中信地产广州市三旧改造流程梳理与关键点总.

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城中村整治改造流程
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全面改造方案审批阶段
1. 批复改造方案 全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核 后，上报市“三旧” 办审批。其中涉及完善征收用地手续及超出 “三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导 小组审议。 2. 用地预审 使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧” 办批复的改造 规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报 市“三旧” 办，由市“三旧” 办出具预审意见。
广州市“三旧”改造流程 梳理与关键点总结
法律部 二○一一年七月
一、收集、整理的文件 二、“三旧”改造流程梳理
三、“三旧”改造关键点总结
一、收集、整理的文件
主要政策
1. 印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知【粤府明电 （2009）6号】 2. 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见【粤府（2009）78 号】 3. 转发省国土资源厅关于“三旧改造工作实施意见（试行）的通知【粤府 办（2009）122号】 4. 关于加强推进“三旧”改造工作的意见【穗府（2009）56号】 5. 广州市旧城更新成片重建改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿） 6. 广州市“城中村”全面改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿） 7. 广州市旧厂房改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿） 8. 广州市旧城更新规划指引（市“三旧“改造办征求意见稿） 9. 广州市“城中村”（旧村）改造规划指引（市“三旧“改造办征求意见 稿） 10. 广州市旧厂房改造规划指引（市“三旧“改造办征求意见稿）
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全面改造组织实施阶段
实施监管 阶段流程 1.改造资金监管，以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、 专款专用的原则，由区政府、街道改造办和村民委员会共同对改造 资金进行监控； 2.开发建设进度监管，根据出让公告及出让合同市“三旧”改造办负 责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时间等进行全程 监管； 3.配套设施建设监管，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成 前，融资地块建设项目不得预售。
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二、“三旧”改造流程梳理 （一）旧城更新改造 （二）城中村整治改造 （三）旧厂房改造
（一）旧城更新改造
旧城更新改造分类
成片重建改造模式 零散改造模式 历史文化保护性整治模式 ▪ 其中，对房地产开发企业来说，具有开发价值的为成片重建改造模 式，以下旧城更新改造相关流程梳理、分析主要以成片重建改造模 式为主。
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全面改造组织实施阶段
融资用地出让工作流程 根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让 或自主改造协议出让两种模式进行融资。 1.村集体向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批复 的改造方案和批复文件出具规划条件。 2.公开出让工作流程 3.协议出让工作流程
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全面改造组织实施阶段
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旧城更新改造流程
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实施改造方案
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（二）城中村整治改造
城中村整治改造分类
全面改造模式 对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影 响的52条“城中村” （具体名单参见《关于加强推进“三旧”改造 工作的意见【穗府（2009）56号】》附件2），应按照城乡规划的要 求，以整体拆除重建为主实施全面改造。 综合整治模式 对位于城市重点功能区外的“城中村”，以改善居住环境为目的改 造。 其中，对房地产开发企业来说，具有开发价值的为全面改造模式， 以下城中村整治改造相关流程梳理、分析主要以全面模式为主。
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城中村整治改造流程
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全面改造方案编制阶段
1.现状摸查，区政府组织村集体组织对改造范围现状进行摸查。 2.区政府根据现状摸查情况确定改造规划范围和改造范围。 3.编制改造方案，由区政府根据“三旧”改造规划指引、市“三旧” 改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编 制改造方案。
3. 用地报批 ①农用地转用和土地征收 ②村集体建设用地转变为国有建设用地
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城中村整治改造流程
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全面改造组织实施阶段
安置房建设工作流程 安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理， 并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理： 1.村集体经济组织向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续； 2.村集体经济组织向规划部门申领建设用地规划许可证； 3.村集体经济组织向市国土房管局申领建设用地批准书； 4.区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组织 实施拆迁； 5.村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完 成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记； 6.村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证； 7.村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。
需要独立建设的共同建设用地和公益事业用地工作流程 1.用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续； 2.用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证； 3.用地单位向市国土房管局申领建设用地批准书； 4.区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组织 实施拆迁； 5.办理土地权属登记； 6.用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证； 7.用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。
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（三）旧厂房改造
旧厂房改造分类
国有旧厂房改造 1. 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件 (含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处置： ①自行改造，补交地价； ②纳入储备、给予补偿； ③公益征收，合理补偿。 2. 原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施 规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业， 并按规定补交临时使用年期的土地出让金。 3. 无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月 30日之前（不符合历史用地登记确权），且土地实际使用人已与村集 体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和 改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚） 后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条的有关规定先行完 善用地手续后，按上述3种方式进行处置。