东莞东城新生活农副产品交易中心市场调查策划方案_44PPT
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2-6 东莞市全力推动农贸市场星级化进程 一是提供政府支持； 二是制定创建标准； 三是组织各分局抓好四项重点工作： 第一，抽调人员组成专门工作组，进驻市场全程跟踪落实升级改造工作； 第二，选准选好样板市场，摸清市场实际情况，找出与建设标准的差距，做好
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第一部分 市场调研分析篇
继2007年出台“国十五条”政策调控房地产市场后，由于 房地产的增长速度及价格增长速度过快过高，2009年再次出台 “国十一条”政策调控房地产市场，2010年初更是新政频出。
2-2、东莞城镇建设规划 《东莞市城市总体规划（2000—2015）》提出将以“一个中心 连接东西两翼”的方向进行城镇建设，以市区、虎门、常平、 塘厦为中心建设四大经济片区（详见下表）。
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Biblioteka Baidu录
前言
--------------------------- 2~3
第一部分 市场大环境调研分析篇-------- 5~19
第二部分 周边关联市场调查分析篇----- 20~37
第三部分 建设规模建议篇-------------- 38~41
第四部分 项目情境分析篇-------------- 42~49
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第一部分 市场调研分析篇
东莞城镇建设规划
东北经济片区 以市区为中心，包括石龙、茶山、 全市政治、经济、 文化中心、公路枢纽
西南经济片区 珠三角高新技术产业基地之一，以虎门为中心，包括长 安、厚街等 外向型港口工业和出口贸易区、旅游中心镇
中北经济片区 以常平为中心，包括大朗、黄江等 全市铁路交通枢纽、 加工贸易区和外贸仓储中心镇 东南经济片区 以塘厦为中心，包括樟木头、清溪、综合性加工工业基 地和旅游度假区凤岗等镇
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第一部分 市场调研分析篇
东莞全年完成房地产开发投资277.66亿元，比上 年增长2.3%。商品房施工面积2223.4万平方米，增长 11.3%；竣工面积188.83万平方米，下降60.5%；销售 面积604.11万平方米，增长18.1%，其中商品住宅销 售面积585.68万平方米，增长25.2%。全年商品房销 售额353.17亿元，增长22.4%，其中商品住宅销售额 336.86亿元，增长36.9%。
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2-3.项目评价
项目位置： 地处东城核心区域边缘，是理想的物流集散地，商业 价值不言而喻。
周边环境： 地处东莞市城郊结合区域，人气、商气鼎盛。
文华路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、 娱乐业发达。
地理位置优越，交通条件四通八达，但公交线路 及停靠车站略少。
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2-4 项目形象定位
2006年起商务部提出实施“双百市场工程”，商务部会 同财政部、国家税务总局等部门，力争用三年时间，通过中 央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动，完成全国 一半左右（约2000家）农产品批发市场的升级改造，使农产 品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅度减少。
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为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位，我 司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中心进行建筑 设计及其它市场调研分析，为本项目建筑设计提出相关 建议。调研的部分零售市场有：金沙市场、主山市场、 樟村市场、花园新村市场、东城中心等市场； 零批市场有：细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、 宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州 农副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项 目。
本项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策，建设双 百工程，争做东莞农贸市场示范工程！
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2-5：项目区域业内现状
东莞市有580多个农贸市场，是名副其实的农贸市场大市，但随 着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进，传统的农贸 市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年，东莞市全面 铺开创建食品安全样板市场工作，在各镇街选定一个农贸市场进行 全面升级改造，以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了 《2007－2015年农贸市场发展专项规划》 。
东城新生活农副产品交易中心
市场调查 策划方案
东莞圣锦房地产顾问有限公司 2010年5月8日
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前言
目前，随着东莞城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市 区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是 处于本项目所在的东城区文华路，各类农副产品专业批发市场、零 售部分市场已经经营得非常成功，这些项目产生了直接的竞争， 因此在招商前， 须对本项目各方面进行差异化包装，定位出特殊的卖点， 方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。
第五部分 项目定位规划篇-------------- 50~61
第六部分 项目定价及招商策略篇-------- 62~68
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第一部分 市场大环境调研分析篇
一、东莞市宏观背景分析
1、经济状况 2009年东莞市生产总值（GDP）3763.26亿元，按可比价格计算，比上年
增长5.3%。其中第一产业增加值14.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值 1771.77亿元，下降3.7%；第三产业增加值1976.50亿元，增长15.1%。三 大产业比例为0.4:47.1:52.5。在第三产业中，批发和零售业增长17.5%， 住宿和餐饮业增长8.8%，金融业增长25.5%，房地产业增长23.4%，其他服 务业增长13.5%。人均生产总值达56591元，增长10.0% 。
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第一部分 市场调研分析篇
在固定资产投资总额中，基本建设投资464.07亿 元，比上年增长18.0%；更新改造投资212.88亿元， 增长150.8%；房地产开发投资277.66亿元，增长 2.3%。从产业投向看，投资集中在二、三产业。第 二产业投资395.43亿元，其中制造业投资335.71亿 元；第三产业投资698.04亿元。
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第一部分 市场调研分析篇
2、社会政策 2-1、针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引
导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源 部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调 整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务 院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻 执行。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地落实中央关于 房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策 落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆 迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
