营改增不动产租赁行业问题解答

营改增不动产租赁行业问题解答

一、不动产租赁

1、什么是不动产租赁

答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.

二、外出经营

1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）

答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。

2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

（2）外出经营活动情况说明。

（3）外出经营合同原件及复印件。

3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。

4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

（2）《外出经营活动税收管理证明》。

（3）外出经营合同原件及复印件。

三、申请简易征收

1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。

2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

4.一般纳税人的承租方将不动产对外出租，原租赁合同签订日期在营改增试点前，转租业务能否适用简易计税方法答：一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法。

3.一般纳税人提供不动产租赁服务，申请简易征收是否需要备案备案需要提供哪些资料答：需要。应提供资料：（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

（3）不动产出租合同原件。

（4）不动产权属证明材料（如《不动产权证书》、购房合同、捐赠声明、接受投资入股协议书、法院抵债判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等）原件。

（5）纳税人转租不动产的，需提供原承租合同原件。

（6）其他能够证明实际取得时间在4月30日之前的有关资料。

4.纳税人在异地提供不动产租赁服务的，应在哪里办理简易计税方法备案答：在机构所在地主管国税机关办理备案。

四、预缴税款

1.纳税人出租的不动产与机构所在地不在同一县（市），是否需要在不动产所在地进行预缴答：一般纳税人与小规模纳税人提供不动产租赁，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市）的，应在不动产所在地主管国税部门预缴税款；其他个人（自然人）提供不动产租赁，应在不动产所在地地税部门直接申报纳税，不需要进行预缴。

2、纳税人跨区（设区市的区）出租不动产需要预缴吗答：纳税人跨区出租不动产不需要预缴，直接向其机构所在地主管国税机关申报纳税。

3.纳税人在不动产所在地国税机关预缴税款时，适用的预征率分别是多少答：一般纳税人出租不动产，选择简易计税方法的，应按照5%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款；选择一般计税方法的，应按照3%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款。

小规模纳税人出租不动产，除个体工商户出租住房外，应按照5%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款；个体工商户出租住房的，应按照5%征收率减按1.5%预缴税款。

4.纳税人跨县（市）出租不动产，如何计算应预缴税款答：（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

5.纳税人在不动产所在地预缴税款需要提供哪些资料答：单位和个体工商户出租不动产，填写《增值税预缴税款表》向不动产所在地主管国税机关预缴税款。

6.纳税人未按照规定在不动产所在地主管税务机关进行税款预缴是否有影响答：纳税人应当向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，依照征管法有关规定处理。

五、发票开具

1.其他个人提供不动产租赁是在国税还是地税部门申请代开发票答：其他个人出租不动产在营改增后向不动产所在地地税机关申请代开增值税发票。

2.营改增后其他个人提供不动产租赁能否申请代开专用发票答：其他个人出租不动产，承租方不属于其他个人的可在缴纳增值税后，向地税机关申请代开增值税专用发票。

3.出租方能否为其他个人承租方开具专用发票答：纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税发票。

4.纳税人自行开具发票或申请代开发票，发票开具是否有特殊要求规定答：出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

5.纳税人到税务机关申请代开发票，需要提供哪些资料答：代开普通发票纳税人应提供资料：（一）表格《代开发票申请表》，1份（二）资料1.申请代开发票人的合法身份证件及复印件。

2.税务登记证副本，自然人提供身份证明原件及复印件，依法不需要办理税务登记的单位提供组织机构代码证。

3.外省（自治区、直辖市）纳税人来本辖区临时从事经营活动申请代开发票的《外出经营活动税收管理证明》。

4.被税务机关依法收缴或停止售发票的申请人，需提供主管税务机关发出的《收缴、停止发售发票决定书》。

5.正在申请办理税务登记的和应办理未办理税务登记的单位和个人提供税务登记受理证明，包括主管税务机关发出的《税务登记受理通知书》或其他已受理证明。

6.从事不动产租赁业务的书面证明，如业务合同、协议或税务机关认可的其他资料原件及复印件。

代开专用发票纳税人应提供资料：

（一）表格