区域成本综合定价模型

公租房租金定价的方法和模型

摘要：公共租赁房租金的合理制定是我国保障性住房体系建立健全的一核心问题。目前我国公租房租金的定价还处在实践中，各地的定价方法和模式均存在差异。针对这一现状，选取了几个有代表性地方的租金定价方法和租金定价模型进行分析

关键词：公租房准成本回报定价法成本回报定价法剩余收入法李嘉图模型区域成本综合定价模型

租金定价方法

1. 重庆模式

重庆市于2010年正式推出了公共租赁住房制度, 是目前国内推行公共租赁住房力度最大的城市之一。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》第三十二条规定: 公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定。租金实行动态调整，每2年向社会公布一次。重庆公租房的租金基本控制在市场租金的60%左右。

准成本回报定价法

重庆市的租金定价方法主要从成本角度出发, 按保本微利的原则制定租金价格, 但此方法中的成本不是全部成本, 而是指利用社会资金所必须付出的投资回报成本, 再加上必需的运行管理费用。对于政府投入的成本, 如减免的土地成本、优惠的税费和政府基金, 以及直接投入的本金等, 则不要求从租金中取得补偿。当政府投入的成本有一定的量时, 采用这种方法制定的租金, 一般要较市场租金低廉许多。

该方法的优点：是能保证社会投入资金必要的回报率, 方便融资, 并且租金明显低于市场价，能兼顾到保障对象的承租能力。

该方法的缺点：此种方法也要求政府有相当规模的不计回报的前期投入, 如果公共租赁住房的保障规模过大, 政府必然将背负较大的资金压力。

针对重庆市的定价方法，以下将进行分解分析：

公租房建设主要需要两种资源：土地和资金

土地：在数量上面，2010年，重庆无偿划拨公租房土地约6200亩，算是政府提供土地多者；

但是在质量上面，几乎所有的地方政府都给的是位置比较偏的，交通不是很方便的地段。如果交通不方便，以及居住环境周围的设施配套不齐全，根本就不能满足“夹心层”的居住需要。而且可能会造成公租房空置，

1）重庆的租金不包括政府投入的成本，如减免的土地成本首先地方政府掌握了土地的使用权和部分财政收入，还有地方的自然资源和人力资源，这些都是地方的财富所在，属于地方垄断性资源，把土地免费拨付给公租房建设，就会减少政府的财富，毕竟这些土地如果用来发展商品房，必定会增加政府的财政收入。所以地段越是好的土地，地方政府越不愿意无偿拿来建公租房。

2）重庆公租房租金也不包括政府直接投入的直接成本

其次根据重庆未来十年城市化进程情况，计划十年内重庆将投入4000万平方米公共租赁住房。重庆政府想在短期内就做出大政绩，对于本身就不是很富裕的重庆，公租房的建设又主要靠财政投入支撑，不仅不利于公租房的长期性健康发展，也会对重庆市的整个经济建设带来风险。虽然重庆市政府为了回笼筹措资金，在《办法》的第四十条规定：承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。但具体的操作细则却没有明示规范出来，这样的模糊性，为将来私人侵吞集体财产、相关官员行贿受贿埋下伏笔。

总结：不是每个城市都有重庆政府那么多土地可供免费拨付进行公租房建设，重庆之所以可以大力度的依靠财政进行公租房建设，是因为除了重庆自己地方政府的投入，还有国家财政拨款。现在国家大力支持西部发展，所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房建设，另外重庆市用于公租房建设的位置相对其他城市都比较好，投入风险小。

2. 北京模式

北京市最新公共租赁住房政策于2012年7月出台。根据《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)第十九条规定：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地

段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整

从目前有关部门发布的情况看, 北京市公共租赁住房租金主要按土地价格、建安成本、各种税费、贷款利息以及管理费用等确定。其中, 土地价格主要为拆迁安置费用

成本回报定价法

该方法主要从公共租赁住房投资成本和运行管理成本回收角度出发, 按保本微利原则制定租金价格, 同时适当兼顾保障对象的承受能力和相同地段、相同品质住房的市场租金水平。采用该方法, 制定的租金水平通常与市场化租金水平较为接近, 在土地成本偏高的项目中, 租金水平甚至会高于市场租金。

此方法的优点是：

作为租赁型保障房之一，公租房同廉租房一样，在建设过程中资金投入大、利润少、回收周期长，如果能在前期的租金中涵盖土地成本、建安费用、贷款利息和管理费用，必定会减轻政府的财政压力，而且能保证社会投入资金必要的回报率, 有利于吸引社会资金参与房源供应和促进融资。

此方法的缺点是：

租金偏高, 公共租赁住房的公益性不够突出, 保障对象可能依然有较大的租金支付压力，不一定能够被中低收入水平的人群所接收。公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。如果以成本定价法进行租金定价，并不符合公租房定义中的优惠租金标准，会造成社会舆论，让大家对公租房这一保障性住房产生质疑。不利于后期公租房的建设。

总结：虽然成本定价法在一定程度上减轻了政府的财政压力，但它并没有明显的减轻本应受保障民众的住房支付压力，中国社科院财政与贸易经济研究所助理研究员姜雪梅曾针对于公租房的租金定价模式说过：建设公租房需要大量资金，不承诺一定的资金回报率就很难吸引社会资金的加入。但是，资金回报率高了，公租房的租

金水平就不能低，就会导致公租房空置率偏高，这样一来，预期的资金收益率就很难实现，会进一步影响公租房建设。

北京为了缓解公租房租金过高，对公租房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”。即公租房租金按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定，但政府将根据承租家庭收入水平等情况给予一定的租金补贴。“租补分离”的优点就是解决了保障房的退出难、同时也降低了中低收入人群的住房支出。但“租补分离”要想发挥出最佳效益，必须要加强监管力度和规范发放租金补贴流程，

3、新加坡模式

新加坡用于出租的公共住房，其租金水平按市场租金水平的一定比例确定。其中，在符合收入等准入条件的家庭中，收入较低的家庭按市场租金的10%支付，收入较高的家庭按市场租金的30%支付。由于公共住房的租金一般远远低于市场价格，使得新加坡公共住房建设管理机构－－建屋发展局经常亏损。为弥补运行成本困难，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔专门补贴。

剩余收入法

住房可承受能力理论包括住房支出收入比法和剩余收入法，由于住房支出收入比法中的居民收入与租房消费之间的比值，对于每个居民来说没有固定的比率，所以存在一定的缺陷。

剩余收入法是根据收入群体和家庭类型来划分的．测算收入中可用于住房消费最大额度的方法是：可用于住房消费的最大支付额就是可支配收入减去能够维持基本生活的最低消费后的剩余收入：若家庭所支付的实际住房消费超过了能够承受的标准．这个家庭就存在“住房引致贫困”，即存在住房可支付能力困难，

其公式为：Y—P H HNH*

其中，PH表示住房价格，H表示住房消费数量，NH表示其它非住房生活必需品消费数量．Y表示固定收入，H*表示住房标准

此方法的优点是：充分考虑家庭经济实力对住房价格（租金）的承受能力，使不同支付能力的群体都能够承受公租房的租金，而且在一