土地开发-融资模式

土地一级开发融资：模式三
• 一级开发主体直接融资，并承担融 资安排中的责任和义务。
1. 一级开发主体以自有资产抵押或信 誉担保，与金融机构签订借款合同， 并承担相应的责任和义务；
2. 金融机构将资金拨付给一级开发主 体，由一级开发主体使用该笔资金 进行土地一级开发；
3. 土地开发完成后，通过招拍挂方式 将熟地转让给二级开发企业；二级 开企业企业将土地出让款一部分支 付给一级开发主体，用于弥补一级 开发主体的开发成本及额定收益；
4. 一级开发主体将借款偿还给金融机 构，并支付利息。
土地储备机构 一级开发主体
金融机构
二级开发企业
模式三
问题：
1. 大大增加了开发企业的融资难度，抬高 了进入一级土地开发的门槛。
2. 二级开发企业直接向一级开发主体支付 开发费用，常发生拖欠现象。（可以采 取“模式二修正”的方式来解决）
土地一级开发融资：模式四
土地一级开发融资渠道
融资方式 财政拨款 银行贷款 吸收直接投资 发行股票 发行债券 商业信用 基金、信托等
现状（在全部资金来源中的比重） 趋势（在全部资金来源中的比重）
比重很小
增长空间有限
比重很大
有所减小
占有一定比重
增长空间有限
比重很小
增长空间有限
增长空间较大
占有一定比重
有所减少
比重很小
增长空间很大
注： • 地方政府债券尚未立法，专门为土地一级开发而发行的债券在国内也 未出现；开发单位如果是股份有限公司，可以发行公司债券。
• 商业信用主要是施工单位垫资和预收款，随着央行121号文件实施， 未来增长空间有限。
委托人
房地产信托模式：贷款型信托
信托公司
开发商
担保人
• 信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者（作为委托人）的委 托，以信托合同的形式将资金集合起来。然后通过一个信托贷款的模式贷给 开发商，开发商于信托计划期限届满，将资金偿还给信托公司。而信托公司 于固定时点向投资者支付信托收益，并于期限届满之时将最后一期信托收益 和本金偿还投资者。
2. 由土地储备机构或者由其委托的担保 机构提供担保；
3. 金融机构将资金拨付给一级开发主体， 由一级开发主体使用该笔资金进行土 地一级开发；
4. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将 熟地转让给二级开发企业；二级开企 业企业将土地出让款一部分支付给一 级开发主体，用于弥补一级开发主体 的开发成本及额定收益；
1. 一级开发主体与金融机构签订借款合 同，并承担相应的责任和义务；
2. 由土地储备机构或者由其委托的担保 机构提供担保；
3. 金融机构将资金拨付给一级开发主体， 由一级开发主体使用该笔资金进行土 地一级开发；
4. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将 熟地转让给二级开发企业；二级开企 业企业将土地出让款一部分支付给土 地储备机构；
4. 项目公司将借款偿还给金融机构，并支 付利息。
土地储备机构 一级开发主体
项目公司
金融机构
二级开发企业
模式四
优点与问题：
1. 几家企业可以联合组建项目公司，通过 投标获得土地一级开发权，并扩大项目 公司的融资平台。
2. 二级开发企业直接向一级开发主体支付 开发费用，常发生拖欠现象。（可以采 取“模式二修正”的方式来解决）
• 贷款型信托期限相对较短，对资金及收益安全性要求较高。 • 监管部门要求信托公司对此类信托计划参照商业银行的贷款标准执行。
委托人
房地产信托模式：股权型信托
信托公司
股权 开发商
担保人
• 信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者（作为委托人）的委托，以信托合同的形式 将资金集合起来。然后，收购开发商的部分股权，从而获得了开发商的部分所有者权益，并以到期 转让股权作为保证，将资金投入到相关项目中。信托计划期限届满，由开发商的股东按照事先约定， 对信托公司持有的股份溢价回购。
2. 金融机构将资金拨付给土地储备机构； 土地储备机构通过招标方式选择一级 开发主体，再将资金拨付给一级开发 主体进行土地一级开发；
3. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将 熟地转让给二级开发企业；二级开企 业企业将土地出让款一部分支付给土 地储备机构；
4. 土地储备机构将借款偿还给金融机构， 并支付利息。
5. 再由土地储备机构支付给一级开发主 体，用于弥补一级开发主体的开发成 本及额定收益；
6. 一级开发主体将借款偿还给金融机构， 并支付利息。
借款担
土地储备机构保
金融机构
**集团
二级开发企业
模式二修正
优点与问题：
1. 仅是解决了二级开发企业对一级开发主 体的资金拖欠问题；
2. 并未解决金融机构承担风险和融资能力 受到较大制约等问题。
5. 一级开发主体将借款偿还给金融机构， 并支付利息。
借款担
土地储备机构保
金融机构
**集团
二级开发企业
模式二
问题：
1. 土地储备机构提供担保仍是以政府信用 为依托的，融资能力受到制约；同时土 地储备机构要承担担保费用和风险；
2. 二级开发企业直接向一级开发主体支付 开发费用，常发生拖欠现象。
土地一级开发融资：模式二修正
• 一级开发主体为完成土地一级开发项目， 专门成立项目公司，由项目公司直接进 行融资，由一级开发主体提供担保责任。
1. 项目公司与金融机构签订借款合同，并 承担相应的责任和义务；由项目公司投 资人为项目公司融资提供担保；
2. 金融机构将资金拨付给项目公司，由项 目公司使用该笔资金进行土地一级开发；
3. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟 地转让给二级开发企业；二级开企业企 业将土地出让款一部分支付给项目公司， 用于弥补一级开发主体的开发成本及额 定收益；
融资方式
建银土土土建预项分土企招国自
立行地地地设收目期地业商外筹
城贷信基债单土股开资联引融资
投款托金券位地权发产合资资金
公
垫款出滚证体
司
资
让动券融
银
发化资
团
展
贷来自百度文库
款
1
土地一级开发融资：模式一修正
• 土地储备机构直接安排融资，并承担 融资安排中的责任和义务。
1. 土地储备机构与金融机构签订借款合 同，并承担相应的责任和义务；
借款合
土地储备机构同
金融机构
**集团
二级开发企业
模式一修正
优点与问题： 1. 与相关法规保持一致，解决了二级开发
企业对一级开发主体的资金拖欠问题；
2. 但是，融资能力仍然受到较大制约。
土地一级开发融资：模式二
• 一级开发主体直接融资，而由土地储 备机构本身或者委托其他担保机构承 担担保责任。
1. 一级开发主体与金融机构签订借款合 同，并承担相应的责任和义务；