深圳商业市场环境分析

一、商业的常见经营模式

目前国内外所存在的比较常见的经营模式主要有综合性百货商场、主题性商场、超市、专卖（专业）店、分零经营的独立街铺、SHOPPING MALL、情景商场等。

A、综合性百货商场：如友谊城百货、国贸商场、岁宝百货、天虹商场、贸业百货等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用专柜经营的方式。

B、主题性商场：如女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、金海马家私、好百年家居广场、赛格、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。

C、超市：特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。

D、专卖（专业）店：主要涉及服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等，这类经营规模普遍较小。

E、分零经营的独立街铺，面街、独立。

F、SHOPPING MALL：香港太古城、广州天河城等。此类经营模式以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体，经营范围广，极易形成强大的核心吸引力。同时也意味着其规模也相当大。

G、情景商场是目前国际上最流行的一种全新的商场模式，这种商场的特点是集购物、娱乐、旅游、文化为一体的多功能、多元化综合商场，商场的商品定位为潮流、时尚和极具个性化。商场特色鲜明，有别于传统的百货商场和超市，具有强大的生命力和竞争力。如昆明金碧辉煌。

二、深圳市商业现状

目前，深圳市内的商业区主要集中在人民南和东门，华强北及南山。人民南和东门商业区以深南路为界，分踞罗湖区中心地带的南北，华强北商业区在福田东与罗湖区相邻处形成。南山商业区则是一个新兴的商业中心。

（一）人民南及东门商业区

人民南商业区靠近罗湖火车站一带，东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路，南至沿河南路。是深圳形成的最早的商业中心。拥有独特的区位、口岸、交通等方面的资源优势，使其成为深圳最早的商业中心。

人民南、东门商业圈主要以经营服装、皮具为主，各层品种的分布非常相似。如一层主要为服装、皮具、化妆品、饮食、超市等；二层经营服装、皮具、工艺品、眼镜；三层则主要是服装、皮具、居家饰品、照相机、电器等。表现业态雷同，经营品种缺少细分。但在经营服装、皮具中，人民南多数以经营中档为主，而东门的档次相对要低一些。

人民南目前在售、招商的较少，其商铺的经营方式主要有三种，一是发展商直接招租，经营者入场交租金；二是发展商自营或联营（保底扣点方式抽取租金）；三是发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对外租赁、经营。而东门以出售铺位为主，且多采用返租形式。

人民南东门商场1楼的平均租金1050元/平米；2楼平均租金350元/平米；3楼平均租金为200元/平米；4楼平均租金为100元/平米。

人民南、东门商场空置率有四分之一多，特别是高层部分，甚至一半以上是空置的。各层平均空置率：一层：2％；二层：20％；三层：35％；四层：60％。

（二）华强北商业圈：

华强北商业区的业态分布以店铺和主题商城为主，经营品种形式多样，涵盖服装，化妆品，鞋类，电子元件，通讯产品，电脑及配件，餐饮，珠宝等。这些经营品种具有互补的优势，吸引了多层次、多方位的商业人流，各业态的商业机

会也比其他商业区大。

华强北商业圈的经营主要以租赁为主，租赁收益和经营的好坏关联度较大，发展商一般将商铺出租给经营管理公司，再由经营管理公司负责经营。如顺电家居广场，女人世界等。

华强北的总体租金相比人民南和东门稍低些，但其各层的租金相差较小：一层约850元/平米；二层约350元/平米；三层约250元/平米；四层约150元/米。空置也比人民南和东门少，一层空置2％左右；二层也只有5%; 三层、四层约25％。

（三）南山商业圈

南山的商业起步相对较晚，但随着中心区的西移和新建住宅社区的日益增多，市场需求不断扩大，吸引了大量的品牌商业纷纷抢驻，如沃尔玛、家乐福、顺电、友谊城、曼哈、金海马、万佳等。目前，南山商圈已形成以海雅百货为核心的南油商业文化中心区商圈，以沃尔玛为核心的蛇口商圈，以家乐福、曼哈以及即将加盟的万佳为核心的南头商圈，形成三足鼎立之势。

南山商业区业态主要以超市和专业市场为主，如沃尔玛、家乐福、万佳、顺电、集美堂家居广场、国兴苑家居中心，金晖电器家居广场等。

南山商业处于分散状态，尚未形成具规模的商业圈，相比人民南、东门和华强北等市级商业中心，南山商业区属于区级商业中心，缺乏浓厚的商业氛围、人气相对不旺，顾客也仅局限于本区域的居民。

南山商场的租金相对也低得多，一般位于100-150元/平米之间。

三、东门商业市场分析

（一）东门商业圈的发展及现状

东门为深圳老城区，是早期集中居住地、交易活动场所，深圳早期日常用品集中地。东门商业格局的演变经历了几个阶段：传统墟市——综合商贸中心——改造外迁——重建后以特色产品带动复兴。随着人口的不断增长和城市经济的发展建设，东门的商业规模日益扩大并形成了人民路以东，深南东路以北，文锦中路以西，笋岗东路以南约5平方公里的商业圈。商业最密集的区域在以东门步行街为中心占地约1平方公里的区域内，这里汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，已投入使用的商业零售面积达50万平米，每年的营业额达50亿元，实现税收2亿元。是深圳规模最大、商铺最密集的商业旺区。

九十年代初，东门经营品种较丰富，包括服装，皮具，化妆品，书店，海鲜，电器等。由于旧城改造后，绝大多数分割成小铺出售，博取高额的销售单价，导致后期经营权分散和租金居高不下，一些低收益的经营品种如书店、海鲜由于缺少利润支持渐渐淡出；一些需要统一经营的品种，如电器也退出东门。造成东门目前品种趋向简单。

（二）深圳商业发展走势及东门商业圈的定位

长久以来，东门商业区因历史久、规模大、名店多，成为本地居民的习惯购物区，也是外地游客在市区游览购物的首选区域，东门在香港乃至国外都有着较大的影响。尤其是改造后的东门拥有全国面积最大的商业步行街，随着雕塑广场等文化设施的落成，东门步行街人气日增。改造后的东门日均人流量达60多万人次，新东门已经成为一个成熟的商业中心地带和旅游购物胜地。然而在繁荣的背后，东门还存在着不少问题，如商业组团定位不明确，总体风格不够明确，购物环境较差，而且商业设施集中在沿街店铺，影响了交通。其中一个重要的问题在于经营雷同，缺乏个性。东门应走商品多元化的路线，把东门商圈做成旅游消费的旺区。