土地估价公式
土地估价方法
定义：市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。
基本公式：待估宗地的价格=比较实例价格 ×交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正 × 容积率修正 × 年期修正– PD=PB ×A ×B ×D ×E– PD —— 待估宗地价格– PB ——比较实例宗地价格– A ——待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数– B ——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日地价指数– D ——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数– E ——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数特点（1）接近市场行情，现实性较强。
（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。
（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。
（4）需要估价人员具有较高的专业素质。
（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
•适用范围：（1） 有足够数量的比较案例；对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等，不适用。
（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。
（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
•收益还原法：又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。
基本公式为：待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率，所以，又称该方法为“除法”。
原理：地租理论：“土地的价格无非是土地出租的资本化收入”。
• 无限年期公式– 假设：土地纯收益不变，土地还原率不变，土地使用年期无限• 有限年期公式 1、特点（1）理论依据充分地租理论和生产要素分配理论（2）应用范围广泛只要有收益的不动产都可以（3）纯收益和还原利率的确定比较困难2、适用范围有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。
以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。
通常以平方米或亩为单位。
土地面积越大，价值越高。
2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。
土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。
3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。
相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。
4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。
例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。
5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。
如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。
6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。
如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。
需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。
土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。
地面地价的计算公式
地面地价的计算公式地面地价是指单位土地面积的价格，在土地评估和房地产开发等领域经常会用到。
那地面地价的计算公式到底是怎样的呢？咱们一起来瞧瞧。
地面地价的计算公式其实并不复杂，它等于土地总价除以土地总面积。
但这里面的门道可不少，咱们慢慢说。
就拿我之前参与的一个城市规划项目来说吧。
当时有一块待开发的土地，面积挺大的，开发商们都对它虎视眈眈。
我们作为评估团队，就得准确算出这块地的地面地价。
一开始，收集各种数据就费了好大一番功夫。
土地的出让价格、土地的测量面积，每一个数字都不能出错。
而且，这土地可不是规规整整的正方形或者长方形，边界弯弯曲曲的，测量起来特别麻烦。
我们拿着专业的测量工具，在那片土地上跑来跑去，累得气喘吁吁。
好不容易把土地面积测准了，又得去核实土地总价。
这里面涉及到各种政策规定、土地用途限制等等，稍有不慎，计算结果就会差之千里。
在计算的过程中，还得考虑到一些特殊情况。
比如说，这块土地上可能有一些附着物，或者存在一些使用限制条件，这都会对最终的地价产生影响。
举个例子，如果这块地上面有一座需要拆除的旧厂房，那拆除的费用就得算到土地总价里面去。
又或者，这块地只能用于特定的建设项目，比如只能建住宅不能建商业，那它的价值也会相应受到限制。
总之，计算地面地价不是简单地拿个总价除以面积就完事儿了。
