土地征收(用)与储备的基本知识和方法

土地征收（用）与储备的基本知识和方法第一部分土地征收（用）的基本知识和方法

一、土地征收（用）的定义

土地征收（用）是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为。

二、征地的基本程序

按照土地管理法律、法规的有关规定，征地一般要经过以下程序：

（一）、拟订征地方案、告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证。市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，将拟征地用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。对拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。市、县国土资源主管部门在报批前告知被征地的农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利，当事人申请听证的，按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

（二）、报批征地方案。市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，经市、

县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。征收林地的，应先征得林业行政主管部门同意。

（三）、公告批准的征地方案。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。市、县人民政府将批准征地机关、批准文号和征地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征地所在地的乡（镇）、村、组予以公告。

（四）、办理补偿登记。被征的土地所有权人和使用权人应当在公告之日起15日内，持土地权属证书或者其他有效证明，到市、县人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

（五）、公告征地补偿安置方案。市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见，征询意见的期限为15日；征地补偿、安置方案经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调；协调不成的，由批准征地的人民政府裁决。

（六）、支付征地补偿安置费用。征地补偿安置方案经市、县人民政府批准后，征地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内向被征地农村集体经济组织拨付。土地行政主管部门应配合农业、民政等有关部门对被征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

（七）、交出被征的土地。被征土地的所有权人和使用权人（包括土地承包经营人）应当自征地各项费用付清之日起30日内交出

被征的土地。违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

三、征地方案的主要内容

（一）、征地情况调查。市、县国土资源部门应深入村、组、实地调查，对拟征用村、组的农业人口、人均耕地、年产值、土地面积等进行全面了解。土地权属应以土地登记或土地利用现状调查的土地权属协议书为依据；土地地类、面积应以土地利用现状调查（变更调查）和勘测定界成果为准；以确保拟征用土地权属明晰，地类、面积准确，基本情况翔实。此项工作可委托有关事业单位承担，并要对个村组的征地调查情况进行汇总，拟定征用土地方案。依法报批的征用土地方案须附市县人民政府关于补偿费用标准合法性、安置途径可行性及妥善安置被征地农民生产、生活保障措施的说明材料。

（二）、合理确定征地补偿安置费用标准。一是要合理确定年产值标准；二是在测算综合标准时，各地可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和居民最低生活保障线等因素确定土地补偿费、安置补助费的倍数，以确保各类建设用地依法补偿，维护被征地农村集体和农民和合法权益。

（三）、安置途径。随着市场经济的发展，各地打破了计划经济下的农转非和用地单位招工的模式，结合本地实际，探索了许多适应市场经济要求的安置方式，如保险安置、货币安置、留地安置、投资入股安置、农业安置、招工安置等。要积极支持和协助被征地集体经济组织和农民从事开发经营活动，妥善安置他们的生产和生活。目前提倡采用失地农民纳入社会保障体系的办法，

切实解决被征地农民的生活和养老保障问题。

四、征地补偿费的内容和标准

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地征收前三年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费，按照《安徽省实施中华人民共和国土地管理法办法》和《安徽省林地保护管理条例》的有关规定执行。自2005年4月11日《安徽省人民政府关于深化改革严格土地管理的通知》下发之后，征地补偿安置方案确定的被征地的土地补偿费和安置补助费总和，在城市规划区内不得低于被征地前三年平均年产值的16倍，城市规划区外不得低于被征地前三年平均年产值的14倍。大中型水利水电工程和国务院批准的建设项目用地的征地补偿标准按照国务院和安徽省人民政府的有关规定执行。

五、土地勘测定界的主要内容

土地勘测定界是做好征地“一书四方案”、依法补偿安置的重要依据，也是征用土地的重要前期基础性工作。按原国家土地管理局发布的《建设项目用地勘测定界技术规程（试行）》的要求执行。技术成果分勘测定界技术报告书和勘测定界图两部分。勘测定界技术报告书主要内容为测量单位资质、测量条件、测量面积

汇总表、勘测地块略图和测量点之记。勘测定界图一般要求比例尺不小于1：2000，特殊情况下可以适当缩小。图上要素主要包括图名、图签、图例、说明等。目前我们要求面积汇总时按农用地、建设用地、未利用地，按国家和集体两种所有权情况，将拟占地分类按新规定的二级分类编写，其中耕地编写到三级分类。

第二部分土地储备的基本知识和方法

一、地储备制度建立的原由

（一）、建立土地储备制度，是市、县政府为促进城市土地集约利用而进行的积极探索。

（二）、建立土地储备制度，是市、县政府在经历了土地市场跌宕起伏后，顺应土地制度和市场基本规律，政府和市场有效结合，配置土地资源的制度创新。

（三）、建立土地储备制度，是市、县政府适应法律政策要求，控制新增建设用地总量，寻求建设用地空间的理性选择。

（四）、建立土地储备制度，是市、县政府变现土地资产，破解国有企业改革难题的重要手段。

（五）、建立土地储备制度，是市、县政府推行招标拍卖挂牌出让等市场方式配置土地的现实需求。

（六）、建立土地储备制度，是市、县政府实现城市建设经济效益和社会效益最大化的内在要求。

二、土地储备的定义