控制性规划说明书

目录

一、区位及背景概况 (1)

二、现状情况及存在问题 (1)

三、规划依据 (1)

四、《长乐市解放路和平街改造控制性详细规划》简介以及评价 (2)

五、规划思路 (3)

六、定位 (3)

七、规划布局方案比选 (3)

八、综合交通规划 (6)

九、道路竖向规划 (7)

十、分期时序规划 (7)

十一、启动区详细地块指标 (7)

图集

01 区位分析图02 用地现状图

03 高程分析图04 建筑质量分析图

05 建筑层数分析图06 土地利用规划图（方案一）

07 总平面图（方案一）08 剖面示意图（方案一）

09 鸟瞰图（方案一）10 地块指引图（方案一）

11 开发时序分析图（方案一）12 土地利用规划图（方案二）13 总平面图（方案二）14 剖面示意图（方案二）

15 鸟瞰图（方案二）16 地块指引图（方案二）

17 开发时序分析图（方案二）18 土地利用规划图（方案三）19 总平面图（方案三）20 剖面示意图（方案三）

21 鸟瞰图（方案三）22 地块指引图（方案三）

23 开发时序分析图（方案三）

一、区位及背景概况

（一）区位

长乐市下橹桥区域规划用地位

于长乐市区东北部,其所处地带是长

乐市最古老的市区,历来是长乐市政

治、文化中心和传统商业服务业中

心。本次规划范围北至机场高速公

路，南至解放路及和平街一中边

界，东以六平山现有山边为界，西

至上北门公园的步行道为界,总规划

面积46.21公顷。

（二）背景概况

1、随着长乐经济的快速发展，居民收入的提高催生了对于生活质量、生态环境品质等的追求。当前下橹桥片区基础设施、人居环境状况都已不能满足日常居民的基本生活要求，而且片区的整体面貌也不符合作为长乐市首脑机关办公用地——长乐市政府的形象，进行改造势在必行。

2、本次规划主要是基于《长乐市解放路和平街改造控制性详细规划》研究的基础上，结合目前解放路和平街的改造情况，进一步分析此前一路一街改造的经验和得失，对本次规划范围进行进一步规划设计。

二、现状情况及存在问题

（一）现状情况

1、本片区及其周边历来是长乐市政治、文化及传统商贸中心,市政府所在地,现状各类文化设施及其它各类配套设施齐全、对长乐市民来说具有较强的内聚力，仍然是长乐的活力之区。

2、周边生态及自然环境的本地仍保留较好,北有北门公园、东有六平山,中部有城隍溪，有条件恢复原有的生态环境，为居民提供良好的休闲空间。

3、片区有一定的文化积淀,除了有观察第、下橹桥等古建筑,还有城隍庙、福寿寺、三清白鹤堂等有一定风貌的寺庙，在册的古树名木株若干,加上周边的宋代古塔、郑和博物馆、教堂等,形成长乐市宝贵的历史长廊,这对于城市再开发既是挑战,也是创造城市特色或社区特色的机遇。

4、用地情况包括长乐市政府，长乐师范附属小学，教师进修学校、市委党校、福利院等教育、行政办公用地，其他用地以住宅为主。

5、地形较复杂,地形南高北低，并且高差较大，高速路南侧最大高差达50多米。

（二）存在问题

1、区内建筑脏、乱、差，政府大院较为破旧，只有一处出入口，且还位于道路红线内，片区形象与当前长乐市快速发展的城市形象相差甚远，与长乐市政府首脑机关的面貌不相符。

2、区内密度很高，且大部分建筑质量较差，多为砖混及土木结构，层数以1-3层为主，部分4-6层。环境生活品质较差，缺乏开放空间及完整的休闲绿地。

3、区内路网不成系统,社区腹地居民基本靠非机动交通工具出行，旧区内道路基本在1-3米，路幅狭小，交通可达性差，且存在严重的消防、抗震等防灾隐患。

4、本区市政设施不完善，生活污水等相当部分未纳入城市污水系统。

5、城隍溪淤积严重，杂草丛生，滨水资源未良好利用，急需进行整治。

三、规划依据

本次控制性详细规划主要依据：

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《长乐市城市总体规划》(2000年编制)

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137～90)

4、《福建省城市居住区技术经济指标》及条文说明

5、《长乐市城市规划管理暂行办法》

参考：

1、《长乐市城乡总体规划2010-2030》纲要

2、《长乐市解放路和平街改造控制性详细规划》

3、长乐市各有关领导和部门对本规划的设想和建议

四、《长乐市解放路和平街改造控制性详细规划》简介以及评价

本区用地相当部分原已纳入《长乐市解

放路和平街改造控制性详细规划》（以下简

称原规划）范围，只有政府以北至机场高

速部分未纳入，虽现有情况有所变化，但

原规划对本次规划仍有一定的指导意义。

（一）规划简介

1、规划目标

（1）职能目标：解放路以购物为主，

以突出繁华氛围的商贸商住综合街区；和

平街以教育和传统民居为主调，突出优雅氛围的文教、居住综合区。

（2）环境目标：极大地改善居住环境，建设一个环境优雅、舒适的、公共设施配套完整的，山、水、城交融一体的现代化的新社区。

（3）景观目标：继承和强化传统形式的旧城文脉；充分发挥历史遗留的丰厚的文化积注，使社区形成独特的城市风貌区。

2、规划规模

（1）规划总用地57.40公顷。

（2）总人口约1.7万人。

（3）总容积率：1.68。

3、规划结构：两线、两片、三

轴。

（1）两线：即解放路与和平街。

（2）两片：以现有市政府和胜利

路为界，形成两个配套完整的综合居

住片区（每片区人口规模为1.0万人左

右）。

（3）三轴：以胜利路为南北轴，

远期从北至南由市政府、政府广场、

胜利路商贸街，南山公园（正对南山

书院）等要素形成。以培青路为东西

轴，远期从东至西由长乐一中、培青

路商贸街、教堂、郑和博物馆、古塔

等要素形成。以北门公园至塔山公园的步行街为传统商贸轴。

4、公共设施配套

（1）中小学、幼托布局

吴航中心小学保持原规模,远期搬迁。

师范附小向东扩大至和平街,主入口朝和平街,总用地1.65公顷,用地内包括两处文物用地0.18公顷。

安排两所幼托,用地面积分别为0.35公顷和0.25公顷。。