上海来福士广场案例研究
上海来福士广场商业分析
Raffles
男装：卡特彼勒 赛.德其尼 皮鞋：真美诗
Merryland
业态分布ㆍ二层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• 2F
city
眼镜：现代观点 饰品：玛贝甭 麦凯塞 餐饮：伍京堂 仙踪林 食东食西
Raffles
休闲服饰：艾狮
女装：密雅 放肆 奥莉 U’db VERO MODA ItsumiDOSAKA
和平天使 COZZI a02 三文治 碧爱钡 诗凡诗
皮鞋：思嘉图
Merryland
业态分布ㆍ 三层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• 3F
city
餐饮:雷亚尔巴西烧烤 蕉叶咖喱屋
休闲服饰：优衣库 奥索比诗 bods.bodynits
洛卡小镇 麦杰
Raffles
女装：艾格
BYTHREE Tango
酷拉拉 拉夏贝尔
Le tutu
男装：苏格兰飞人
马克.华菲
Jack&Jones
皮具：TOUCH
礼品：名线
Merryland
业态分布ㆍ 四层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• 4F
city
餐饮：COCA
女装：SPACE24º 赛乐
OXWIL X—RAY Star
Raffles
内衣：奔趣 男装：雷伯斯特 万祺凯易 大仓.雷迪 艾姆缔 蓝豹 梵尚
洋服青山 法狐 博格西尼 WEST COAST 路易柏高
运动服饰：运动100 皮具：千科
Merryland
业态分布ㆍ 五层平面
案例--来福士广场
18
B
Max Factor 迷尚澳门豆捞 JiongBox创意盒子 张生煎 士林小弟 味典小吃 弹丸滋地 蜀之味串烧 南洋风味 VQ鲜榨果汁 广仔小吃 豆之物语 La Boheme马卡龙糖果 屋 牟当屋 逗豆居黄记玉米汁 美珍香 快乐柠檬 秋尼尔泡芙 冰果贝果 La Ronde坚果 优之良品 The one 屈臣氏 Hotwind S.DEER 麦当劳 3C4U Bourjois妙巴黎
12
L3乐活界
国际高端服务公寓 ViaVia Traveler’s Café
ME&CITY The Amy JECCI FIVE I'm David Navigare 卢米埃国 际影城 星际传奇 Fairwhale Jeans P额ace Bird 爱丽美甲 景观广场 秘宴概 念餐厅
ViaVia Traveler’s Café
16
L1明星汇
17
B1潮尚地
Birkenstock Shop Adidas Originals三叶 草 H&M LEEWHO.A.U Mindbridge Lenscrafters亮视点 心发现造型 RIVER STONE瑞弗史东 Login Pointer Supremebeing U-street shop LACOSTE Footwear Paul&Frank Converse Lee Cooper Dr.Martens TRENDIANO Crocs HI Panda CAT＆MERRELL VANS GAP MU Melissa
购物中心 面积：约84000平方米 层数：地上5层，地下2层
7
典型项目研究--凯德置地来福士系列
|典型项目市场研究|
7
B1 层
眼镜 音像
餐饮
礼品、嗜好 化妆用品 美容美发 服务 便利店
美式眼镜、茂昌眼镜 天鼎音像
味千拉面、永和大王、云南美食园、美珍香、大旺山留许、华夫饼、美国伟思巧克力曲奇、 富士妈妈、比萨站、广良与 古丸今来 豆果子、裕恒食品、每日新鲜、好多客、贝尔多爸
爸的泡芙功茶 福驰欢乐屋、水琉璃、思彼垂银、爱丽丝、麦吉柯主题魔术店、草莓妹、PIKA
过去二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素质综合发展项目的新加坡品牌典 范，也是一个为嘉德置地赢得无数国际殊荣的代表作。来福士的理念是：生活、工作与娱乐的时尚交 汇；革新创意设计、招揽环球荟萃、城市地标象征、城中之城。
城市地标象征 来福士是显著的城市地标，所有的来福士项目都坐落 于商业与人文社区。身为综合项目的来福士结合了住宅、 服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢 纽，为当地人与旅客带来便利。
量空调控制箱
• 新风量：25 立方米/小时/人（每 10 平方米每人，该 10 平方米计算不包括走廊及共用部位）
• 电脑房制冷：可按需求提供 24 小时冷却水和非正常办公时间的冷冻水
• 电力供应：电压为 380 伏三相 50 赫兹，220 伏单相 50 赫兹
• 供电量设计标准：100 伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位）
运动 100 新方特数码空间
|典型项目市场研究|
