市场仍存在较大进展潜力，专门是河西商务区，长期来看，凭借一系列知名开发商的地标项目、政府的政策扶持和不断完善的商业配套等利好因素，该区域有望成为南京另一个一流写字楼商务区。

五、南京写字楼近年进展特点及进展前景推测
1、南京写字楼近年进展特点
南京写字楼市场开始走高端路线，市场关注度大增
2008年往常，南京写字楼市场差不多以中低端产品为主，同质化严峻、品质不高以及投资回报率太低，使得南京写字楼市场一直出现出毫无亮点和生气的竞争局面。

2008年以后，南京写字楼市场显现数个定位高端、外立面设计新颖的办公商业综合项目，例如绿地广场、金融国际中心、金奥大厦等地标性项目，其高品质和无可比拟的地段优势逐步吸引了市场注意力，被众多的客户认可，造就了其领先的销售速度、顶级的销售价格及高度的市场关注。

南京写字楼由单纯销售转为只租不售和租售并举
长期以来，南京写字楼差不多上以销售为主。

不管是新街口的置地广场、长江路九号，依旧南京国贸、城开国际，以及新街口之外的大行宫长发CFC，大多以销售为主，然而整体销售并不理想：一方面写字楼与住宅价格倒挂，2007年售价最高的长发CFC价格也不到2万元/㎡；另一方面，写字楼销售周期更长，在市场繁荣时，一栋主城住宅1个月售空，但一栋写字楼也许要卖上一年甚至更长。

近两年，南京写字楼物业开始转变经营模式，金鹰天地珠江路一号是南京首个实行只租不售运营模式的高端写字楼。

目前出租率在八成以上。

2009年5月13日，李嘉诚长江集团宣布南京国际金融中心以只租不售的模式正式启动，且平均租金水平高于新街口其他办公物业。

江苏第一高楼绿地广场紫峰大厦选择的则是中间路线——租售并举，其销售均价高达3.5万元/㎡，整体销售情形比较顺利，购买者以央企、国企为主。

与此同时，他们还通过各种渠道招租，引入了部分世界及中国500强企业入驻，整个项目租售并举，取得了良好的成绩。

由此可看出，在南京写字楼市场竞争如此猛烈的形势下，在精准定位和拥有突出的位置硬件优势的基础上，选择适合自己的运营模式才能将项目运作好。