要综合考虑各种因素，才能得出准确、合理的结果。
回到地面地价的计算公式，虽然看起来简单，但实际运用中真的需要我们细心再细心。
就像我参与的那个项目，如果在计算过程中稍微粗心一点，可能就会给开发商或者政府带来巨大的损失。
而且，不同地区、不同用途的土地，其地面地价的计算也会有所差异。
比如说，在繁华的商业区，土地的总价通常会比较高，而在偏远的郊区，总价就会相对较低。
所以啊，要想准确计算地面地价，不仅要掌握好公式，还得了解市场行情、政策法规，更要有严谨的工作态度和高度的责任心。
希望通过我的这些介绍，能让您对地面地价的计算公式有更清楚的认识。
土地评估方法
土地评估方法土地使用权价值=平均宗地价格×宗地面积（1）成本逼近法宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费用＋有关税费＋利息＋利润＋土地增值收益）×年期修正系数年期修正系数K＝1-（1+r）-n式中：r —土地还原利率n —土地剩余使用年期[注：选取此公式时注意“土地增值收益”的含义，含义不同公式不同。
上式中土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率；若土地增值收益为当地政府公布的出让金标准时，宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费用＋有关税费＋利息＋利润）×年期修正系数＋出让金]（2）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是以待估宗地所处的区域基准地价辅以相应的期日修正、土地使用权年期修正、因素修正及土地开发程度修正，最终得出土地的价格。
计算公式为：宗地地面熟地价＝P×A×B×C×D适用的基准地价（楼面熟地价）×容积率修正系数×出让年限修正系数式中：P—适用的基准地价（楼面熟地价）A—期日修正系数B—土地使用权年期修正系数C—因素修正系数D—土地开发程度修正系数市场比较法：是在求取一宗待估土地的价格时，依据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年限等差别，修正得出待估土地评估基准日地价的方法，其基本公式为：评估价格=P×A×B×C×D×E式中：P：可比交易实例价格A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：区域因素修正系数D：个别因素修正系数E：使用年限修正系数收益还原法：收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总合的方法。
收益还原法的基本公式为：V n=a/r[1-1/(1+r)n]式中：V n：待估宗地设定年限的土地价格；a：土地年纯收益r：土地还原利率n：使用土地的年限或土地收益年限。
计算公式
1地价＝（土地取得费+土地开发费+利息＋利润＋土地增值收益）×年期修正系数×（1+区域及个别因素修正系数）。
2 估价对象比准价格=比较案例宗地地价×系数比较案例宗地情况修正正常交易情况修正系数×地产价格指数比较案例宗地交易日期产价格指数待估宗地评估基准日地×条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件×条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件3 建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润+销售税费4 估价对象土地取得费和其红线外土地开发费利息利息=（土地取得费+宗地红线外土地开发费）×年利息率×1 5 估价对象红线内土地开发费用利息利息=宗地红线内土地平整费×年利息率×0.56 利润=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地平整费用）×利润率7 土地增值=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地平整费+利息+利润）×土地增值率8 50年使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地平整费+利息+利润+土地增值9 区位修正后的地价=区位修正前的地价×（1+区位修正系数） 10 开发程度修正后的地价=开发程度修正前的地价+开发程度修正 11 年期修正后的地价=年期修正前的地价×年期修正系数 12 估价对象的年期修正系数=1-1/(1+土地还原利率)使用年期可比案例A 、B 、C 的年期修正系数=1-1/(1+土地还原利率)使用年期13 成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）或（耐用年限－已使用年限）/耐用年限14 房产价值=重置总价×成新率＝重置单价×建筑面积×成新率15 销售税费＝（建筑安装工程费+房屋勘察设计和前期工程费+基础设施配套费＋销售费用＋管理费用+投资利息16 建安工程费＝基本建安工程费×综合修正系数17 管理费用=（建筑安装工程费+房屋勘察设计和前期工程费+基础设施配套费）×3%18 投资利息=房屋勘察设计及前期工程费×6.00%＋（建筑安装工程费+基础设施配套费＋管理费用）×6.00%×0.519 投资利润=（建筑安装工程费+房屋勘察设计和前期工程费+基础设施配套费＋管理费用+销售费用）×7%20 销售税费＝（建筑安装工程费+房屋勘察设计和前期工程费+基础设施配套费＋销售费用＋管理费用+投资利息）21 建筑物重置价格=建筑安装工程费+房屋勘察设计和前期工程费+基础设施配套费＋管理费用＋销售费用+投资利息＋销售税费22。
土地估计师计算公式要点摘录(自己整理)