11
6层
餐饮 儿童用品
礼品 美容美发 家居用品
大食代来福士店 博士蛙 365 童美儿童摄影
头大原创玩具房 王磊形象公社美容美体 SPA 护理中心、王磊形象公社美发中心
澳西奴
7层 运动健身：舒适堡健身美容中心
「案例」上海长宁来福士广场商业IP创作
「案例」上海长宁来福⼠⼴场商业IP创作【作品档案】项⽬案名：上海长宁来福⼠⼴场创作公司：上海昭阳和牧场上海长宁来福⼠⼴场坐落于传奇⼥作家张爱玲的母校——圣玛利亚⼥中旧址旧址遗留的⼀栋古⽼钟楼经过加固、修葺每逢整点，便会鸣⾳报时⼀如百年前（图⽚来源于⽹络）2017年长宁来福⼠开业与知名波普艺术家许德奇先⽣的合作让腔调之城的形象深⼊⼈⼼，极具风格（图⽚来源于⽹络）2020年，长宁来福⼠迎来三周年庆希望从IP出发，贯穿项⽬整体运营设计内容具有延展性，与业态相融合，加强消费者粘性带着这样的需求，上海昭阳和牧场开始思考上海长宁来福⼠定位为上海精致⼥性的都市⼴场最⼤的特⾊是与张爱玲的强联系以此为切⼊点做周年庆可说是顺理成章且这韵味仅独此⼀家若同样的画⾯，把长宁来福⼠的logo换掉改为其他商场，将失去韵味，说不出个所以然来（图⽚来源于⽹络）以张⽒姐妹作为IP延续开业时⼥性形象特征量⾝塑造风格迥异张⽒姐妹的背景故事，同时具备潮流风格表达出在历史韵味中展现独特城市情怀容易让⼤众产⽣粉丝群与代⼊感同时⼈物及形象设计具有延展性，分别承载不同的业态也有利于业态分类以及整体的运营传播更重要的是，IP的原创性，⽆需担⼼版权问题怀着对张爱玲的情怀，上海昭阳和牧场公司结合业态分类与符合上海⼥性特征的旗袍对三姐妹的创作进⾏思考为这座腔调之城打造更具有识别度的上海lady3⼤⼩姐，张韵传统复古的典型上海⼥性有事业⼼的同时特别注重家庭与亲⼦时光代表着母婴、亲⼦、美⾷等业态⼤⼩姐是传统的上海⼥性所以我们选⽤经典的玫瑰和来福⼠标志性的银杏树叶作为底纹选⽤上海滩⼥性标志性油头短卷发体现⼤⼩姐的传统韵味在对⼤⼩姐形态的思考上西⽅复古风格的细脖⼦超细腰胯部更⼤的漏⽃型⾝材使中式旗袍下的她更有国际腔调与识别度旗袍的款式、花⾊、玫瑰印花脚着⼩⽺⽪红底⾼跟鞋衬托得⾝形更加修长让⼤⼩姐具有风情⼜不失典雅⼤⼩姐佩戴的珍珠项链及⼿镯饰品都是选⽤经典价值感的设计⽽⾮现代时尚设计最能体现⼤姐⼈物性格的莫过于复古的团扇寓着她钟爱圆满的⽣活与顾全⼤局的性格扇⼦上还加了英⽂让经典的⼤姐，⼜多了⼀些国际视野与腔调在辅助物品的选择上复古的留声机是她的情怀婴⼉⼿推车、奶嘴、⼩黄鸭，是她对美满家庭的注重外⽂书籍、野餐垫，她⼀直⾛在⽣活的前沿古⽼的钟楼，是她⾝份与地位的象征⼆⼩姐，张静⾛在国际时尚前沿浪漫⼜有情调，酷爱⽤奢侈品装扮⾃⼰代表着奢侈品、美妆、红酒等业态酷爱时尚的⼆姐品位必定也是与众不同我们选⽤时尚感的绿⾊的作为她的主⾊调搭配俏⽪的绿⾊波点我们希望⼆姐承载时尚品牌、化妆品、美⾷等业态因此留洋的背景⼈设，国际化的东⽅脸让她更有时尚潮流范精致到⼀丝杂⽑都没有的发型⼤胆张扬的⾼马尾，还⽤最潮最IN的绑法搭配飘逸的透明丝绸质感丝⼱⽆⼀不体现⼆⼩姐对时尚的态度她代表的是上海现代化⼥性的精致与国际化状态表达修⾝的波点背⼼、紧致的开叉短裙衬托得⼆⼩姐精致的⾝材更加⾼挑再搭配漆⽪过膝细跟长靴⼿提巨⼤夸张的购物袋让她的时尚值UP UP UP饰品的选择上可以体现她对⼤牌的情有独钟挑选化妆的形态，是为了表现她酷爱打扮精致⾃我的⼈物性格漂浮在半空的状态最能体现⼆⼩姐⼈物的性格更表达了她的不拘与⾃由的⽣活主张随便⼀个躺姿从颜⾊到服饰的挑选都充满着⾃信的品味既然⼆⼩姐代表的是时尚品牌与精致⽣活对于她的辅助物品我们毫不犹豫地选择了墨镜、包包、⾹⽔、⼝红等时尚单品还有极具浪漫⽣活⽓质的红酒⼩妹，张灵随着⽂化⾃信的回归，国潮在近⼏年的年轻⼈中盛⾏潮牌、运动品牌、艺术、宠物，正是⼩妹承载的业态所以作为00后的⼩妹对珠宝设计有浓厚的兴趣喜欢独特和表达⾃我，还养了只⿊猫梦想成为艺术家的⼩妹⼈物背景选⽤Tiffany蓝与随性⾃由的绘画笔触搭配体现她的年轻与灵动⼤胆的豹纹与嘴唇是⼩妹对艺术的表达与态度⼩妹的发型是中国娃娃的代表发型圆润的脸庞上星星点点的雀斑齐⽿平刘海的短发挑染了⼏根蓝⾊搭配超⼤流苏⽿坠增加了⼏分俏⽪与灵动艺术家⼈设的⼩妹当然要有⼿持画笔的形态不仅是对⼈物风格的表达更是对她所代表的业态的定义⼤胆的豹纹与嘴唇背景穿着红艳超⼤的圆形流苏外套每天都上演⼀场场经典与现代的混搭风秀场有时候的⼩妹，扎着可爱俏⽪双丸⼦头吹着巨⼤的粉红⾊泡泡正是她这个年纪该有的活泼与⽆拘⽆束⼩妹最重要的业态代表之⼀——宠物吸猫已经成为当代年轻群体的主流所以在⼩妹的伙伴中，我们选⽤了⿊猫⿊猫Raffle的装扮也体现了⼩妹的艺术态度珍珠项链、丝⼱与⼤⼝红，甚⾄是涂睫⽑与指甲让普通的宠物也成为了时尚ip是她这个艺术狂热者的该有的⾮凡想象⼒为了突出⼩妹的个性我们选择了创意⼗⾜的物品来代表她在周边的选择上我们选择更符合年轻⼈的喜好将符合三姐妹的元素符号应⽤在各种衍⽣品上打造三姐妹专属的潮品上海长宁来福⼠现场布置效果长宁来福⼠官⽅公众号推⼴。
