设计阶段成本优化作业指引
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
停车位体形控制：
•高度；
•单独车位面积。
车库设置
•车库宜集中设置，减少建造成本；
•机械车位及地下车库高度预留。
车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）
f）控制不可销售的公建及配套建设面积。
不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。
3.1.1开始设计前要求设计部、开发拓展部、策划部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息；
a）政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：
总占地面积
容积率
建筑用地面积
建筑密度
总建筑面积
绿地率
计容积率面积
户数
住宅建筑面积
限高
商业
会所
学校
幼儿园
物业用房
设备用房
活动中心
服务中心
输油管等市政情况
清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离；
市政道路情况
清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准；
拆迁情况
地质情况
清楚了解场地内地质情况，以便决定采用基础形式；
建筑退让红线情况
清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；
会所配套要求
3.1.2以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：
a）场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；
b）车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；
c）外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。
道Hale Waihona Puke Baidu宽度（设置双车道或单车道加会车区）；
e）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）
土地利用
•地面露天车位最大化
•地面停车按照最大边线原则布置
停车方式
•车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。
•车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。
3.2概念、规划设计阶段成本控制重点
3.2.1建筑、结构方面
a）设计前，同设计部、策划部、销售部共同探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用以指导概念、规划设计。
b）结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。
清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；
河流、箱涵情况
清楚了解场地内是否有河流、箱涵，河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便估算改造费用；
鱼塘、湖泊情况
清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊，鱼塘、湖泊的面积，以便估算改造费用；
高压线情况
清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度；
“因地制宜”；
•动土量最小；
•尽可能使场地土方挖填平衡。
降低排水坡度；
山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。
土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计部、工程部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。
提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒设计部：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。
通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。
g）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。
h）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。
i）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。
j）山地建筑应结合地形情况确定产品类型：
根据山体高差确定产品类型
控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。
k）山地建筑必须比选边坡支护方式：
结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。
设计阶段成本优化作业指引
编制
日期
审核
日期
批准
日期
1目的
总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果。
2适用范围
适用于概念设计、规划设计、方案设计、施工图设计各阶段的成本优化工作。设计阶段成本优化主责部门为成本管理中心。
3工作程序
3.1设计前期成本控制
卫生院
邮电所
公共卫生间
……
游泳池
球场
车位类型
数量
面积
备注
自行车车位
车位
人防面积
b）土地属性：通过勘查现场，对土地属性信息分析：
项目
详细描述
备注
市政解决方案（水、电、气、道路）
市政污水
清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站；
市政给水
清楚了解距离红线的距离；
临水
清楚了解距离红线的距离；
永久电
清楚了解距离红线的距离；
红线外
土地情况
噪音情况
考虑是否需要考虑防噪玻璃；
可视景观
清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观；
c）市场定位：清楚了解项目市场定位：
产品
类型
面积比率
户型面积
层高
一梯几户
附加值
立面风格
开窗
园林
装修
售
价
花园
阳台
凸窗
地下室
大堂
电梯厅
室内
产品1
产品2
产品N
车位配比要求
车位售价、
可售比率
商业配套要求
c）成本管理中心应就土地价值与建筑产品的组合向设计部、策划部、销售部提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）。
d）路网布置
道路设计满足消防及道路交通相关规范；
路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；
优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本)；
边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。
临时电
清楚了解距离红线的距离；
市政煤气
清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站；
出入道路
清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等；
公交站场
清楚了解小区建造公交站的数量；
红线内土地情况
场地高差情况
1、清楚了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比率
植被情况
•高度；
•单独车位面积。
车库设置
•车库宜集中设置，减少建造成本；
•机械车位及地下车库高度预留。
车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）
f）控制不可销售的公建及配套建设面积。
不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。
3.1.1开始设计前要求设计部、开发拓展部、策划部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息；
a）政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：
总占地面积
容积率
建筑用地面积
建筑密度
总建筑面积
绿地率
计容积率面积
户数
住宅建筑面积
限高
商业
会所
学校
幼儿园
物业用房
设备用房
活动中心
服务中心
输油管等市政情况
清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离；
市政道路情况
清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准；
拆迁情况
地质情况
清楚了解场地内地质情况，以便决定采用基础形式；
建筑退让红线情况
清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；
会所配套要求
3.1.2以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：
a）场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；
b）车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；
c）外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。
道Hale Waihona Puke Baidu宽度（设置双车道或单车道加会车区）；
e）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）
土地利用
•地面露天车位最大化
•地面停车按照最大边线原则布置
停车方式
•车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。
•车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。
3.2概念、规划设计阶段成本控制重点
3.2.1建筑、结构方面
a）设计前，同设计部、策划部、销售部共同探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用以指导概念、规划设计。
b）结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。
清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；
河流、箱涵情况
清楚了解场地内是否有河流、箱涵，河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便估算改造费用；
鱼塘、湖泊情况
清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊，鱼塘、湖泊的面积，以便估算改造费用；
高压线情况
清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度；
“因地制宜”；
•动土量最小；
•尽可能使场地土方挖填平衡。
降低排水坡度；
山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。
土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计部、工程部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。
提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒设计部：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。
通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。
g）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。
h）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。
i）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。
j）山地建筑应结合地形情况确定产品类型：
根据山体高差确定产品类型
控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。
k）山地建筑必须比选边坡支护方式：
结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。
设计阶段成本优化作业指引
编制
日期
审核
日期
批准
日期
1目的
总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果。
2适用范围
适用于概念设计、规划设计、方案设计、施工图设计各阶段的成本优化工作。设计阶段成本优化主责部门为成本管理中心。
3工作程序
3.1设计前期成本控制
卫生院
邮电所
公共卫生间
……
游泳池
球场
车位类型
数量
面积
备注
自行车车位
车位
人防面积
b）土地属性：通过勘查现场，对土地属性信息分析：
项目
详细描述
备注
市政解决方案（水、电、气、道路）
市政污水
清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站；
市政给水
清楚了解距离红线的距离；
临水
清楚了解距离红线的距离；
永久电
清楚了解距离红线的距离；
红线外
土地情况
噪音情况
考虑是否需要考虑防噪玻璃；
可视景观
清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观；
c）市场定位：清楚了解项目市场定位：
产品
类型
面积比率
户型面积
层高
一梯几户
附加值
立面风格
开窗
园林
装修
售
价
花园
阳台
凸窗
地下室
大堂
电梯厅
室内
产品1
产品2
产品N
车位配比要求
车位售价、
可售比率
商业配套要求
c）成本管理中心应就土地价值与建筑产品的组合向设计部、策划部、销售部提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）。
d）路网布置
道路设计满足消防及道路交通相关规范；
路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；
优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本)；
边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。
临时电
清楚了解距离红线的距离；
市政煤气
清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站；
出入道路
清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等；
公交站场
清楚了解小区建造公交站的数量；
红线内土地情况
场地高差情况
1、清楚了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比率
植被情况