中国住房抵押贷款支持证券研究

中国住房抵押贷款支持证券研究
摘要：在当前股票市场低迷、债券类投资产品繁荣的背景下，本文总结概括了资产抵押证券的发展现状及特点，分析了其功能及风险，综上对住房贷款抵押支持证券在我国的可行性进行了分析。

关键词：住房抵押贷款证券现金流
住房抵押贷款证券（简称“mbs”）是指以资金融通为目的，将缺乏流动性但具有未来稳定现金流入的住房抵押贷款进行组合和
信用增级，将这种组合产生的现金流入按照一定的标准进行结构重组，最后依托二级市场将该现金流以债券的形式出售并流通。

一、我国住房抵押贷款证券现状及特点
我国的资产证券化起步于20世纪90年代。

1992年，海南推出“地产投资券”是我国资产证券化的首次尝试。

2005年12月15日，中国建设银行推出了我国第一支个人住房抵押贷款支持债券—“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”（简称“建元2005”），在其后2007年又推出了第二支mbs。

从2006年1月份到2012年9月份，“建元2005”证券发行人中心信托共公布了81期，运行平稳，违约率低。

mbs是一种资产信用型的金融产品，mbs区别于传统融资方式，它并非依赖于项目的投资人或发起人的资信来安排融资，而主要依赖于作为标的的居民住宅的价格及其未来的现金流的稳定性。

二、我国住房抵押贷款证券功能分析
（一）金融功能
首先，丰富金融市场投资品种。

住房抵押贷款作为收益风险相对平稳的一种投资方式，在我国当前老龄化的社会年龄结构下，具有显著的意义。

住房抵押贷款相对于国债利率较高而因其有房产作为抵押，风险较低。

退休人员追求稳定收益而又是风险厌恶投资人，mbs为他们提供了更为多元化的选择。

其次，为我国金融机构提供了规避利率风险的有力工具。

作为住房抵押贷款证券发行人的贷款银行，能够通过住房贷款抵押债权中资产负债重组的制度安排，把mbs发行所带来的利率风险转移给证券化专门机构，进而转化为证券在市场上交易，最后通过金融市场的风险调节功能加以规避。

（二）实体功能
mbs的金融功能已经众所周知，然而mbs存在的基础仍然取决于所承担的基本社会职能，那就是满足相关社会群起的购房需求，促进城市化进程，增进社会福利，促进民用住宅产业的发展。

在加快城市化进程的进程下，提高国民福利。

三、我国住房抵押贷款证券风险分析
与非资产抵押债权相比，mbs最显著的不同是其存在提前偿还风险。

就中国目前的状况来看，推行mbs的主要风险有以下几个主要方面：
（一）利率风险
债权价格与利率之间存在负相关关系，利率升高债权价格下跌，期限越长的债权越容易受到利率变化的影响，mbs较容易受到利率
变化影响较为显著。

中国目前正处于利率市场化的进程中，利率管制逐步放松，2012年6月8日将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，这无疑加大了mbs的利率风险。

（二）信用风险
在中国个人信用记录系统缺失，住房抵押贷款的档案不全，容易产生虚假个人贷款，与此同时还缺乏严密的风险识别和防范手段。

这会致使mbs发行流通过程中违约概率产生重大不确定性，也为发行增加了技术难度。

（三）提前偿付风险
提前偿付风险是发行mbs最主要的风险之一，为应对mbs的早偿风险催生了很多产品的结构设计。

具体来看，提前偿付行为不仅影响原始贷款银行的收益，同时还会降低mbs投资者的到期收益率。

四、我国推行住房贷款抵押证券的可行性分析
（一）供求环境
从供求方面来看，资产抵押债权的供给方主要为商业银行等金融机构，从表1中可以看到，2004-2011年我国居民个人住房抵押贷款余额的年复合增长率达到27.67%，而且呈现逐年增长的趋势，2011年的增长率达到了53.58%。

表1 2004-2011年我国居民个人住房抵押贷款余额情况
单位：万亿元
数据来源：中国人民银行
（二）制度环境
从制度环境方面来看，经过近十年的发展，我国金融市场迅速发展，各种金融衍生工具生机盎然，股指期货已经推出，国债期货、期权产品也正在酝酿推出。

中国正在形成一个有利于金融创新的制度环境。

在此，笔者将从税收环境和法律环境对mbs在我国发展的制度环境进行简要介绍。

根据世界各国或者地区的税收适用法律法规的不同，住房抵押债权在发行及流通环节所需缴纳的税种有所差异，但大都主要包括个人所得税、企业所得税、营业税、印花税等。

考虑到上述mbs的功能，政府发展mbs的目的往往是为了满足社会的公共目标和金融市场的发展完善，因此给予mbs发行环节中发行人、特殊目的公司以及投资人一定的政策倾斜的可能性相对较大。

（三）经济环境
经济环境方面来看，进入二十一世纪，以住宅建设为拉动的建筑业和房地产业已经成为经济发展的主要支柱之一，房地产市场的繁荣与否在很大程度上影响着地方政府的财政收入。

与此同时，中央十七大会议上金融工作的主要任务就包括扩大融资比例，使资金更加有效地服务实体经济，有效转化为社会经济高速发展的动力等。

在此背景下，应以融资方式和资本市场为改革的中心，这就对包括住房抵押贷款债券在内的金融创新活动提出了迫切需求。

五、小结：
综上可以看出，虽然mbs在我国的发展面临法律制度不健全、
客户诚信档案缺失等障碍，但是从供求和经济发展程度来看，mbs 的推出势在必行，而克服mbs发行障碍以及规避风险最重要的是设计一种适合我国国情的推行mbs的战略安排，资产证券化的道路任重而道远，需要金融、地产以及政府等部门的通力合作。