上海市锦马企业有限公司市场拓展部上海来福士广场市调报告
上海市锦马企业市场拓展部营运部来福士广场市场调查报告调查人：陈中杰调查时间：2011年12月2日—12月4日调查地点：上海市来福士广场市调方式：暗访调查目的：1.了解来福士广场包括：业态分布、品牌资料、营运模式等情况。
一、调查项目情况简介：上海来福士广场是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。
该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。
来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。
来福士广场购物中心于2003年11月1日开业。
自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。
在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。
开发商嘉德置地集团是东南亚市值最高的房地产公司，总部设在新加坡。
它的房产、服务公寓以及房地产金融服务核心业务集中在多个快速增长城市,地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。
嘉德置地的业务遍布20多个国家110多个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能和庞大网络，嘉德置地为客户开发多项房地产金融产品和服务。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。
上海各大商圈及其典型案例分析
区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
<上海商圈总分布图>
上海人民广场来福士广场案例分析
项目概况 业态分布 借鉴与思考
来福士广场· 来福士广场·项目概 况
西 藏 公 路 中 商业 路 福州路 名称 地址 开发商 体量 开业时间 定位 来福士广场 上海西藏中路268号 凯德置地 商业8层，共4万平方米 2003.11 时尚购物广场 交通条件： 地铁：1/2/8号线人民广场站 公交：584、451、980、802、930、18、 隧道三线等。 南京西路 汉口路 P 办公楼 南 中 云
来福士广场· 来福士广场·借鉴与思考
2、手扶电梯上楼处都有宣传 广告位，统一对上一层的某种 商业进行“预告”性质的宣传； 商业进行“预告”性质的宣传；
3、地下一层无缝对接地铁1\2\8 、地下一层无缝对接地铁1 号线人民广场站，快餐类业态居 多，对于偶得和意向客群兼具效 用。
化妆用品
泛亚“爱美” 美甲世界 伊 娜薇 欧美药 妆 JUST BB
美容美发
服务 便利店
屈臣式 柯达快 速冲印真色彩 店 筑波时空港 手机大世界
天鼎音 像
蒂樊尼造 型设计
来福士广场· 来福士广场·业态分布
F1摩登精品 F1摩登精品
眼镜
希曼明 镜
餐饮
星巴克 面包新 语 哈 根达斯
饰品
思沃琪 JEAN PAUL 银镇 TE DYRBERG\KERN
1、主力客群针对年轻白领，在铺面区间和规划布局上都有极强的针对性：
1）铺面偏小，配列 紧凑，多数为50-70 ㎡的商铺；
2）主体规划为一大一小两个中庭，双循环动线设计， 加大了营业场地面积，观光电梯与手扶电梯相辅相成， 有机结合，有效促动人流动线的循环畅通。同时，在中 庭及过道设计小型摊位，促成良好的商业氛围。
女装
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
上海来福士广场商业分析
目录
• 项目概述 • 商业环境分析 • 消费者行为分析 • 商业模式与运营策略 • 投资与财务分析 • 未来发展前景与建议
01
CATALOGUE
项目概述
项目背景
上海来福士广场是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等功能于一体的商业综合体，位 于上海市黄浦区核心地段，是上海市的标志性建筑之一。
技术环境
上海市在科技创新和应用方面一直走在前 列，为来福士广场的智能化、数字化转型 提供了有力支持。
区域环境分析
地理位置
来福士广场位于上海市的黄金地段， 紧邻人民广场和南京路步行街，交通 便利，人流量大。
周边设施
区域发展
上海市政府对来福士广场所在的区域 进行了重点规划和投资，未来将有更 多的商业项目和公共设施落成，区域 商业价值将进一步提升。
运营效率提升
智能化管理
引入智能化管理系统，实现商场的智能化管理 ，提高管理效率。
优质服务
提供优质的服务，如快速导购、售后保障等， 提升顾客满意度。
定期维护
定期对商场设施进行维护和更新，确保商场设施的完好和安全。
05
CATALOGUE
投资与财务分析
