土地开发-融资模式
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加速，城市土地的一级开发整治越来越成为城市建设和经济发展的重要领域。
这其中涉及到大量的投融资，需要探讨合理的投融资模式，使城市土地的开发整治能够有效推进。
目前，城市土地一级开发整治的投融资模式主要包括政府投资、公私合作、PPP等几种模式。
其中，政府投资是最常见的一种模式，也是最早的一种模式。
政府通过向国有企业或社会各界募集资金，并通过政府向银行贷款等手段筹集资金，然后通过合作建设单位来实现国土整备、市政公用设施、集体经济用地等方面的土地开发整治。
但这种模式存在着资金来源单一、资金使用效益较低等缺点。
公私合作模式是指政府与社会资本合作投资，共同开发整治土地。
这种模式的优势在于政府可以借助社会资本的力量，实现土地开发整治的共赢，同时社会资本也可以从中获得收益。
但是，这种模式需要政府和社会资本之间达成共识，并协商合作的各项具体细节，同时需要明确谁来管理、谁来运营等问题，这些问题需要政府和社会资本双方共同解决。
PPP（公共私人合作）模式是政府和企业、社会组织、个人等各种社会力量共同参与的一种合作模式。
这种模式的特点在于各方的责任分工及收益分配相对明确，政府投入较少，风险由企业承担，具有较高的灵活性和效率。
但是，PPP模式存在着风险转移不彻底、政府监管不到位等问题，需要政府加强监管。
除了以上三种模式，还有一些新兴的投融资模式在发展中，如行业基金、影子银行等，这些新兴的投融资模式具有不同的特点和优势，需要在实践中不断探索。
在城市土地一级开发整治的投融资模式中，政府应起到重要的引领作用，为城市土地的开发整治提供政策和资金支持，同时应加强对各类投融资模式的监管，保证投资的安全和效益。
企业应根据自身实际情况，选择适合自己的投融资模式，并加强企业管理和风险控制。
同时，社会公众也应关注城市土地开发整治的投融资，共同参与城市建设和经济发展。
总之，城市土地一级开发整治的投融资模式需要政府、企业和社会各界积极参与，不断探索新的模式，共同推进城市土地的开发整治，实现城市的可持续发展。
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。
随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。
因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。
工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。
管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。
在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。
一、资产证券化传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。
我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。
全域土地综合整治投融资模式及案例解析
全域土地综合整治投融资模式及案例解析全域土地综合整治是指对一个地区的土地资源进行综合规划、整治和开发利用的过程。
投融资模式在全域土地综合整治中起着重要的作用，可以有效地推动整治项目的进展和实施。
下面列举了十个全域土地综合整治投融资模式及案例解析。
1. 政府投融资模式：政府通过自有资金或债务融资，对土地整治项目进行投资。
例如，中国政府通过地方政府基金或债券等方式，对城市土地整治项目进行资金支持。
2. 公私合作模式：政府与企业合作，共同投资和运营土地整治项目。
例如，政府与房地产开发商合作，共同开发和利用整治后的土地资源。
3. 公司投融资模式：企业自行投资土地整治项目，通过自有资金或债务融资。
例如，房地产开发商自行投资并开发整治后的土地资源，实现土地价值的提升。
4. 建设运营转让模式：政府通过招标或竞标方式，将土地整治项目的建设和运营权转让给符合条件的企业。
例如，政府将土地整治项目的建设和运营权转让给具备相关经验和实力的开发商。
5. 土地增值权转让模式：政府将土地整治后的增值权出让给投资者或开发商，以获取资金回报。
例如，政府将土地整治后的增值权转让给房地产开发商，开发商通过土地增值获得盈利。
6. 金融机构融资模式：企业通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式，获得资金支持。
例如，房地产开发商向银行申请贷款，用于土地整治项目的开发和建设。
7. 合作伙伴投资模式：企业通过与其他企业或机构合作，共同投资土地整治项目。
例如，房地产开发商与金融机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