土地估计师计算公式要点摘录一、收益还原法1、收益还原法的基本公式收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：(1)土地年纯收益不变。
R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r×[1-1/（1+r）n](3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：无限年期的地价计算公式：p=a/r±b/r2有限年期地价计算公式：p=(a/r±b/r2)×[1-1/（1+r）n]±b/r×n/（1+r）n(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：无限年期地价计算公式：p=a/(r±s)有限年期地价计算公式：p=a/(r±s) ×{1-[(1±s)/(1+r)]n}上述公式中：（P-土地价格，a-土地纯收益，r-土地还原利率，b-纯收益的等差级数递增或递减的数额，s-纯收益逐上递增或递减的比率）2、程序（1）收集相关资料；2）测算年总收益；3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；6）选用适当的计算公式；7）试算收益价格；8）确定待估宗地地价。
2、确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
房地出租：（1）土地纯收益=房地纯收益--房屋纯收益（2）房地纯收益=房地出租年总收益--房地出租年总费用（3）土地年总费用=经营管理费+经营维修费+房屋年折旧费+房屋年保险费+房屋出租年应交税金及其它费用；（4）房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原利率（5）房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价--房屋折旧总额（6）房屋折旧总额=房屋年折旧费*已使用年限（7）年折旧费=（房屋重置价—殘值）/耐用年限）（8）综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：（r：综合还原利率，r1：土地还原利率，r2：建筑物还原利率，L：土地价格， B：建筑物价格）3、适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
土地估价市场比较法
土地估价市场比较法一.市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法的基本公式如下:1.直接比较公式:PD=PB×A×B×D×E式中:PD――待估宗地价格;PB――比较案例价格;A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2.间接比较公式:PD=PB×A×B×C×D×E式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:1.广泛搜集宗地交易实例;2.选取比较实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正;8.求出比准价格。
三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。
如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性::,甚至会使市场比较法无法采用。
因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
3.1 一般搜集交易实例的途径有:1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;5.同行之间相互提供信息资料;6.其他途径获取资料。
土地评估市场法计算公式
土地评估市场法计算公式土地评估市场法是一种常用的评估土地价值的方法，它基于市场上类似土地的交易价格来估算待评估土地的价值。
其计算公式通常涉及对多个可比实例的分析和调整。
市场法的基本计算公式可以表示为：待评估土地价值 = 可比实例土地成交价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数咱先来说说这个“交易情况修正系数”。
这就好比你去菜市场买菜，同样的一把青菜，在不同的摊位，价格可能会有点不一样。
有的摊主可能因为着急收摊，价格就便宜点；有的摊主可能位置好，人气旺，价格就稍微高点。
这个修正系数就是要把这些不正常的交易情况给调整到正常的水平。
比如说，有一块可比土地，它的成交价格是 100 万元，但那是因为买家和卖家是亲戚关系，给了个友情价。
经过分析，正常情况下这块地应该值 120 万元，那这个交易情况修正系数就是 1.2 。
再说说“交易日期修正系数”。
土地市场可不是一成不变的，价格会随着时间波动。
就像房价，几年前和现在的价格能一样吗？所以，如果可比实例的交易时间和评估时间隔得比较久，就得根据市场的变化来调整价格。
假设两年前有一块类似的土地成交价格是 80 万元，而这两年土地价格平均每年上涨 10% ，那现在这块地的价值就应该是 80×（1 + 10%）×（1 + 10%） = 96.8 万元，这个修正系数就是 96.8÷80 = 1.21 。
“区域因素修正系数”呢，就像是不同小区的房子，虽然房子本身差不多，但因为小区的位置、周边配套设施不一样，价格也会有差别。
一块土地在市中心，交通便利、配套齐全，价格肯定比在偏远郊区的要高。
比如说，待评估土地在市中心，周边有学校、医院、商场，而可比实例在郊区，周边啥都没有。
经过评估，市中心的土地价值比郊区的要高 30% ，那这个区域因素修正系数就是 1.3 。
最后是“个别因素修正系数”。
土地估价等比率还原率公式