2-6 东莞市全力推动农贸市场星级化进程 一是提供政府支持； 二是制定创建标准； 三是组织各分局抓好四项重点工作： 第一，抽调人员组成专门工作组，进驻市场全程跟踪落实升级改造工作； 第二，选准选好样板市场，摸清市场实际情况，找出与建设标准的差距，做好
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第一部分 市场调研分析篇
继2007年出台“国十五条”政策调控房地产市场后，由于 房地产的增长速度及价格增长速度过快过高，2009年再次出台 “国十一条”政策调控房地产市场，2010年初更是新政频出。
2-2、东莞城镇建设规划 《东莞市城市总体规划（2000—2015）》提出将以“一个中心 连接东西两翼”的方向进行城镇建设，以市区、虎门、常平、 塘厦为中心建设四大经济片区（详见下表）。
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Biblioteka Baidu录
前言
--------------------------- 2~3
第一部分 市场大环境调研分析篇-------- 5~19
第二部分 周边关联市场调查分析篇----- 20~37
第三部分 建设规模建议篇-------------- 38~41
第四部分 项目情境分析篇-------------- 42~49
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第一部分 市场调研分析篇
东莞城镇建设规划
东北经济片区 以市区为中心，包括石龙、茶山、 全市政治、经济、 文化中心、公路枢纽
西南经济片区 珠三角高新技术产业基地之一，以虎门为中心，包括长 安、厚街等 外向型港口工业和出口贸易区、旅游中心镇
中北经济片区 以常平为中心，包括大朗、黄江等 全市铁路交通枢纽、 加工贸易区和外贸仓储中心镇 东南经济片区 以塘厦为中心，包括樟木头、清溪、综合性加工工业基 地和旅游度假区凤岗等镇
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第一部分 市场调研分析篇
东莞全年完成房地产开发投资277.66亿元，比上 年增长2.3%。商品房施工面积2223.4万平方米，增长 11.3%；竣工面积188.83万平方米，下降60.5%；销售 面积604.11万平方米，增长18.1%，其中商品住宅销 售面积585.68万平方米，增长25.2%。全年商品房销 售额353.17亿元，增长22.4%，其中商品住宅销售额 336.86亿元，增长36.9%。
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2-3.项目评价
项目位置： 地处东城核心区域边缘，是理想的物流集散地，商业 价值不言而喻。
周边环境： 地处东莞市城郊结合区域，人气、商气鼎盛。
文华路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、 娱乐业发达。
地理位置优越，交通条件四通八达，但公交线路 及停靠车站略少。
11
2-4 项目形象定位
2006年起商务部提出实施“双百市场工程”，商务部会 同财政部、国家税务总局等部门，力争用三年时间，通过中 央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动，完成全国 一半左右（约2000家）农产品批发市场的升级改造，使农产 品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅度减少。
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为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位，我 司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中心进行建筑 设计及其它市场调研分析，为本项目建筑设计提出相关 建议。调研的部分零售市场有：金沙市场、主山市场、 樟村市场、花园新村市场、东城中心等市场； 零批市场有：细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、 宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州 农副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项 目。
本项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策，建设双 百工程，争做东莞农贸市场示范工程！
12
2-5：项目区域业内现状
东莞市有580多个农贸市场，是名副其实的农贸市场大市，但随 着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进，传统的农贸 市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年，东莞市全面 铺开创建食品安全样板市场工作，在各镇街选定一个农贸市场进行 全面升级改造，以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了 《2007－2015年农贸市场发展专项规划》 。
东城新生活农副产品交易中心
市场调查 策划方案
东莞圣锦房地产顾问有限公司 2010年5月8日
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前言
目前，随着东莞城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市 区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是 处于本项目所在的东城区文华路，各类农副产品专业批发市场、零 售部分市场已经经营得非常成功，这些项目产生了直接的竞争， 因此在招商前， 须对本项目各方面进行差异化包装，定位出特殊的卖点， 方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。
第五部分 项目定位规划篇-------------- 50~61
第六部分 项目定价及招商策略篇-------- 62~68
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第一部分 市场大环境调研分析篇
一、东莞市宏观背景分析
1、经济状况 2009年东莞市生产总值（GDP）3763.26亿元，按可比价格计算，比上年
增长5.3%。其中第一产业增加值14.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值 1771.77亿元，下降3.7%；第三产业增加值1976.50亿元，增长15.1%。三 大产业比例为0.4:47.1:52.5。在第三产业中，批发和零售业增长17.5%， 住宿和餐饮业增长8.8%，金融业增长25.5%，房地产业增长23.4%，其他服 务业增长13.5%。人均生产总值达56591元，增长10.0% 。
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第一部分 市场调研分析篇
在固定资产投资总额中，基本建设投资464.07亿 元，比上年增长18.0%；更新改造投资212.88亿元， 增长150.8%；房地产开发投资277.66亿元，增长 2.3%。从产业投向看，投资集中在二、三产业。第 二产业投资395.43亿元，其中制造业投资335.71亿 元；第三产业投资698.04亿元。
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第一部分 市场调研分析篇
2、社会政策 2-1、针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引
导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源 部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调 整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务 院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻 执行。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地落实中央关于 房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策 落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆 迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。