8. 私募基金模式：通过设立私募基金，吸引社会资本参与土地整治项目的投资。
例如，设立专门的土地整治私募基金，吸引投资者参与土地整治项目。
9. 创新金融模式：通过创新金融产品和机制，为土地整治项目提供资金支持。
例如，发行土地整治专项债券，吸引投资者购买，用于资金筹措。
10. 国际合作模式：通过与其他国家或地区的企业或机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
片区开发建设的模式及融资方式
片区开发建设的模式及融资方式一、片区开发建设的模式1.PPP模式（政府与民间合作模式）PPP模式是政府与民间资本合作的一种模式，由政府出资和民间资本合作建设、运营和维护片区。
在该模式下，政府通常负责提供基础设施和土地等资源，民间资本则负责投资、建设、运营和维护，双方共同分享投资回报。
这种模式能有效分担政府的财政压力，提高资金利用效率。
2.BOT模式（建设-运营-移交模式）BOT模式是指建设、运营和移交的一种模式，通过与专业开发商合作，在既定期限内由开发商承担建设、运营和维护责任，期满后移交给政府或其他相关方。
在此模式下，开发商负责筹集资金、进行规划和建设，并通过运营收入回收投资。
3.混合所有制模式混合所有制模式是指政府与企业、社会组织等多方合作的一种模式。
在该模式下，政府出资和企业、社会组织合作共同投资、建设和运营片区，各方按照出资比例享有相应的权益。
这种模式能够充分利用各方优势，实现资源共享和风险共担。
4.直接政府投资模式直接政府投资模式是指政府直接出资进行片区开发建设的一种模式。
政府通过拨款或发行债券等方式筹集资金，并组织相关部门进行规划、建设和管理。
这种模式下，政府对开发建设具有直接的控制权和管理权。
二、片区开发建设的融资方式1.推介/引资政府可以通过向国内外投资机构、企业和金融机构推介片区项目，吸引他们投资建设。
这种方式常常需要在政府制定相关政策和提供优惠条件的基础上，引入社会资本的力量来共同参与片区开发建设。
2.开发商投融资政府可以与开发商合作，通过建立合资或合作企业的方式进行片区开发建设。
开发商可以通过自有资金或融资渠道，投入资金进行项目建设。
3.债券融资政府可以发行债券来筹集片区开发建设的资金，通过融资渠道向投资者募集资金。
债券的期限和利率等条件可以根据项目情况和市场需求来确定。
4.政府投资政府可以通过自有资金，如财政预算等方式，直接投资片区开发建设。
政府投资能够降低融资成本和风险，并对项目进行有效的管理和监督。
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]
![简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]](https://img.taocdn.com/s3/m/c7a604d6de80d4d8d05a4fcf.png)
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。
关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。
一、土地一级开发办法因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。
现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。
因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。
这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。
该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。
办法二：彻底政府操控办法。
彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。
该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。
这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。
其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。
办法三：政府和法定安排协作办法。
城市土地开发项目融资及组织策划研究
城市土地开发项目融资及组织策划研究摘要：地方政府大规模利用城市土地融资是中国地方债风险管理的突出问题，也是区别于世界上其他国家地方债管理的主要特性。
本文就城市土地开发项目融资进行了探讨。
关键词：土地；融资；模式一融资概述项目融资，它是针对公司融资是所面临的困难的，从实践应用中逐步发展起来的新型融资方式。
而作为大型项目的城市土地成片开发，进行切实可行的项目融资，也是必不可少。