土地估价等比率还原率公式
土地估价的等比率还原率公式是用来计算土地估价的一种方法，它通常用于确定土地的市场价值。
这个公式可以帮助评估土地的真
实价值，并且在房地产交易和评估中具有重要的应用。
等比率还原率公式可以表示为：
土地估价 = 实际交易价格 / (1 + 还原率)。
在这个公式中，实际交易价格是指土地的实际成交价格，还原
率是指用来调整土地估价的比率。
通常情况下，还原率是由专业的
评估师根据市场情况和土地特征来确定的。
这个公式的核心思想是通过还原率来调整实际交易价格，以反
映土地的真实价值。
如果还原率为0，那么土地估价就等于实际交
易价格；如果还原率大于0，那么土地估价就会小于实际交易价格，反之则会大于实际交易价格。
需要注意的是，等比率还原率公式是土地估价的一种简化方法，实际的土地估价可能受到更多因素的影响，比如土地的位置、土地
用途、周边环境等。
因此，在实际应用中，还需要综合考虑多种因素来确定土地的最终估价。
总的来说，等比率还原率公式是土地估价中的一种常用方法，但在实际应用中需要结合实际情况进行综合评估。
土地价值计算公式
土地价值计算公式土地价值的计算可不像咱们平常做算术题那么简单，这里头的门道多着呢！在咱们的日常生活中，土地可是个非常重要的东西。
不管是盖房子、建工厂还是搞农业生产，都离不开土地。
而要搞清楚一块土地到底值多少钱，那就得用上专门的计算公式啦。
先来说说常见的土地价值计算方法之一——市场比较法。
这就好比咱们去菜市场买菜，要看看别家同样的菜卖多少钱，来估摸自己手里这把菜的价格。
比如说，周边有几块类似的土地已经成交了，它们的位置、面积、用途啥的和咱们要评估的这块地差不多，那它们的成交价格就能作为重要参考。
就像我之前遇到过这么个事儿，有个开发商看中了一块地，准备建个新的住宅小区。
他们找了专业的评估人员，评估人员就用周边已经成交的几块住宅用地的价格来比较，综合各种因素，最后给出了一个相对合理的土地价值。
还有成本逼近法，这就像是算一笔成本账。
要算出这块地从无到有，包括征地、拆迁、安置等等一系列过程中花了多少钱，再加上一些合理的利润和利息，就大概能知道这块地值多少了。
我记得有个例子，一块荒地要被开发成工业园区，算上征地补偿给农民的钱、土地平整的费用、基础设施建设的费用等等，把这些成本都加起来，再考虑一定的利润空间，得出了这块地的价值。
收益还原法也挺常用的。
这就好比你有个会下金蛋的鸡，你得算算这鸡能给你带来多少收益，然后根据这个收益来反推这鸡值多少钱。
比如说一块地用来出租做商铺，每年能收多少租金，再根据一定的收益率，就能算出这块地的价值啦。
我曾经观察过一个商业街的土地评估，评估人员详细调查了每家商铺的租金收入，还有市场上类似商铺的收益率，经过一番计算，得出了那块土地的价值。
基准地价修正法呢，就像是有个标准的参考价，然后根据这块地的具体情况进行调整。
每个地区政府都会公布一个基准地价，比如说这块地的位置比基准地价对应的区域好，那价格就往上调一调；要是条件差一些，价格就往下调。
不过要注意啦，土地价值的计算可不是一成不变的。
土地补偿费计算公式
土地补偿费计算公式一、土地市场价格计算公式土地市场价格是指以合意的交易价格反映的土地的价值。
一般情况下，土地市场价格可以通过以下公式计算得出：土地市场价格=地块出让价格×土地租赁年限系数×土地使用年限衰减系数×土地位置系数×土地容积率系数其中地块出让价格：指土地转让市场的转让价格。
土地租赁年限系数：指土地租赁合同的租赁年限与法定年限之比。
土地使用年限衰减系数：指土地使用期限与法定年限之比。
土地位置系数：反映了土地所处位置的市场影响程度。
土地容积率系数：反映了土地的可开发利用程度。
通过以上的计算，可以得到土地市场价格。
二、土地净地价值计算公式土地净地价值是指在计算土地补偿费时，要先扣除所需要支付的税款、补偿费、拆迁费用等费用后，剩余的金额。
土地净地价值可以通过以下公式计算得出：土地净地价值=土地市场价格-企业生产经营成本-支付的税款-补偿费-拆迁费用-其他费用其中企业生产经营成本：指该土地的开发和经营所需的费用。
支付的税款：指土地转让所需要支付的税款。
补偿费：指对原土地使用权人的经济补偿费用。
拆迁费用：指拆迁过程中需要支付的费用，如搬迁费、修缮费等。
其他费用：指与土地改造、开发、合理使用等有关的其他费用。
通过以上的计算，可以得到土地净地价值。
其中土地净地价值：通过上述土地净地价值计算公式计算得出的数值。
补偿比例：根据具体情况而定，可根据国家、地区的相关政策来确定。
通过以上的计算，可以得到土地补偿费。
四、案例示例为了更好地理解土地补偿费的计算过程，以下是一个案例示例：假设地区的土地市场价格为10万元/亩，租赁年限系数为0.9，使用年限衰减系数为0.8，位置系数为1.2，容积率系数为1.1、同时，企业生产经营成本为1万元/亩，税款为2万元/亩，补偿费为3万元/亩，拆迁费用为2万元/亩，其他费用为1万元/亩。
补偿比例为50%。
根据上述数据，我们可以先计算出土地市场价格：土地市场价格=10万元/亩×0.9×0.8×1.2×1.1=7.13万元/亩接下来，我们可以计算土地净地价值：土地净地价值=7.13万元/亩-1万元/亩-2万元/亩-3万元/亩-2万元/亩-1万元/亩=-1.87万元/亩由于土地净地价值为负数，意味着土地使用权人或者其他合法权益人无需支付土地补偿费。
基准地价计算公式
基准地价计算公式基准地价是政府根据城镇土地的不同用途、不同级别，分别评估和确定的平均价格。
了解基准地价的计算公式对于评估土地价值、制定土地政策等方面都具有重要意义。
咱先来说说基准地价的构成要素哈。
这基准地价呢，通常包括土地取得成本、土地开发成本、利息、利润和土地增值收益等。
就好比你盖房子，买砖头、水泥得花钱吧，找工人施工也得花钱，这都是成本。
那基准地价的计算公式到底是咋样的呢？一般来说，基准地价 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