投资回报预测
租金收入
01
根据来福士广场的地理位置、设施条件和市场行情，预测其租
消费者需求与行为
分析
了解消费者的购物习惯、需求偏 好和消费水平，有助于来福士广 场更好地定位自身品牌和服务， 提升竞争力。
03
CATALOGUE
消费者行为分析
消费者群体特征
年龄分布
来福士广场的消费者主要集中 在20-40岁之间，这部分人群 是消费的主力军，对时尚和潮
流有着较高的敏感度。
上海长宁来福士广场项目抗震超限设计与分析
由 于 调 整 地 基 初 期 不 均 匀 沉 降 状 况 ，后 浇 带 带 宽 应 控 制 在 ８ ０ ０ ａ ｒ ｍ～ １ ０ ０ ０ ａｍ的范 围 内。在 基 础设 计 中 ， ｒ 各 楼层 、 屋顶 和 内 外墙 体 均需 要 设 置后 浇
带。对于后浇带内的混凝土的级别而言 ， 应 比原构件膨胀混凝土级别提高一 级， 采用微膨胀混凝土。 于 提高结 构 的设 计 水平 ， 具有 重要 的意义 。 而施 工完 成 之后 ， 后浇 带 粱板 应有 良好 的支撑 ， 直 到后 浇带 封 闭 。 混 凝 土 参 考文 献 ： 在达 到设 计 的强 度 之后 ， 应 及 时拆 除 。 在 后 浇带 施 工过 程 中 ， 一个 比较 容 易 出 『 １ 】 杜曼． 建 筑 结 构 设 计 中应 注 意 的 问题 浅 析 Ⅱ ］中 国集 体 经 济 （ 科 技研发 ） ， 现 的问题 便是 混 凝 土的 自收 缩 。 由于 温度 变化 ， 可 能会 出现 应 力集 中现 象 ， 这 ２ ０ １ ３ （ ０ ９ ） 种现 象非 但 没有 效果 ， 而且 无 法 替代 伸缩 缝 。 ［ ２ １ 李浩 ， 刘 冬 家 浅析 建 筑 结构 设计 中应 注意 的 问题 工 程设 计 ， ２ ０ １ ２ （ ２ １ ） 后 浇带 部位 的 钢筋 设 置 ， 应 连续 通过 ， 通 常是 不 能够 断 开 的 ， 也就 是 一 般 胡金燕． 浅 谈 建 筑 结 构 设 计 中应 注意 的 问题 Ⅱ Ｉ ＿ 科技创新 与应用（ 建 筑 科 情况 下 ， 后 浇 带处 的混 凝 土不 会 临时 断开 。但 是 ， 从实 际 情况 看 ， 应根 据 工程 学 ） ， ２ ０ １ ３ （ ３ ２ ） 情况 ， 如果不允许 留后浇带， 那么则应在设计图纸上明确出来。 在地下水位较 高的情况下， 基础后浇带下应设置防水板， 而且需要增设一道附加防水层。 （ 上接第９ ３ 页） （ ４ ） 将梁端与剪力墙连接处设计成铰接。 『 ４ １ 王亚霞． 建筑结构设计 中的结构概念应用Ｕ Ｊ ． 中华民居 ， ２ ０ １ ０ （ ０ ９ ） ｆ ５ １ 孙立新． 建筑结构设计 中的安全问题的控制与管理卟价值 工程， ２ ０ １ ０ （ ２ ３ ）
（完整版）商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式
（完整版）商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。
来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。
凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。
凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。
来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。
革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。
出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。
国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。
项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。
功能定位功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。
对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。
每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
弱化主力店作为购物中心，来福士的定位是独一无二的。
购物中心本身体量不算大，不适合做综合性的购物中心。
上海来福士广场购物中心市场调查
业态 面积（万平方） 特色餐饮 名品服饰 休闲娱乐
家电家居 文化教育
占比
结论 •
精选ppt
12
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总