作为金融学范畴内的一个专业名词，虽然还没有一个准确说明的定义，但是从狭义上，可以这样理解：项目融资是指有限追索或者无追索的融资活动，融资活动以未来的收益为保证，项目的各个参与方共同分担项目风险的特定融资方式。
（一）融资的阶段与步骤项目融资需要经过的阶段与步骤有：1、投资决策分析阶段，进行项目在竞争性分析，对项目的资料进行初步的了解；2、融资决策分析阶段，对采用何种融资形式进行资金的筹集进行决定，融资方案的取舍；3、融资结构分析阶段，对项目的风险进行分析和评估，对其进行调整；4，融资谈判阶段，与银行进行谈判，有时需要对方案作出修改调整，以满足各方面的利益；5，项目融资的执行阶段。
（二）融资的主要模式1 、BOT模式BOT 即建设——经营——移交，这种融资方式是由政府的相关机构或部门授予企业特许权进行项目的建设，建设完工后，由企业经营以偿还企业的建设费用，特许期结束后交由政府。
BOT有三种具体形式：BOT、BOO、BOOT以及其他的一些变通形式。
一般而言，如果项目为大型城市基础设施建设的适宜采用此种模式。
在这种模式中，开发方的自有资金只占了一小部分，而70%~90%的资金则是通过银行贷款的方式解决。
此外，可以充分利用该模式的有限或无追索的特点及其风险管理措施，能够将风险分担给政府、银团、担保方等多个方面。
当然，在此类的项目中，项目公司能够获得政府的诸多保证、法律的特殊性和项目完工后的特许经营权。
政府也会颁布一些的条例以利于项目的进行。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
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流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解
⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。
土地融资方案
3.融资对接：与金融机构、潜在投资者进行沟通，协商融资条件。
4.合同签订：明确融资合同条款，签订合同，办理相关手续。
5.资金使用：按照项目进度和资金需求，合理分配使用资金。
6.后期监管：加强项目监管，确保资金使用的效率和效果。
六、总结
本方案旨在为企业提供一份合法合规的土地融资方案，通过合理设计融资方式、担保措施、还款来源等，降低融资风险，提高融资效率。在实施过程中，企业需密切关注市场动态，加强项目管理，确保融资资金的安全与收益。同时，企业应积极与政府部门、金融机构等合作，共同推动土地融资政策的完善，为我国土地资源开发利用提供有力支持。
第2篇
土地融资方案
一、项目概述
鉴于我国土地市场的蓬勃发展，企业对于土地资源的开发和利用需求日益增长。为解决企业在土地开发过程中面临的资金瓶颈问题，本方案旨在提供一种合法合规的土地融资途径，以促进企业项目的顺利进行，实现土地资源的有效利用。
二、融资目标与原则
1.融资目标：
-确保企业获得足够的项目开发资金。
-债券发行：在监管机构指导下，发行企业债券，吸引投资者投资。
-股权融资：考虑引入战略投资者或通过股票市场进行股权融资。
3.融资结构：
-银行贷款：占总融资规模的50%，用于项目的基础设施建设。
-债券发行：占总融资规模的30%，用于项目的中长期资金需求。
-股权融资：占总融资规模的20%，用于优化资本结构，增强企业实力。
四、风险控制措施
1.合规性风险：严格按照国家相关法律法规和政策要求，确保融资方案的合法合规。
2.财务风险：合理评估企业财务状况，确保融资规模与企业财务承受能力相适应。
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议贾涛XX言锋律师事务所XX710065摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规X监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。
关键词：土地一级开发融资引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规X拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。
主要原因还是土地一级开发过程中资金紧X造成的，而资金紧X主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。
一、土地一级开发定义我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。
根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域X围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域X围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。
