中海华山珑城开盘报告分析

11F小高 ：8500
11F小高 ：8100
别墅：22000 6F 洋房 9900
PART4：定价策略——各物业类型价格差异化总结
通过研究价格表发现，中海此次开盘定价各物业类型差异化明显，结合产品类型， 景观朝向等因素，价格区间从4500-22000元不等，客群受众广泛； 高层——11层——18层——洋房，每个区间实现溢价千元左右。
PART3：客户来源分析
经过调研，中海华山客户来源比较广泛，多分布历城、高新、天桥、 历下，但济南东部北部偏多，华山周边地区居多，另外，外地客户占比 约30%。
PART4：定价策略——地块分布
A地块：200亩/32万㎡/容 积率2.4/楼面价2127元
C地块：250亩/35万㎡/ 容积率2.1/楼面价2627元
125 三室
131
140
141 四室
160
合计
——
套数 870 1818 374 1821 638 198 176 166 44 6105
套数配比 14% 30% 6% 30% 10% 3% 3% 3% 1% ——
面积 71340 167256 35530 198489 79750 25938 24640 23406 7040 633389
高层、洋房、别 墅产品类型全面； 覆盖刚需，改善 置业群体； 受众广泛
卖点梳理具有简单，粗暴，受众广三个特点
PART2：客户粘性维持——持续不断强化价格预期
持续不断强化价格预期
8月22日开始认筹，对外释放高层4500元/㎡起价，5000元/㎡均价；
配合小红帽拉访，CALL客全方位轰炸
打破区域价格底线，引发业内外关注
7-19
8-12
拿地 8-22
华山·崛起 主题出街
春季房展
华山·寻 临时售楼处开放 8个外展开放 宝活动
8-25
9-19
9-27
11-9 11-16
开始认筹 同行团购 秋季房展会
正式售楼处/ 样板间开放
商铺/别墅 开盘
住宅 开盘
从拿地至开盘： 303天 55栋住宅、174栋别墅、上市 从认筹至开盘：86天 100名置业顾问 7642组客户认筹
• “中海·华山珑城”案名 出街
先声夺人启动业内营销 全城范围提前引爆话题
7月份-开盘
• 临时营销中心开放 • 直接将大米、油印在宣传
单页，简单粗暴推高来访 量
• 启动业内团购
14年5-7月份
• 母亲节，儿童节，世界 杯，高考等重要节日推 出系列活动
PART2：客户粘性维持——持续不断全城氛围营造
PART2：客户粘性维持
对于维持客户粘性，保证其认筹的转化率，我们认 为中海在以下几点做的非常到位！
1、“华山崛起”前置推广 2、持续不断全城氛围营造 3、持续不断传播价值卖点 4、持续不断强化价格预期
PART2：客户粘性维持——“华山崛起”前置推广
百度文库
“华山崛起”前置推广
13年9月份
• 在业内释放中海华山片区 改造信息
面积配比 总套数配比 总面积配比
12%
27%
50%
45%
6%
32%
13% 4%
46%
53%
4%
4%
3%
5%
1%
——
——
本次共计推出6105套住宅房源，面积约63.33万，户型配比上，呈现中明显刚需 和改善型职业并重的特点，达到1:1的比例
PART4：价格策略——横向价格策略
地块 样本楼栋
样本户型
A
B地块：263亩/27万㎡/容 积率1.56/楼面价2627元
PART4：定价策略——各物业类型价格平面图
A地块高层 ：第一排5100 第二排：6100
A地块商铺 ： 22000
B地块高层 ：6300
C地块高层 ：6500
B地块商铺 ： 18000
18F小高 ：7600 （125户型）
18F小高 第一排6000 第二排：6700
物业类型
总体均价
A地块
B地块
C地块
备注
高层 小高层（18F） 小高层（11F） 洋房（6F）
6000 7000 8600 9900
5100（沿高速） 6300（三角地） 6500（沿商业） B地块沿别墅高层价格 6100（第二排） 6700（沿别墅） 6900（沿洋房） 较高
6000（沿高速） 7300（沿洋房） 6700（第二排） 7600（沿别墅）
——
A地块小高层沿高速， 景观资源差
——
8500(沿洋房） 9100（沿别墅）
8100
C地块小高层楼栋沿街
——
9900
——
6F洋房在此次开盘为稀 缺产品，仅在B地块分
布4栋
PART4：价格策略——各户型配比及分布
PART4：价格策略——各户型配比及分布
住宅产品户型配比表
户型
面积
82
两室
92
95
109
中海·华山珑城开盘报告分析
——一个值得学习的对手
中海·华山珑城开盘报告分析
营销重要节点一览 客户粘性维持 客户来源分析 定价策略
• 地块分布·物业类型价格分布· 差异化总结·户型配比·竖向策略·横向策略
现场策略 总结与启示
PART1：开盘前期重要节点一览
2014-1-17 4-17
5-23
6-1
A1#，33F/两梯四 户
82两室,109三室
样本楼层
样本单元
20层
1单元（东单元）
东户 82㎡两室
5052 东户大小户型差价 82㎡户型东西户差价 109㎡户型东西户价差
109㎡三室 5954 902元 30元 134元
西户 82㎡两室
5022 西户大小户型差价
109㎡三室 5820 798元
总结：通过对于采光，朝向，东西户等各种因素的综合，同一楼层不同户型 价差最大可至900-1000元，有效实现了大户型的产品溢价。 另外，一般情况下，东户的价差要比西户的价差大一些，对于某些位置较差 的楼栋西单元，大小户型的价格差异并不明显。
• 配合大量华山湖图片“中 海华山”公众微信号发布 和《鹊华秋色图》、“齐 烟九点”等历史文化故事
• 先声夺人启动业内营销
14年4月份
• “中海华山”公众微信号 发布
• 华山“前世，今生，崛起” 启动宣传攻势
• 举办“华山·印象”大型 系列广告语征集活动，加 深了客户印象
14年5月份
• 春季房展，中海携3盘亮 相
持续不断全城氛围营造
黄台酒店
和谐广场 环宇城
家乐福 世茂广场
洪楼银座 高新银座
舜耕会展 中心
8个外展，东西南北中全城联动，引爆全城营销。
PART2：客户粘性维持——持续不断传播价值卖点
持续不断传播价值卖点
简单
粗暴
受众广
北中国第一山 湖大盘；
济南的西湖
外国语学校小 学、初中、高 中组团进入， 无缝对接