-1F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
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附件：项目所有商家汇总
1F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
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附件：项目所有商家汇总
2F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
15
附件：项目所有商家汇总
3F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
16
附件：项目所有商家汇总
4F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
17
附件：项目所有商家汇总
5F商家汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
18
附件：项目所有商家汇总
6F商家汇总
Part 1. 业态分析
Part 1. 业态分析
精选ppt
5
案例图示
A 各楼层业态布局 （1F）
业态:
饰品、休闲服饰、 咖啡厅/餐厅、女 装、男装、皮鞋
主要品牌（部分）
NOVO、面包新语、星巴克、 施华洛世奇、哈根达斯、真 美诗、
Part 1. 业态分析
精选ppt
6
案例图示
A 各楼层业态布局 （2F）
业态:
眼镜、餐厅、饰 品、休闲服饰、 女装、皮鞋
精选ppt
19
附件：主要品牌LOGO汇总
Part 1. 业态分析
精选ppt
20
项目——调研资料
Part 2. 面积分割
(完整版)商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式
来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。
来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。
凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。
凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。
来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。
革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。
出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。
国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。
项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。
功能定位功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。
对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。
每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
弱化主力店作为购物中心，来福士的定位是独一无二的。
购物中心本身体量不算大，不适合做综合性的购物中心。
所以，来福士选择做主体性的购物中心。
来福士广场项目市场推广研究
来福士广场项目市场推广研究来福士广场项目概览：上海来福士广场是一座集51层甲级智能化写字楼、8层大型购物中心和2层停车场为一体的现代商业中心。
该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。
来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。
来福士广场是上海最高的写字楼之一。
黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。
来福士广场购物中心已于2003年11月1日开业。
凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理专家们已为来福士广场的每个楼面精心规划了相应的风格与主题。
每个楼面的商铺都经营着相关商品，配合遍布商场的指示牌，顾客能享受极大的购物便利，而租客也从大量客流中获得商机。
各楼层主题：地下1楼特色集市1楼摩登精品2楼流行服饰3楼休闲服饰4楼男性世界与运动5楼运动生活天地6楼美食广场7楼健身与美容来福士广场市场竞争分析：总体上房地产营销尚处于“春秋时期”，相安无事。