二、土地一级开发传统的融资模式及问题（一）土地一级开发传统的融资的主要模式1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。
土地一级开发的四大外部融资方式解析
土地一级开发的四大外部融资方式解析土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。
一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。
内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。
下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。
一、国家开发银行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。
根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。
土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。
但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。
但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。
二、商业银行贷款土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。
三、信托方式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
地产融资模式及渠道大全
地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业，需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。
因此，地产融资是地产企业运作的重要一环。
下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。
一、常见的地产融资模式1.债务融资：包括银行贷款、信托融资、债券发行等。
债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。
银行贷款是最常见的债务融资方式，可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。
信托融资是近几年发展起来的一种融资方式，通过设立信托计划来筹集资金。
债券发行是一种长期债务融资方式，通过发行债券来筹集资金。
2.股权融资：包括上市融资、私募融资、风险投资等。
上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。
私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。
风险投资是一种股权融资方式，投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。
3.房地产投资信托（REITs）融资：是一种特殊的融资工具，通过将物业打包成证券化产品，吸引投资者购买，从而为地产企业提供资金。
REITs融资可以降低地产企业的融资成本，缓解资金压力。
4.租赁融资：地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人，获取租金收入。
租赁融资是一种相对低成本的融资方式，能够有效地利用已有的资产。
二、常见的地产融资渠道1.银行：银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。
2.信托公司：信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。
3.证券市场：地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。
地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。
4.私募基金：地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。
私募基金投资地产项目，为地产企业提供资金支持。
5.外资：地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。
外国投资者将资金投入地产项目，并获得回报。
6.地方政府：地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业，以换取相关的资金或项目合作。
