喻志强与雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书

喻志强与雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】广东省中山市中级人民法院

【审理法院】广东省中山市中级人民法院

【审结日期】2020.09.17

【案件字号】（2020）粤20民终4017号

【审理程序】二审

【审理法官】曾玲赖晓筠刘通

【审理法官】曾玲赖晓筠刘通

【文书类型】判决书

【当事人】喻志强;雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司

【当事人】喻志强雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司

【当事人-个人】喻志强

【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司

【代理律师/律所】邹葵阳广东品政律师事务所;王济民广东品政律师事务所

【代理律师/律所】邹葵阳广东品政律师事务所王济民广东品政律师事务所

【代理律师】邹葵阳王济民

【代理律所】广东品政律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】喻志强

【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司

【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。喻志强签收钥匙、办理收楼手续的行为表明其从2015年9月8日起即有权对案涉商品房实行占有使用，故一审认定喻志强于2015年9月8日办理了入住手续，并无不妥。对于案涉商品房的质量问题，各方于2017年5月18日经协商一致达成协议，由相关责任主体赔偿喻志强三年半的物业管理费。

【权责关键词】代理诉讼请求维持原判合同约定催告质证关联性违约金

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【本院查明】二审查明以下事实：1.喻志强(乙方)与雅居乐凯茵新城分公司(甲方)于2014年12月25日签订前期物业管理服务协议第三条物业管理服务费用第1点约定乙方在开发商向乙方发出收楼通知书的规定期限内收楼，物业管理费按商品房买卖合同约定交付日期次日起计算……如业主逾期未收楼，物业管理费则由开发商向购房者发出收楼通知书的规定期限最后一日的次日起开始计算。协议还约定的其他内容。 2.一审庭审期间，喻志强及雅居乐凯茵新城分公司均确认商品房买卖合同中约定的交楼时间为2015年9月30日。雅居乐凯茵新城分公司主张案涉商品房的物业管理费从2016年1月份开始计收。 3.二审期间，喻志强称因案涉商品房存在严重质量问题，影响其居住使用，故其已经起诉案涉商品房的开发商雅创公司，要求雅创公司赔偿质量问题导致的损失200多万元。除上述二审查明的事实以外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为物业服务合同纠纷。喻志强上诉主张案涉协议约定三年半物业管理费的起算时间应为签订协议当日即2017年5月18日。雅居乐凯茵新城分公司则认为起算时间应为喻志强办理收楼手续之日即2015年9月8日。故本案二审争议的焦点为：案涉协议约定的赔偿三年半物业管理费25158元的起算时间问题。对此，本院具体分析如下：

双方对喻志强于2015年9月8日办理了收楼手续，喻志强签收了案涉商品房钥匙的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，喻志强签收钥匙、办理收楼手续的行为表明其从2015年9月8日起即有权对案涉商品房实行占有使用，故一审认定喻志强于2015年9月8日办理了入住手续，并无不妥。喻志强与雅居乐凯茵新城分公司签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。喻志强主张其虽然于2015年9月8日办理收楼手续，但因为案涉商品房存在质量问题，其实际于2017年5月18日才入住，故其交纳物业管理费的起算时间应为2017年5月18日。本院认为，对于案涉商品房的质量问题，各方于2017年5月18日经协商一致达成协议，由相关责任主体赔偿喻志强三年半的物业管理费。该协议上并没有明确免除喻志强自办理收楼手续之次日即2015年9月9日至2017年5月18日期间的物业管理费，亦没有明确记载喻志强从2017年5月18日开始才需要交纳物业管理费，在此日期之前的物业管理费免交。在双方对此存在争议的情况下，本院认为应结合双方签订的上述前期物业管理服务协议的内容予以理解。前期物业管理服务协议第三条约定，物业管理费应当从商品房买卖合同约定交付日期次日起计算。本院前述已经认定案涉商品房已于2015年9月8日交付喻志强占有使用，故喻志强应当从2015年9月9日起向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费。雅居乐凯茵新城分公司于一审期间主张喻志强交纳物业管理费的起算时间为2016年1月，这是雅居乐凯茵新城分公司对其权利的自由处分，一审法院予以照准并无不妥。案涉协议确认因案涉商品房质量问题约定赔偿喻志强三年半的物业管理费，一审据此认定喻志强从2019年7月开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费，该处理并无不妥，本院予以维持。喻志强主张应以2017年5月18日作为计算赔偿三年半物业管理费的起算时间，即其主张应从2020年11月18日才需向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人喻志强的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元(喻志强已预交)，由上诉人喻志强负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 12:50:30

【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年12月25日，喻志强与中山市雅创房地产开发有限公司(以下简称雅创公司)签订《中山市商品房买卖合同》，约定喻志强购买中山市火炬开发区某某某某某某某某某区X栋X房(以下简称案涉商品房)，建筑层数地上3层，地，地下某某筑面积为213.91平方米。喻志强于2015年9月8日在业主文件/钥匙签收表和入住合约上签名，办理了入住手续。雅创公司与雅居乐凯茵新城分公司签订的《前期物业管理服务合同》，主要约定：雅居乐凯茵新城分公司为伯爵山花园住宅小区提供物业服务，案涉不动产竣工验收交付使用后，雅居乐凯茵新城分公司按合同约定的内容要求提供服务，别墅按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业服务费，每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。合同还约定了其他内容。喻志强提交的《关于XX花园别墅T1-11-104工程问题事件处理》(以下简称案涉协议)显示：事件分析：XX花园别墅T1-11-104到期收楼时间为2015年9月8日。该别墅是样板房，验收时发现单位，首层厨房热水管开裂漏水；二楼阳台去水口堵塞，导致二楼整层水浸，背立面二三层通窗顶部窗边渗水，三楼外墙开裂，天面排水管堵塞不能排水，由于以上工程问题造成室内地毯严重受损，影响业主正常入住，现业主要求赔偿三年半的物业管理费共25158元。协商结果为现物业、房地产工程部与施工单位协商赔三年半的物业管理费25158元。此费用反签证后转做物业管理费，费用由施工单位承担。业主同意该赔偿方案。喻志强在业主处签名确认，黄志森在房地产开发商处签名确认，梁锐营在客服中心处签名确认，李巨华在物业工程部处签名确认，雅居乐凯茵新城分公司的工作人员在物业负责人处签名确认。雅居乐凯茵新城分公司确认该协议的真实性，称系其公司起草的，但称其只是该协议的协调方，只能约束雅创公司，且该文件只是内