2017年度大连市地价状况分析报告

2017年度大连市地价状况分析报告
一、城市地价水平及变化趋势
1、地价总体水平
2017年大连市城市综合地价水平值为2833元/平方米。

其中商业地价水平值为5627元/平方米，住宅地价水平值为3581元/平方米，工业地价水平值为793元/平方米。

商业地价、居住地价、工业地价水平值呈梯状排列，地价水平之比为1：0.64：0.14，商业地价最高，工业地价最低，这一比例与上一年度基本持平。

2017年大连市整体地价水平值见图1；大连市地价整体水平历年状况见表1。

表1—大连市地价整体水平历年状况(元/平方米)
2、地价整体增长率
与2016年相比，2017年大连市城市地价总体仍呈上升趋势，地价综合水平上升幅度与上一年度相比有所上升，商服及居住地价涨幅均高于上一年度涨幅，工业地价涨幅低于上一年度涨幅。

2017年，大连市地价综合增长率为6.34%，增长率比2015年增加了0.79个百分点。

其中，商业地价平均增长率为5.04%，增长率增加了1.72个百分点；居住地价平均增长率为7.51%，增长率增加了0.78个百分点；工业地价平均增长率为0.51%，增长率降低了1.43个百分点。

居住地价增长率较大，商业地价增长率次之，工业地价增长率最低。

2017年大连市地价整体增长率见图2；大连市地价整体增长率历年状况见表2、图3。

表2—大连市地价整体增长率历年状况(%)
3、城市地价指数
2017年大连市城市地价指数为270，比上一年增加16个点数；商业地价指数为166，比上一年增加8个点数；居住地价指数为350，比上一年增加25个点数；工业地价指数为142，比上一年增加1个点数。

其中，居住地价指数较高，商业地价指数次之，工业地价指数最低。

2017年大连市整体地价指数见图4；大连市整体地价指数历年状况见表3。

表3—大连市地价指数历年状况
二、城市地价与土地市场对比分析
大连市2017年实际土地供应总面积为104.53万平方米，比2016年减少了31.16%。

注①土地实际成交量减少，但商业用途成交量增长明显，为259.54%。

工业用途成交量下滑明显，为-78.10%。

大连市土地实际供应面积见表4。

表4—大连市土地实际供应面积平方米、%
三、城市地价与房地产市场对比分析
2017年11月，大连市房屋销售价格同比指数为107.6，比2016年上升了5.2个百分点，注②这说明2017年我市房地产价格整体上较上一年度有所上升。

大连市房屋销售价格指数见表5。

表5—大连市房屋销售价格指数对比
注①：数据来源于2016年、2017年建设用地供应情况季报数据。

注②：数据来源于国家统计局网<全国70个大中城市房屋销售价格>，至本报告提交日，2017年12月房屋销售价格指数尚未公布。

总体来看，大连市城市地价水平的变化趋势与房地产市场的变化趋势相同，2017年，地价稳步增长，房价与2016年相比呈上升趋势。

四、城市地价与社会经济环境协调状况
居住地价与固定资产投资呈反向增长，与GDP、房价指数变化趋势相同，表现出一定的相关性，但地价增长幅度高于GDP、固定资产投资的增长幅度。

截止2017年9月30日，大连市实现地区生产总值5378.4亿元，同比增长率为7%，增长率上升1.2个百分点；截止2017年9月30日，固定资产投资总额1278.8亿元，同比增长率为-4.9%，增长率上升63.8百分点。

2017年，大连市居住地价增长率为7.51%，比国内生产总值增长率高0.51个百分点，比固定资产投资增长率高12.41个百分点。

注③由以上数据看出，我市地价水平的变化在总体上与国民经济和社会发展水平基本一致，固定资产投资增长率较上一年度有较大回升。

与上一年度相比，住宅地价增长率略有上升。

大连市地价增长率与国内生产总值、固定资产投资及房价指数增长率变化情况见图5。

注③：数据来源于大连市统计局2016年1-9月、2017年1-9月大连统计数据，至本报告提交日，2017年10-12月相关经济数据尚未公布。

五、背景情况与未来趋势分析
1、宏观调控政策背景
2010年以来，国家为遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，密集出台了一系列房地产相关调控政策，调控力度空前。