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨城市土地的一级开发整治是指对城市地区内已有的土地资源进行重新规划、整合、开发和利用的过程。
在城市发展的进程中，一级开发整治是非常重要的一环，它不仅直接影响着城市的用地结构、空间布局和生态环境，更关乎着城市的可持续发展和居民的生活质量。
一级开发整治工作需要大量的资金支持，而城市政府的资金并不充裕，这就需要对一级开发整治的投融资模式进行深入探讨和研究。
一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是城市规划和建设的重要内容，它包括对城市土地资源的规划、整合和开发利用。
一级开发整治的目的是为了适应城市经济、社会和人口的发展需要，提高土地利用效率，改善城市环境质量，增加土地的经济价值，同时保护和利用好生态环境。
通过一级开发整治，可以实现土地资源的集约利用，提高城市的综合承载能力，保障城市的可持续发展。
二、一级开发整治的资金需求一级开发整治需要大量的资金支持。
首先是土地的征收补偿费用，其次是固定资产投资，还有更新改造的费用等。
需要政府以及其他资金主体的参与和支持。
1.政府财政投资模式政府财政投资是指政府通过投入财政资金来支持土地一级开发整治工作。
这种模式下，政府会对土地一级开发整治项目进行资金补贴或补助，直接参与土地整治工作。
这种模式的优点是政府的财政实力相对较强，能够保证资金的稳定供给，缺点是对政府的财政负担较大。
2.企业投资经营模式企业投资经营模式是指政府将土地一级开发整治项目出让给开发企业或者投资主体，由其承担整治工作。
在这种模式下，政府可以通过招标或者竞标等方式选择合作的企业，将整治项目出让给企业，并且通过一定的方式和政策约束来实现对项目的监督和管理。
这种模式的优点是能够吸引企业的资金和技术，提高项目的效益和成本效益，缺点是政府对项目的控制力较弱，需要谨慎选择合作的企业。
3.金融机构融资模式金融机构融资模式是指政府或者整治项目的主体通过向金融机构申请贷款或者发行债券等方式来融资支持整治工作。
产业土地入股融资方案
产业土地入股融资方案一、项目背景随着城市化进程的加快，土地资源逐渐成为各大产业发展的核心资产。
土地资金开发转化过程中往往需要大量资金投入，对于企业自身银行贷款压力过大，因此越来越多的企业开始探索产业土地入股融资模式，以分享风险、降低贷款压力，共同推动项目实施。
二、融资模式1. 入股方式产业土地入股融资方式采取股权投资方式，即将土地资产整体或部分进行股权拆分，出售给合格的投资者，形成共同的股权制度。
投资者可以是企业集团、金融机构或者其他类型的投资主体。
投资者支付土地股权对应的现金或者实物资产给企业，在企业获得资金的同时也使得投资者获得了产权收益权。
2. 股权分析在土地入股融资中，企业根据自身的情况拆分土地资产股权，如整体出售或部分分割。
企业股权分析需要根据土地的估值、开发状况、合作模式等情况，合理确定股权比例。
也需要考虑到投资者的资金需求，进行合理的股权分配。
三、项目实施1. 制定股权转让协议企业需要与投资者签订股权转让协议，明确双方的权利义务、投资者的出资方式、期限、收益权等内容。
同时对于土地的使用、管理、开发等情况进行约定，以保证土地利用的合理性和项目的顺利实施。
2. 权益保障及风险控制对于投资者来说，需要明确投资金额的用途和风险控制方案，确保资金的安全性和投资回报率。
而对于企业来说，也需要做好资金使用的合规性及风险评估，确保项目可持续运作和资金回报。
3. 资金使用及监管企业需要对于融资到的资金进行专门的监管，确保资金使用的透明性和合规性，并按照约定用于土地资源的开发、建设及相关项目进展。
应当建立相关的部门进行监管和审计，保证资金使用的公开、公平和合理。
四、项目风险控制1. 风险评估企业在实施产业土地入股融资项目前，需要进行全面的风险评估分析，包括市场风险、政策风险、盈利模式风险等各项风险，并制定合理的应对措施。
2. 意外事件及故障考虑项目实施中可能出现的意外事件和故障，企业需要制定相应的危机预案和应急处置措施，保证项目的稳定进行。
房地产行业融资贷款模式汇总(简单易懂版)
房地产行业一般融资模式按地产开发阶段排序，各阶段融资方式：前端融资：土地融贷、并购贷等—前端拿地环节中端融资：物业金融贷、开发贷等—四证齐全后后端融资：按揭贷款等1、土地融资：也就是常说的“拿地配资主要方式：明股实债、股+债、过桥资金+土地前置抵押等2、并购贷：所谓并购贷款，即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。
是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款。
并购贷款是一种特殊形式的项目贷款。
普通贷款在债务还款顺序上是最优的，但如果贷款用于并购股权，则通常只能以股权分红来偿还债务。