但随着房地产开发微利时代的趋近，对房地产营销策划探索的深入，可以预言，竞争激烈的“战国时代”的到来已为期不远。
房地产营销虽经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销的合理内核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。
尽管普遍认为房地产营销方式已从单一化趋向全面化，营销服务已从注重表面趋向追求内涵，营销推广已从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划，很多地方仍值得深思。
许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。
如何理性认识营销的合理内核。
促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。
一、房地产营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式房地产营销策划是连接产前市场与产后市场之间的一种行为方式。
来福士广场调研报告 (1)
超市
一般
Electrical and Mechanical The introduction of the report
家居
特别冷清
床上用品
。。。
与商城外面 的家居无太 大区别。
调研方法
地下第一层 平面图
第一部分
调研介绍
My class one, our home
Electrical and Mechanical The introduction of the report
调研组T14
窦智慧，陈兴雄， 邓洪波，饶小松， Electrical and Mechanical My class one 李天池，陈兴荣， 张里
08机电1班
2013年5月12日
调研介绍
目 录
调研分析 调研总结
总体概况
调研介绍
目
第一部分
调研结果分析 建议总结
调研介绍
录
The introduction of the report
调研方法
第二层平面图
第一部分
调研介绍
My class one, our home
Electrical and Mechanical The introduction of the report
调研方法
第二层
第一部分
调研介绍
My class one, our home
Electrical and Mechanical The introduction of the report
整体感觉 价格较贵， 但消费的人 很多，很成 功
地下第二层
餐饮
快餐几乎满 快餐区、分散 座 甜品店 甜品3/5的 上座率
上海来福士调研报告 共20页
---- 来福 士
上海来福士
该项目位于上海城市中心，紧邻人民 广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆 和上海市政府。来福士广场地处浦西的交 通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。上 海来福士广场是一座222米高共51层（包 括地下2层）的建筑，其中包括了一个建筑 面积为4.6万方米的8层大型购物中。
高，一楼中庭部分也会不定期开展品牌的推广和 促销活动。
二层以香港潮牌、时尚女装和配饰、配 件为主为主，如IT、FOSSLI、MOUSSY等
三层以快消、国
内时尚女装和配饰、配件 为主，如Hollster、 MO&CO、Rococo、地 球音乐、MU等
四层以休
闲装、餐饮为主， 如TEST TUBE、 initial、axes、 TITICACA、 ABAHOUSE、ABC COOKING等
来福士的主要客户群为20-35岁的年轻、时尚、潮流的 80-90后们，在各个业态的招商上，也主要是以时尚轻餐饮、时尚 潮牌、配饰、化妆品为主基调，部分明星品牌也在此落位，如 STAY REAL等。 在地理位置上得力于处于浦西的枢纽中心，地下 一层与地铁直接相连，保证了项目的客流。该项目定位属于轻奢、 潮流的路线，是上海办公人群和年轻人最喜欢去的项目之首。
商业面积：4.6万方 停车位：500个 开业时间：2019年 交通：地铁1，2，8号线 楼层：-1至7层 业态占比：零售60%、餐饮25%、配套休闲 15%
来福士广场购物中心于2019年11月1日开业。自开业以来，凭借丰 富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层 风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广 场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。
THANKS!