比如说，有一块地，买的时候花了 50 万，开发又投入了 30 万，这期间的利息算下来有 5 万，预期利润是 10 万，土地增值收益估计能有15 万。
那这块地的基准地价就是 50 + 30 + 5 + 10 + 15 = 110 万。
我之前在参与一个城市新区的土地评估项目时，就深深体会到了基准地价计算公式的重要性。
那时候，整个团队都在为了准确评估土地价值而忙碌。
我们要对每一块土地的各种成本进行详细的调查和核算。
记得有一块地，位置比较特殊，周边的配套设施还不太完善。
在计算土地取得成本的时候，我们费了好大的劲，查阅了大量的资料，还走访了当地的相关部门和一些土地交易的参与者。
土地开发成本的核算也不轻松，要考虑到道路修建、水电接入等等各种因素。
算利息的时候，还得根据不同的资金来源和使用时间，精确到每一天。
利润和增值收益的估算更是要结合市场的动态和未来的发展预期。
经过无数次的讨论和反复核算，最终我们确定了那块地的基准地价，为后续的土地规划和开发提供了重要的参考依据。
在实际应用中，基准地价的计算公式可不是一成不变的。
它会受到很多因素的影响，比如地区的经济发展水平、土地市场的供求关系、政策法规的调整等等。
所以，在使用这个公式的时候，一定要结合具体的情况，灵活运用，不能生搬硬套。
总之，基准地价计算公式虽然看起来有点复杂，但只要我们认真去研究，结合实际情况去分析，就能发挥它的作用，为土地管理和开发提供有力的支持。
土地评估成本法评估公式
土地评估成本法评估公式1.引言土地评估是确定土地价值的一项重要工作，在不同的评估方法中，土地评估成本法被广泛应用于不动产评估中，尤其适用于对开发项目中土地成本进行评估。
本文将详细介绍土地评估成本法的评估公式及其应用。
2.土地评估成本法评估公式土地评估成本法是依据土地开发成本构成的主要原则，通过对土地开发成本的合理测算，来确定土地评估价值。
下面是土地评估成本法的评估公式：评估价值=土地面积×土地单价×土地利用系数其中：-土地面积：指待评估土地的实际面积，单位为平方米。
-土地单价：指土地的单位面积价格，通常以元/平方米表示。
-土地利用系数：指土地的利用潜力系数，用于衡量土地的开发利用潜力，是一个无单位的比例系数。
3.土地评估成本法评估公式的应用土地评估成本法评估公式的应用主要包括以下几个方面：3.1土地开发项目评估土地评估成本法主要应用于土地开发项目中，通过对土地面积、土地单价和土地利用系数的测算，可以估算出土地的评估价值。
这对于土地资源的合理利用以及项目规划和资金投入的决策至关重要。
3.2土地拍卖和出租在土地拍卖和出租时，土地评估成本法的评估公式可用于确定起拍价或起租价，从而有效避免土地交易中出现的价格过高或过低的情况，保障土地市场的健康发展。
3.3土地赋值和征地补偿土地评估成本法评估公式还可以用于土地赋值和征地补偿的确定。
在土地征收时，政府需要根据土地评估的价值来确定补偿金额，以保证被征地农民的权益得到合理保护。
4.土地评估成本法的优缺点土地评估成本法作为一种常用的评估方法，具有一定的优点和缺点：4.1优点-相对简单易懂：土地评估成本法的计算公式简单，易于理解和操作。
-适用范围广：土地评估成本法可以适用于各种土地类型的评估，对于不同规模的土地开发项目都适用。
-目标明确：土地评估成本法以土地开发成本为目标，能够体现土地的实际价值。
4.2缺点-忽略市场因素：土地评估成本法主要以土地的开发成本来确定土地价值，而忽略了市场供需关系等市场因素的影响。
土地评估的三种方法
土地评估的三种方法
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
土地成本法公式
土地成本法公式土地成本法是评估土地价值的一种重要方法，在房地产领域和土地资源管理中经常被用到。
咱先来说说土地成本法的公式。
简单来讲，土地成本法的公式就是：土地价值 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
这当中，土地取得费就是获取土地所付出的费用，像征地补偿费、拆迁安置补偿费啥的。
土地开发费呢，包括通路、通水、通电这些基础设施建设的费用。
税费就很好理解啦，各种跟土地相关的税都算在这里头。
利息是在土地开发过程中投入资金产生的利息。
利润是合理的开发利润。
土地增值收益呢，是由于土地用途改变或者土地供求关系变化等因素带来的增值。
给您举个例子哈，比如说有一块荒地，要把它开发成可以建房子的建设用地。
为了拿到这块地，花了 500 万的征地补偿费。
然后通路、通水、通电又花了 200 万。
各种税费加起来 50 万。
开发过程中资金投入的利息 30 万。
预计能有 100 万的合理利润，而且因为这块地周边发展得越来越好，有 80 万的增值收益。
那按照土地成本法的公式来算，这块地的价值就是 500 + 200 + 50 + 30 + 100 + 80 = 960 万。
在实际应用中，土地成本法的计算可没这么简单。
有时候，土地取得费的确定就很复杂。
比如说征地的时候，遇到一些不愿意搬迁的住户，得反复去做工作，这中间的时间成本、人力成本都不好计算。
还有土地开发费，不同地区的材料价格、人工费用差别很大，得根据实际情况仔细核算。
而且，利息的计算也得考虑资金投入的时间和利率的变化。
利润的确定也要考虑市场行情和开发的难度。
土地增值收益更是受到宏观经济、政策法规等多种因素的影响。
总之，土地成本法公式虽然看起来简单，但要真正准确地评估土地价值，需要考虑很多细节和实际情况。
这就要求评估人员有丰富的经验和专业的知识，才能给出靠谱的评估结果。
希望通过我这么一讲，您对土地成本法公式能有更清楚的了解。
要是在实际操作中遇到啥问题，可得多琢磨琢磨，多请教请教专业人士哟！。
土地估价公式
土地估价公式成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。
