XXXX年广州房地产市场分析

开篇导言

2013 年新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控长效机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资放开，区域调控差别化。年初开始，央行的货币政策偏松，外汇占款的增长和信贷的大量投放提供了充足的流动性，多家银行的贷款政策偏松，除个别银行的贷款政策有所收紧外，多数银行都存在优惠政策，首套房贷款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场做出适当的微调，在这种局面下，需求不断释放，行业延续2012 年来的复苏，呈现跨年热销的局面，但成交量的攀升推动热点城市房价过快上涨的势头特别明显。为稳定市场预期，中央在2 月底出台了“新国五条”。政策的出台一度让市场风声鹤唳，预期一度陷入混乱，世联一季度世联购房者信心指数也因政策的出台而小幅下降，但最终政策落地性不强，需求整体没有受到多大的影响，即使在6 月份爆发“钱荒”事件，市场仍能维持高度景气。

在下半年，央行货币政策定调中性偏紧，同时也受到国外经济一些因素的影响，银行间拆放利率中枢逐步上移，全社会融资总量增速下移。在流动性逐步收紧的影响下，叠加去年同期高成交基数因素，下半年起商品房成交增速开始下移，但依然处于让人满意的高位，自然也会带动价格的攀升。在资产价格逐步上移压力下，8 月起部分银行由于信贷额度受限，开始取消首套房贷利率优惠，甚至套房贷利率较基准上浮10%-20%，但需求仍旧旺盛，商品房成交量始终维持在高位，房价上涨趋势不改进入11月，市场资金面偏紧，银行信贷额度大幅收紧，贷款利率持续上浮使得需求有所衰弱，叠加一二线热点成交城市纷纷出台政策抑制需求，导致观望情绪开始加重，虽然楼盘上门量仍维持高位，但成交率开始有所下行。最后，随着新的一年到来广州世联地产认为：2014年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的调控政策，在行业变革中找到发展的方法。

供求篇

1 广州市商品住宅市场分析

1.1 2010－2013年历年广州市十区二市商品住宅市场情况（近四年）

历年商品住宅市场供求情况

2013年广州

历年新建商品住宅成交情况

从历年商品住宅市场成交情况看，从2013年开始市场整体成交金额连续三年上升，2013年成交金额环比上升2%；均价方面整体保持上升趋势， 2013年成交价格上升幅度为7%。

1.2 2013年广州市商品住宅市场分析 1.

2.1 2013年广州十区二市整体市场概况

广州十区二市2013年商品住宅成交面积1052万平米，环比下降4%，全年成交金额1397亿元，环比上升2.5%，成交均价为13284元/平米，环比上涨6.9%。

2013年广州房地产市场呈现四大特点：一、中心六区供应减少、成交大幅下滑、均价大幅上升；二、周边区域成为供求主力，增城、番禺、花都三区占整体成交金额46%；三、多限政策影响，市场客户以首次置业、二次置业为主；四、全年1-12月市场特点鲜明，共划分成四个阶段，既抢购波动期、博弈期、黄金期、转折期。

1.2.2 2013年1-12月广州十区二市商品住宅市场分析

2013年商品住宅从新增供应量来看分1月、9-11月集中放大， 1月为3月底“穗五条”出台前期，开发商抢售供应集中放大，9-11月黄金周住宅市场继续放量拉动整体供应上升。

从成交量来看，整体市场表现火热，受到3月底“穗五条”政策出台前的的影响，3月开发商抢售签约较为理想，传统成交集中黄金月份9、10两个月成交较为理想。从吸纳率方面来看，整体吸纳率从六月开始呈现一路下滑趋势，11月整体吸纳率仅65%为全年最低值。从成交金额和成交均价来看，2013年全年广州市场分成四个阶段，3月政策出台前进入短暂的抢购期，市场表现“量价齐高”；4至8月进入一次博弈期，市场表现为“量价齐降”；9至10月进入市场黄金期，市场表现为成交量高、成交均价震荡；11月开始市场进入转折下行期，体现为整体消费者市场预期开始下降，市场观望情绪进一步加重，市场“量降价升”的趋势形成。

1.2.3 2013年广州十区二市商品住宅成交情况

全年各区住宅成交呈现供求相对平衡，从各区域看也都呈现供求相对平衡的特点，原因受政府调控等因素影响市场成交。

从广州十区二市的商品住宅预售面积来看整体供应主要集中在第四季度，全年供应主要集中在增城、花都、番禺、南沙四区，合计占整体供应的68%。

从市场吸纳情况来看，除萝岗、南沙二区吸纳率相对较低以外，其它区域全部呈现供小于或者接近等于求的情况。萝岗、南沙二区主要是供应量产品相对过剩，两区吸纳率分别低至68%、83%，未来销售压力较大；越秀、增城两区表现为供求相对平衡。

纵观广州各区域成交情况，郊四区两市的总成交面积占全市成交总面积的81%，中心六区仅占29%。增城、花都、番禺成交量最为突出，成交面积分别264万平米、183万平米、165万平米。在中心区域中白云区成交相对突出，成交总面积为64万平米。

从成交金额来看，成交份额较大区域也恰恰是供应较大的区域，番禺、增城、花都分别占到总成交金额的18%、15%、12%，萝岗区则是环比成交金额增长幅度最大的区域，环比增长64%，萝岗区整体规划利好因素和邻近天河拉动区域成交大幅上升。

从成交均价来看，全市各区域无一幸免均呈现环比上涨，越秀（15%↑）、荔湾（10%↑）、海珠（22%↑）、天河（8%↑）、白云（26%↑）、黄埔（11%↑）、花都(11%↑)、番禺（11%↑）南沙（17%↑）、萝岗（14%↑）、增城（8%↑）、从化（4%↑），由于增城和花都区域成交量大价格相对较低的原因，拉低了广州市整体的成交均价，而且“双合同”横行导致政府数据的严重失真，导致政府数据的成交均价根本不能反映真实地情况。

越秀区

越秀区今年住宅供应面积为8.7万平米，3和12月的供应量比较突出，整体表现为相对的供大于求，主要原因为越秀区价格上涨较快，产品又以改善型及豪宅产品居多受到限购影响较大，成交受限。

2013年广州市越秀区成交8.4万平米，全年成交金额28.25亿元，成交均价高达33439元/平米，除了1、3月份市场抢售签约以外，其他月份销售平均。

东方文德广场 ( 详情图库团购点评 ) 、骏文雅苑 ( 详情图库团购点评 ) 两个项目表现突出，全年销售额6.6亿元、4.8亿元；在快速去库存方面淘金家园三期表现突出，由于老东山地域性、性价比高等特点受到老城区业主追捧，全年成交102套成为年度老东山亮点楼盘。

在未来供应方面随着富力新天地产品陆续入市，形成一定批量的供应，可以缓解越秀区供应不足情况。

2013年越秀区楼盘按销售金额top10排名