2017年是房地产市场发展波动较大的一年，全国各地出台的楼市相关政策近180次，限购、限贷、限价、限售、限商，楼市开启“五限时代”。

多种调控手段的运用甚至叠加出台，力度和广度均前所未有。

房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调。

地方调控仍坚持收紧，并表现为二线城市继续深化、三四线城市不断扩围。

从2017年3月楼市收紧政策密集出台以来，调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。

为防止楼市进一步升温，一方面，二线城市开始密集调控，并将限售作为本次政策的核心聚焦点；另一方面，部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控，7月以来，有超过15个三四线城市发布了楼市调控政策。

此外，中央多次表态加强房地产金融风险监管，强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。

大连市并未受到今年政策调控的波及，继续保持去库存目的，仍维持着较为宽松的政策，如2016年出台的《关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的意见》，意见涉及棚户区改造、人才住房鼓励、加大宣传促销力度、支持改善住房条件、加强房地产用地管控、加快培育住房租赁市场、取消过时限制性政策等18个方面，旨在消化房地产库存、稳定房地产市场。

在现行宏观经济背景下，随着相关宽松政策的继续施行，大连市房地产市场明显回暖，并进入相对健康稳定的状态。

根据商品房销售和户籍备案情况，商品房销售趋于稳定，中等、大户型房屋逐渐成为当前成交主力，购房人群中本地人占比较大，大量改善型需求正在不断被激发释放；由于房地产市场还处于调整期，商品房售价普遍看涨，刚性需求客户入市较多；经对近年来房地产市场的分析，房地产保值增值的空间越来越小，这有效遏制了房地产投机性需求。

目前来看，大连市房地产市场回落态势得到明显缓解，房价将回归合理区间。

2、城市建设背景
2017年大连市在继续“全力推进全域城市化进程”的城市发展目标指引下，积极开展重点区域建设、重要交通基础设施建设、保障性安居工程建设等。

（1）重点建设区域
位于大连市中心的东港商务区大多楼盘进入销售乃至入住阶段，伴随着东港配套的兑现，区域繁华日益提升，未来将成为集港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区为一体的国际一流商务区；梭鱼湾商务区域道路交通体系在本年度继续大力推进，大连湾海底隧道和光明路延伸工程正式开工建设，竣工后将直线衔接梭鱼湾与东港商务区，打破原有中心城区的“C”状瓶颈布局。

两个区域的区位优势及高标准建设的基础设施配套工程，为拟建开发项目提供了有利的保障，对区域地价增值起到推动作用。

位于城市外围区域的体育新城，聚集大连市全新现代化体育设施群，是十二届全运会主要比赛场地，其规划突出体育文化、旅游会展、商业物流、总部经济、生态居住等功能。

配套设施及周边环境不断提升，周边楼盘同时进入销售阶段，正在建设成为大连城市副中心和滨海生活典范新城区。

生态科技创新城的建设，基础设施、交通配套也已完善，提升了外围区域与城市过渡区域的替代性，加快了房地产市场向外围的拓展，使区域土地价值逐步得到公众认可。

（2）重点交通基础设施建设
大连市城建局从2013年开始着手进行的疏港路拓宽改造工程全部工程历经3年的紧张施工，于2017年10月28日恢复交通，全线通车。

渤海大道一期工程起点位于普湾经济区北五号路，途经普兰店湾、三十里堡、金渤海岸、规划新机场，终点位于甘井子区后盐202国道附近，全长47.4公里。

按八车道城市快速路标准建设，路基宽35米，路面宽33米，设计速度100公里/小时。

目前，渤海大道一期工程路基、桥梁及隧道工程完成86%（路基20公里，桥梁14220米，大东山隧道完工，前石隧道主体完工），累计完成投资48.5亿元。

计划于2017年年底完工。

大连湾跨海交通工程，工程全长约27公里，总投资估算为297亿元，采用“南隧北桥”方案，其中海中隧道长约5.1公里，海中桥梁长约9.9公里，南起中山区解放路四十二中学附近，在东港商务区黄白嘴处入海，北至金普新区西海屯登陆，最终与金普新区格林小镇南侧规划9号路相接。