现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。
没有太大问题。
2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。
按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。
也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。
土地价值评估报告
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
对地块价值的影响因素有哪些？ 宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
地价评估测算
根据测算公式对地块价值进行评估
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城市房地产 市场分析
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城市概述及发展 规划 城市经济指标分 析
房地产市场现状 房地产市场发展 趋势
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地价评估测算
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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针对性项目分析
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地块发展定 位
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地块发展定位
地块规划方案建 议 地块规划指标分 析
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地价评估测算
地块价值评估技术方法
地块价值评估方法
地块价值评估原理
项目适用性
基准地价法
原理：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，按照替代 原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的 平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数进 行修正，
土地估价基本公式
二、收益还原法不同情况下的公式(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：a P r= 式中：P ——土地价格；a ——土地纯收益；r ——土地还原率。
(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：1[1](1)n a P r r =-+ 式中：p 、a 、r 含义同前；n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。
(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1．土地使用年期无限当t 年以前(含t 年)纯收益有变化，其值为ai ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：1(1)(1)ti i t i a a P r r r ==+++∑ 式中：P 、a 、r 含义同前；ai ——第i 年的纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
2．土地使用年期有限当t 年以前(含第t 年)纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下： 11[1](1)(1)(1)ti i t n t i a a P r r r r -==+⨯-+++∑ 式中：P 、a 、r 、ai 、t 、n 含义同前。
3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（1）土地使用年期无限时的计算公式2a b P r r =± 式中：P 、a 、r 含义同前；b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a ±b ，第三年为a ±2b ，第n 年为a ±(n —1)b 。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
（2）土地使用年期有限时的计算公式 P=11(1)(1)n n a b b n r r r r r ⎡⎤⎛⎫±-⨯ ⎪⎢⎥++⎝⎭⎣⎦式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前。
基准地价法公式
基准地价法公式基准地价法是土地估价中常用的一种方法，其公式在评估土地价值方面起着重要作用。
先来说说基准地价法的公式吧，简单来讲就是：土地价格 = 基准地价 ×修正系数。
这里的基准地价是政府公布的某一区域的平均地价，而修正系数则要考虑各种因素，比如土地的用途、容积率、土地使用年限、区域因素、个别因素等等。
比如说，咱们这儿有一块地，政府公布的基准地价是每平方米 5000 元。
但这块地的用途有点特殊，不是常见的住宅用地，而是商业用地，那修正系数可能就得往上调。
又或者这块地的容积率比周边的平均水平高，这也会让修正系数发生变化。
我曾经参与过一个土地估价的项目，就碰到了基准地价法的实际应用。