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THE END
凯德置地业务构成
商业项目
来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目
新加坡嘉德置地集团 凯德置地（中国）
在沪开发项目
公寓服务 酒店管理 物业管理 商业项目开发 住宅项目开发
住宅项目
来福士广场 百腾大厦
卢湾写字楼项目 来福士广场 百腾大厦
卢湾写字楼项目
项目概况
上海来福士广场 是一座由凯德置地开发并管理的 集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为 一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心， 紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物 馆和上海市政府。
上海来福士广场案例研究
目录
1
项目概况
2
来福士业态规划与布局
3
来福士物业情况调研
4
项目借鉴启发意义
一、项目概况
项目投资、开发背景
凯德置地（中国） 控股
信和置地
新加坡政府产业 投资有限公司
淡马锡控股有限 公司
上海大光明集团
上海华庆地产开发有限公司
购物中心
来福士广场
甲级智能写字楼
上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目，由上海华庆房地产开发有限公司开发建设。 其主要投资商为凯德置地（中国）、信和置地、新加坡政府产业投资有限公司、淡马锡控股 有限公司和上海大光明集团，当时总投资规模达29亿人民币。
三、来福士物业情况调研
来福士广场门厅通道铺位建筑标准
来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225㎡,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m， 次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为79m，进深7-15m。
来福士广场其他配套设施
自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（ 21 人/1600 公斤) 外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙 标准间墙至主墙距离：8.5 米-18.5 米 (低区)；9 米-20 米 (高区) 标准地板载重量：4 千牛顿/㎡ 架空地板：高150 毫米 暖气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约 30 个恒温变 风量空调控制箱 新风量：25 立方米/小时/人（每10 平方米每人，该10 平方米计算不包括走廊及共用部位） 电力供应：电压为 380 伏三相50 赫兹，220 伏单相50 赫兹 供电量设计标准：100 伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位） 应急电源：20 伏安/㎡（按实用面积，不包括走廊及共用部位）（可供租客从配线架自行挑线） 通讯系统：共 10000 条电话线 出租率：100%
20 %
0
10% 5% 0
0
0
0
合计
100%
0
0
三层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
18
0
00Biblioteka 1001
0
0
数量占比 90% 0
0
0
5%
0
0
5%
0
0
合计
95%
5%
四层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
0
0 25% 35% 5%
5%
合计
55%
40%
5%
六层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
0
0
0
0
0
0
1
4
0
2
数量占比 0
0
0
0
0
0 14% 57%
0
29%
合计
14%
57%
29%
七层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
5
5
1
0
4
1
0
2
1
4
数量占比 28% 28% 6%
0
22% 6% 0 11% 6%
22%
合计
61%
17%
22%
二层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
13
0
4
0
2
1
0
0
0
0
数量占比 65% 0
B1层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
0
2
1
4
4
1
0
7
1
5
数量占比 0 8% 4% 16% 16% 4% 0 28% 4%
20%
合计
48%
32%
20%
一层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
19
0
0
0
0
0
0
1
0
0
数量占比 95% 0
0
0
0
0
0
5%
0
0
合计
95%
5%
0
五层业态分布情况
服饰
时尚 配饰
鞋帽 箱包
零售
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
3
0
1
2
0
0
5
7
1
1
数量占比 15% 0 5% 10%
礼品玩 具书籍
珠宝钟 表眼镜
百货
数码
餐饮
品牌 餐饮
轻餐饮
休闲娱乐
数量
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
数量占比 0
0
0
0
0
0
0
0
0
100%
合计
0
0
100%
作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售 为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围
15186
商业
45985
办公
91622
停车场（个）
27654 （516个车位）
合计
165261
商业
27665
办公
82572
合计
110237
2003年12月
巴马丹拿
来福士广场由一个4.6万㎡的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7㎡的甲级 智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。
二、来福士业态规划与布局
四、项目借鉴启发意义
核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态 丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽 引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保 持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣 对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐 饮品牌的数量在逐渐减少 充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象 引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流 设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求
营业时间：10:00am-10:00pm 公交线路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、 518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川 专线、上川专线 轨道交通：1、2、8 人民广场站
项目主要经济指标
占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
可租赁面积（㎡） 开业时间 建筑设计