并购贷款的方式：1）收购现有股权，意味着收购方通过收购现有股东的股权，获得已建立并持续经营的目标企业的实际控制权2）认购新股权，意味着收购方通过参与增资扩股，获得对目标企业的实际控制权。
3）资产收购，是指收购方通过资产收购获得全部或大部分实质性资产，或核心资产的所有权。
4）承担债务，是指收购人通过承担全部或大部分债务，获得目标企业的实际控制权。
并购贷款模式：实际上，并购贷款主要用于并购的受控收购项目，适用于以下交易结构：PE收购：大型股权并购基金通常利用利息和税收储蓄,来增加交易回报。
由于基金主要从事投资活动而非商业活动，基金本身不能申请并购贷款，甚至贷款也不能用作税收抵免。
然而，通过专业的交易安排框架，PE投资或控制的公司可以申请并购贷款，或利用税收筹划和利息来抵消税收。
MBO/LBO：从本身的行为模式、特征和功能来看，如果交易和后续整合重组方案设计得当，管理层作为发起者，将设立一个企业作为收购方，为债权融资银行并购贷款和债券发行。
RTO，反向收购，是指通过收购上市公司(空壳公司)的股份来控制该公司，然后由上市公司反向收购，使其成为上市公司的子公司。
从并购交易的角度来看，反向收购的两个阶段都是为了实现控制权。
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧张，城市土地的开发整治愈发成为城市规划和建设当中的重要环节。
在城市土地一级开发整治过程中，投融资是关键环节之一，不仅关系到整治工程的资金来源，更关系到项目的实施效果和社会效益。
探讨城市土地一级开发整治投融资模式，对于促进城市土地资源的合理利用和城市建设的持续发展具有重要意义。
一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是指对城市现有土地进行开发和整治，以提高土地的利用效率和增加土地的功能和价值。
这种整治方式对于优化城市功能布局，提高土地利用效率，改善城市环境，促进经济发展具有重要意义。
1. 促进土地资源的合理利用随着城市化进程的不断推进，城市土地资源的利用效率对于城市可持续发展和土地资源的可持续利用具有重要影响。
通过一级开发整治，可以提高城市现有土地的利用率，避免土地的闲置和浪费，实现土地资源的合理利用。
2. 改善城市环境和提升城市形象城市土地一级开发整治可以改善城市的功能布局，提升城市景观和形象，改善城市的生态环境，提高城市的宜居性和宜商性，为城市的可持续发展奠定基础。
3. 促进经济发展和增加社会效益通过整治城市土地，可以增加土地的功能和价值，提高土地的开发潜力，促进土地资源的经济增值，为城市提供更多的发展空间和经济增长点，实现经济效益和社会效益的双赢。
在城市土地一级开发整治的过程中，投融资是一个至关重要的环节。
合理的投融资模式不仅可以有效保障整治工程的顺利实施，更可以有效降低风险，提高效益，促进经济的可持续发展。
针对城市土地一级开发整治的投融资模式，可以采取以下几种模式：1. 政府主导的投融资模式政府主导的投融资模式是指由政府牵头组织整治项目的投资和融资。
政府作为整治项目的主体，可以通过政府投资、政府引导基金等方式进行资金筹集，同时可以依托政府信用和政府背书，降低融资成本，保障投融资的顺利进行。
政府与社会资本合作的投融资模式是指政府与社会资本共同参与整治项目的投资和融资。
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委托人
房地产信托模式：股权型信托
信托公司
股权 开发商
担保人
• 信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者（作为委托人）的委托，以信托合同的形式 将资金集合起来。然后，收购开发商的部分股权，从而获得了开发商的部分所有者权益，并以到期 转让股权作为保证，将资金投入到相关项目中。信托计划期限届满，由开发商的股东按照事先约定， 对信托公司持有的股份溢价回购。
5. 再由土地储备机构支付给一级开发主 体，用于弥补一级开发主体的开发成 本及额定收益；
6. 一级开
金融机构
**集团
二级开发企业
模式二修正
优点与问题：
1. 仅是解决了二级开发企业对一级开发主 体的资金拖欠问题；
2. 并未解决金融机构承担风险和融资能力 受到较大制约等问题。
4. 一级开发主体将借款偿还给金融机 构，并支付利息。
土地储备机构 一级开发主体
金融机构
二级开发企业
模式三
问题：
1. 大大增加了开发企业的融资难度，抬高 了进入一级土地开发的门槛。
2. 二级开发企业直接向一级开发主体支付 开发费用，常发生拖欠现象。（可以采 取“模式二修正”的方式来解决）
土地一级开发融资：模式四
• 一级开发主体为完成土地一级开发项目， 专门成立项目公司，由项目公司直接进 行融资，由一级开发主体提供担保责任。
1. 项目公司与金融机构签订借款合同，并 承担相应的责任和义务；由项目公司投 资人为项目公司融资提供担保；
2. 金融机构将资金拨付给项目公司，由项 目公司使用该笔资金进行土地一级开发；
3. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟 地转让给二级开发企业；二级开企业企 业将土地出让款一部分支付给项目公司， 用于弥补一级开发主体的开发成本及额 定收益；
土地一级开发融资：模式三
• 一级开发主体直接融资，并承担融 资安排中的责任和义务。
1. 一级开发主体以自有资产抵押或信 誉担保，与金融机构签订借款合同， 并承担相应的责任和义务；
2. 金融机构将资金拨付给一级开发主 体，由一级开发主体使用该笔资金 进行土地一级开发；
3. 土地开发完成后，通过招拍挂方式 将熟地转让给二级开发企业；二级 开企业企业将土地出让款一部分支 付给一级开发主体，用于弥补一级 开发主体的开发成本及额定收益；
借款合
土地储备机构同
金融机构
**集团
二级开发企业
模式一修正
优点与问题： 1. 与相关法规保持一致，解决了二级开发
企业对一级开发主体的资金拖欠问题；
2. 但是，融资能力仍然受到较大制约。
土地一级开发融资：模式二
• 一级开发主体直接融资，而由土地储 备机构本身或者委托其他担保机构承 担担保责任。
1. 一级开发主体与金融机构签订借款合 同，并承担相应的责任和义务；
1. 一级开发主体与金融机构签订借款合 同，并承担相应的责任和义务；
2. 由土地储备机构或者由其委托的担保 机构提供担保；
3. 金融机构将资金拨付给一级开发主体， 由一级开发主体使用该笔资金进行土 地一级开发；
4. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将 熟地转让给二级开发企业；二级开企 业企业将土地出让款一部分支付给土 地储备机构；
注： • 地方政府债券尚未立法，专门为土地一级开发而发行的债券在国内也 未出现；开发单位如果是股份有限公司，可以发行公司债券。
• 商业信用主要是施工单位垫资和预收款，随着央行121号文件实施， 未来增长空间有限。
委托人
房地产信托模式：贷款型信托
信托公司
开发商
担保人
• 信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者（作为委托人）的委 托，以信托合同的形式将资金集合起来。然后通过一个信托贷款的模式贷给 开发商，开发商于信托计划期限届满，将资金偿还给信托公司。而信托公司 于固定时点向投资者支付信托收益，并于期限届满之时将最后一期信托收益 和本金偿还投资者。
2. 金融机构将资金拨付给土地储备机构； 土地储备机构通过招标方式选择一级 开发主体，再将资金拨付给一级开发 主体进行土地一级开发；
3. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将 熟地转让给二级开发企业；二级开企 业企业将土地出让款一部分支付给土 地储备机构；
4. 土地储备机构将借款偿还给金融机构， 并支付利息。
2. 由土地储备机构或者由其委托的担保 机构提供担保；
3. 金融机构将资金拨付给一级开发主体， 由一级开发主体使用该笔资金进行土 地一级开发；
4. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将 熟地转让给二级开发企业；二级开企 业企业将土地出让款一部分支付给一 级开发主体，用于弥补一级开发主体 的开发成本及额定收益；
融资方式
建银土土土建预项分土企招国自
立行地地地设收目期地业商外筹
城贷信基债单土股开资联引融资
投款托金券位地权发产合资资金
公
垫款出滚证体
司
资
让动券融
银
发化资
团
展
贷
款
1
土地一级开发融资：模式一修正
• 土地储备机构直接安排融资，并承担 融资安排中的责任和义务。
1. 土地储备机构与金融机构签订借款合 同，并承担相应的责任和义务；
土地一级开发融资渠道
融资方式 财政拨款 银行贷款 吸收直接投资 发行股票 发行债券 商业信用 基金、信托等
现状（在全部资金来源中的比重） 趋势（在全部资金来源中的比重）
比重很小
增长空间有限
比重很大
有所减小
占有一定比重
增长空间有限
比重很小
增长空间有限
增长空间较大
占有一定比重
有所减少
比重很小
增长空间很大
5. 一级开发主体将借款偿还给金融机构， 并支付利息。
借款担
土地储备机构保
金融机构
**集团
二级开发企业
模式二
问题：
1. 土地储备机构提供担保仍是以政府信用 为依托的，融资能力受到制约；同时土 地储备机构要承担担保费用和风险；
2. 二级开发企业直接向一级开发主体支付 开发费用，常发生拖欠现象。
土地一级开发融资：模式二修正
4. 项目公司将借款偿还给金融机构，并支 付利息。
土地储备机构 一级开发主体
项目公司
金融机构
二级开发企业
模式四
优点与问题：
1. 几家企业可以联合组建项目公司，通过 投标获得土地一级开发权，并扩大项目 公司的融资平台。
2. 二级开发企业直接向一级开发主体支付 开发费用，常发生拖欠现象。（可以采 取“模式二修正”的方式来解决）