那是一块准备出让的土地，周边已经有了不少的商业设施和住宅楼盘。
我们拿到政府公布的基准地价后，开始一项一项地分析修正系数。
这块地的位置不错，交通便利，周边配套齐全，所以区域因素的修正系数比较高。
但它的土地使用年限比一般的要短一些，这又得把修正系数往下调。
在计算容积率的修正系数时，可真是费了一番功夫。
我们收集了周边类似地块的容积率数据，进行了详细的对比和分析。
最后发现这块地的容积率在同区域内属于较高水平，这意味着它的开发潜力相对较大，修正系数自然也就上去了。
经过一番周折，把各项修正系数都确定下来，代入公式，终于算出了这块地的价格。
这过程中，每一个数据的确定都要小心谨慎，因为一点点的偏差都可能导致最终结果的巨大差异。
其实基准地价法的应用范围还挺广的。
像城市规划中，要评估新开发区域的土地价值，就可以用基准地价法来做个初步的估算。
还有在企业的资产核算中，如果涉及到土地资产，也可能会用到这个方法。
不过呢，基准地价法也不是万能的。
它依赖政府公布的基准地价数据，如果这些数据不够准确或者更新不及时，就可能影响估价的准确性。
而且，修正系数的确定也有一定的主观性，需要估价人员有丰富的经验和专业知识。
总的来说，基准地价法公式虽然看起来简单，但实际应用中却充满了挑战和细节。
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
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成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。
现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。
没有太大问题。
2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。
按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。
也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。
以常用的直接成本利润率（规范也是彩采用这种方法）来讲，其计算式如下直接成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本），即开发利润=（土地取得费用+开发成本）×直接成本利润率可以看出来，成本法的基础是土地取得费用和开发成本，其他各项费用的求取跟它们都有紧密的关系。
现在的关键是，折旧与这两项费用的关系又是怎样的，是按上述的公式体现的那样，第1至6项之和乘以折旧率就是折旧吗？还是有别的含义及计算方法？规范第5.4.12条积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
原来玄机隐藏在这呢。
前面的各位同仁信誓旦旦，一口咬定上面的公式没错，可没想到规范里的表述是这样的，他们也太大意了。
稍微认真想一想，这才是正确的。
为什么呢，因为土地是没有折旧这一说的；而且我们在计算土地取得费用时，并不是照搬基准地价或者几项土地成本费用如征地拆迁补偿安置费、土地开发费等等一加就完事了，它还应该考虑到年期修正问题（划拨地无需考虑），如果一定要说土地有“折旧”，那么年期修正系数可以说就是土地的“折旧率”了。
在经过相关的计算（如成本逼近法）或修正（如基准地价系数修正法）后，我们求出来并且写在成本法计算公式中的土地取得费用就是估价对象的分摊土地使用权在估价时点的市场价格了，如果还要来进行一次折旧计算，那么计算出来的东东又算什么呢？所以，成本法的正确公式，我们可以表述如下：积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润根据这个公式，我们知道，其他各项费用的计算公式也要做相应的变动，比如管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率其他费用的计算也依此类推。
当然，如果大家要按规范先计算出估价对象在全新状态下的重置价格，再扣除建筑物折旧，也没有什么不对的，但是可能过程会略微复杂些。
以上观点是否有不当之处，欢迎大家讨论。
yale2002：土地价值＝土地取得费用（包含契税）+利息+利润+税费全新房屋重置价格＝开发成本+专业费用+管理费用+利息+利润+税费房地计算价格＝土地价值+全新房屋重置价格×成新率我看不少估价报告，包括汇编的优秀报告，将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本。
有的用基准地价修正结果和市场比较法求得熟地价格直接作为土地价值，这主要混肴土地评估结果与房地产评估结果中土地价值的内涵差异。
（这种情况在抵押评估中，经常出现，银行人员总是责问你的土地价格怎么会比批租价格高30％）还有，工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的。
管理费用主要指建设过程中的管理费用，其计算基准是开发成本。
土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要在考虑土地的管理费用啦。
如果是生地、毛地变为熟地，那么以土地开发成本为基准计算土地开发的管理费用。
在求土地取得费用时，采取逼近成本法，需要考虑土地开发成本的管理费用及开发利润、利息，但这是土地开发期，在房地产建设期前必须完成的看了大家尤其是yale2002对我写的东东的回复，学了很多。
本猪在这里首先向大家表示感谢了(打拱作揖，口中喃喃感激之言。
以下省略5万字)。
我在上贴中写道，成本法的计算公式应该是这样的：积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润并对其中的各项费用的计算进行了一些说明，如其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率其他费用的计算也依此类推。