一期工程——大连湾海底隧道和光明路延伸工程已正式开工建设，竣工后将直线衔接梭鱼湾与东港商务区，打破原有中心城区的“C”状瓶颈布局。

大连湾海底隧道工程北起梭鱼湾20号路，向南过梭鱼湾25号路进入大连湾，以沉管的形式下穿大连湾并在南岸沿港隆西路东行至人民路西侧接地，再与地面道路衔接至人民路终点。

该工程为国内首个跨海沉管隧道PPP项目，全长12.1公里，道路等级为城市快速路，采用双向6车道标准，设计速度为主线60公里/小时，主体结构设计使用年限100年。

按建设计划，预计2021年年底，大连湾海底隧道建设工程将竣工通车。

逐步推进地铁4号、5号、7号线工程建设。

实施西部通道北段改建工程和西安路（星辰街-五一路）打通工程。

维修100条总面积100万平方米道路。

新增停车位6万个。

（3）保障性安居工程建设
今年，大连市进一步延伸和细化保障房体系，提前完成棚户区改造开工4000套和新增公租房货币补贴5000户两项民生工程任务。

据统计，截至目前，全年大连市共受理公租房补贴申请家庭1.3万余户，审核通过11305户；完成棚户区改造开工4854套，采取100%货币化安置方式，打通棚改安置房和商品房的通道，有效促进房地产市场平稳健康发展；积极落实人才住房保障政策，进一步简化人才住房保障申报审核程序，提高保障标准和覆盖面，直接将1185户新就业职工类家庭(高校人才)纳入实现应保尽保范围。

截至目前，全市已累计为26.2万户城镇居民困难家庭进行了住房保障，全市保障性住房覆盖面达到21.8%。

3、未来趋势分析
回想2017年年初，我们还在谨慎预测2017年是一个市场稳步向好的年份，
却没有想到，2017年，大连房地产市场给所有人一个大大的惊喜——量价齐升！
今年品牌房企之所以花大价钱“抢地”，一方面是因为过去两年大连土地供应较少，房企土地储备不足；另一方面也说明它们对大连楼市信心十足，准备在连继续“深耕”。

2017年，40多个城市先后发布140多个调控政策，限购、限贷、限售层出不穷。

很多人称之为“史上最严”的调控，然而大连整体政策宽松，经济向好，这也是促使2017年再现牛市的一大保证。

房地产存量2054万㎡，去化周期27个月，均为进5年最低值。

大连市场去库存明显。

大连市所有类型的产品中普通住宅的去化周期最短，也相对最为合理，写字间以及商业产品开发过盛导致库存较大，短期内难以有所改变。

供应量连续六年在减少，成交量连续三年在增加，势必大家都能意识到一个问题，库存一直在下降。

这个城市库存周期已经较为符合加速度条件，更何况大连绝对不是大连人的大连，也不是辽宁的大连，至少是东北人的大连，发展的好是北中国的大连，市场和投资的潜力应该次于青岛、大于烟台，即使辽宁经济是个减分项，但是不同的是山东有烟台、有威海等城市来分流购买力，但是整个东北只有一个海岸城市，从这个角度看，大连从大区域来看是可期的。

展望2018年,虽然国家层面上一再强调,要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。

但同时也提出要“因城施策”的政策方向，现东北的经济已经是个老大难，国家可能会放过“大连房产”快速起飞一马，因为中央要想在全国证明，大连也是能投资的，东北也是能投资的。

2018年，大连市在不断加强区域协调和城乡统筹，促进各区域互联互通，提高各重点打造区域的教育、医疗等基本公共服务水平，引导人口和住房需求合理分布的背景下，供销两端依旧均会出现增长，尤其是重点区域的品牌房企项目，市场活跃度将显著提升。

受到部分区域地价快速增长的影响，预计房地产市场将出现一定幅度的上升。

执笔单位：大连天石不动产顾问有限公司
二○一七年十二月。