现在看来仍然没有说得很清楚，我想对其中的几点再说明一下。
第一，土地取得费用。
上帖中N维等几位同行的意见是将成本法中土地和建筑分开计算，分开后的公式形如凌云所提的(积算价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格－建筑物的折旧)，这个公式本身从大方向来说是没有错的(虽然我认为“土地重新构建价格”这个提法值得商榷)，问题是大家对它的理解如何？其中的关键就是土地取得费用的计算。
以我个人认为，土地取得费用并非很多人认为的直接用基准地价修正值或成本逼近法或其他方法的计算结果代入即可，应该考虑土地投资在期初投入后在整个项目建设开发周期中应计和应摊的管理费、投资利息、税费及利润。
yale2002的观点和我一致，在此表示感谢。
按照这种理解，当成本法按N维等同行的公式列出时，正确和完整的表达式应该是积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧(公式1)其中土地取得费用=运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地价格+土地应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式2)建筑全新重置价格=开发成本+建筑应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润建筑物折旧=重置价格×折旧率但是这样计算我认为太繁琐了，所以我列出了我在上贴中的公式积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式3)其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率其他费用的计算也依此类推。
这个公式中的土地取得费用与上面的(公式1、公式2)不同，它只相当于公式2中的“运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地在估价期日的价格”，其他的利息税费利润等都放到公式3中的后半部分与开发成本应摊应计的相关利息税费利润一并计算了，这样可以节省一点时间和纸张(笑)。
第二，yale2002对成本法做了精辟的解答，从中可以看出他对评估技术的研究。
但是我对他的答复中的两个观点不敢认同，在此予以讨论。
首先，yale2002认为“不少报告将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本”。
我个人不认为土地取得费用中应该单独另计契税和购买决策成本。
因为不论是用基准地价修正法也好，市场比较法也好，成本逼近法也好，在它们的计算过程中已经隐含了土地取得时应计的相关契税；而购买决策成本也就是机会成本，已经通过后面的利润等的计算来弥补了。
其次，yale2002认为“土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要再考虑土地的管理费用”。
我个人认为，不要仅仅将“土地取得费用”理解为一块实际投入开发的土地(且是熟地)，而应该更多的将其理解为一项投资费用，一项名之为“土地”的投资，因此，尽管如yale2002所说，在建设期之前，土地已经是熟地了，但是作为一项投资来理解，在整个建设期内，应该也还是要考虑管理费用的，也就是教材里写的，管理费用可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率”。
第三，一下子说了这么多，口好渴啊，喝口水先。
最后要提的一点是，我严重赞同yale2002所说的“工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的”。
事实上，我经常看到，在实际工作中，很多人不仅仅是对自建工业房地产，还对自建民宅、自建办公楼等，一概以自建自用为理由，不计销售税费和利润，这是违反规范和估价理论的。
如果认真阅读规范和教材，我们会很清楚，成本法的理论依据，从卖方而言，是生产费用价值论，从买方角度而言，是替代原理。
买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)，具体请参看教材。
那些不计销售税费、利润的人，是犯了想当然的错误。
欢迎讨论。
n维雾然：对于这个问题我还是坚持房地分估因为房屋和土地有很多不同下面是我对这个问题的观点首先：房屋有成新的概念而土地没有。
房屋的积算价格是通过重置完全价格和成新率计算得出的。
而土地是以年期修正来确定其价格的，土地不存在折旧的问题。
其次：“积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧”这个公式是错误的正确的公式应当是“房地价格=土地价格+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧”。
因为土地价格绝对不单单是“土地取得费”一项。
此外还有两个公式需要说明：1、“土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数”（公式一）2、“建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）大家也许会有质疑认为（公式一）中的“土地开发费”及其相关的几项成本应当以成新率的形式进行计算。
这在表面看来似乎有道理，但我们不妨细究一下“土地开发费”的内容。
在求取房地价格的时候，我们往往将宗地内的所有开发程度纳入建筑物的范畴。
而归纳入土地范畴考虑的开发程度只是“宗地外的几通”和“宗地内场地平整”。