2019年地产基金研究报告-全版(1)(1)(1)

按照惯例，《2019年地产基金研究报告》如期而至。

诺承投资自2012年开始发布人民币地产基金研究报告，报告以我们多年来对不动产以及地产基金行业的关注、观察和工作实践为基础，联合中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会（“中房协金融分会”）对国内的地产基金行业进行了广泛调研，搜集和整理2019年度行业数据，共同发布《2019年地产基金研究报告》，与投资界人士和对地产基金发展感兴趣的同仁交流与分享我们对于地产基金行业的年度观测。

总体来看，2019年地产基金行业呈现出的特点是：因“资管新规”的执行以及地产行业的调控升级，地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势，但是仍然保有一定的规模与活力；与私募股权投资类似，地产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势，行业监管和管理人运作的规范性进一步增强；在地产基金行业内部，住宅融资类基金收缩，针对持有型不动产的资产、权益交易的不动产基金进一步受到机构投资人的重视。

与此同时，优质基金管理人更加注重资管能力的打造，通过自建团队或与专业资管机构合作，提升资产运营和管理能力，拥有主动管理能力和价值创造能力的基金管理人凸显；政策层面，房地产融资环境持续收紧，对信托融资方式的限制、总量控制和“去通道”等规定对地产基金的发展起到了一定的抑制作用；从市场活跃度来看，外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁，主要集中在一线城市核心地段的成熟物业，内资地产基金处于调整期，整体活跃度相对较低；不动产资产证券化方面，虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决，但类REITs产品创新不断，为后续对接公募REITs做了较好的铺垫。

此外，本篇报告的发布时间，恰逢“新型冠状病毒肺炎”疫情世界范围扩散之际，全球主要的资本市场均遭受了巨大冲击。

中国的疫情虽已进入平稳收缩期，但其给经济增长带来的负面影响，让市场对于似乎已被“盖棺定论”的地产行业，是否会重新成为刺激经济的举措而格外关注。

另一方面，“房住不炒”的再度强调，以及国务院对于农用地转建设用地审批权限下放的试点，也在继续阐释着中央对于建立长效机制的定力。

或许，对于地产基金行业来讲，是否刺激地产，已经不再是需要过多思考的问题。

关注持有型不动产，特别是在城市公共服务与产业结构调整上能够发挥重要作用的物业类型，才是地产基金从业者应该长期聚焦的方向。

诺承投资是国内领先的机构投资人顾问，专注于中国的另类投资市场，在股权和不动产投资领域进行深入的研究并协助机构投资人进行资产配置。

在不动产领域，诺承投资已经完成了超过800亿的总资产配置，包括直接不动产投资、地产基金、不动产金融产品等。

中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会是由房地产开发企业、与房地产金融相关的投融资机构、中介服务机构、各地住房公积金管理中心、住房置业担保机构等单位和个人自愿参加的全国性社会组织，是中国房协的分支机构，接受中国房协领导，并接受有关政府部门和监管机构的指导和监督。

本报告分为三部分。

第一部分为2019年房地产市场发展概述；第二部分为2019年私募基金和地产基金行业统计；第三部分为商业地产大宗交易分析。

本报告由上海诺承投资咨询有限公司、中国房地产业协会金融分会联合撰写。

目录
序言 __________________________________________________________________________________ 2第一部分 2019年房地产市场发展概述 ________________________________________________ 5 2019年房地产市场供给和需求 ______________________________________________________ 5 2019年房地产投融资情况 ___________________________________________________________ 6 2019年房地产融资政策变化 _________________________________________________________ 8第二部分 2019年私募基金和地产基金行业统计 ______________________________________ 10 2019私募基金募集情况 ____________________________________________________________ 10 2019地产基金募集情况 ____________________________________________________________ 12 2019地产基金行业小结 ____________________________________________________________ 14第三部分 商业地产大宗交易分析 _____________________________________________________ 16物业类型 __________________________________________________________________________ 16地域分布 __________________________________________________________________________ 17建筑面积 __________________________________________________________________________ 18交易价格 __________________________________________________________________________ 19参与主体 __________________________________________________________________________ 20
核目标落实到年度、季度甚至月度，并对房价、地价波动幅度较大的多个城市进行
了预警提示。

在具体执行层面，中央将更多的政策自主权赋予地方政府，要求夯实
城市政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

n2019年7月，中央政治局会议进一步重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，并首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

n面对经济下行压力加大，2019年12月，中央经济工作会议把稳增长放在更为突出的位置，指出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提
升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

要坚持房子是用来住的、不是用
来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，
促进房地产市场平稳健康发展。

区别于7月底中央政治局会议首提“不将房地产作
为短期刺激经济的手段”，房地产政策层面趋于缓和。

中观规定层面，银保监会、发改委、央行等机构通过下发文件、约谈、窗口指导、专项检查、座谈会等多种形式，对金融机构（主要为信托和银行）向房地产行业提供融资进行监管和限制。

基金7978只，其他私募投资基金3867只，资产配置基金5只），较2018年末在管私募基金数量增加7097只，同比增长9.51%；管理基金规模13.74万亿元（其中，证券投资基金2.45万亿元，股权投资基金8.59万亿元，创业投资基金1.15万亿元，其他私募投资基金1.55万亿元，资产配置基金5.36亿元），较2018年末增加9603.56亿元，同比增长7.52%。

2019年新登记的私募基金管理人为1100家，较2018年减少1702支，同比下降60.74%；注销的私募基金管理人为1072家，同比增加38.86%。

私募基金管理人在从业人员管理平台完成注册的全职员工17.65万人，其中取得基金从业资格的员工14.22万人。

从存续登记私募基金管理人的注册地分布来看，截至2019年末，上海、深圳和北京的私募基金管理人数量分别为4709家，4566家和4367家，合计约占存续总量的56%；管理基
部机构集中的趋势，行业监管和管理人运作的规范性进一步增强；在地产基金行业内部，住宅融资类基金收缩，针对持有型不动产的资产、权益交易的不动产基金进一步受到机构投资人的重视。

与此同时，优质基金管理人更加注重资管能力的打造，通过自建团队或与专业资管机构合作，提升资产运营和管理能力，拥有主动管理能力和价值创造能力的基金管理人凸显；政策层面，房地产融资环境持续收紧，对信托融资方式的限制、总量控制和“去通道”等规定对地产基金的发展起到了一定的抑制作用；从市场活跃度来看，外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁，主要集中在一线城市核心地段的成熟物业，内资地产基金处于调整期，整体活跃度相对较低；不动产资产证券化方面，虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决，但类REITs产品创新不断，为后续对接公募REITs做了较好的铺垫。

从北京1700亿左右的交易规模来看，写字楼的交易金额最大，约为819亿，占比约为48%；其次是综合/综合体和零售商业，交易金额分别约为453亿和313亿，占比分别约为27%和18%。

从上海3200亿左右的交易规模来看，综合/综合体的交易金额最大，约为1574亿，占比约为49%；其次是写字楼，交易金额约为1096亿，占比约为34%；零售商业和其他类型物业的交易金额分别约为259亿和268亿，占比分别约为8%和9%。

建筑面积
我们对近三年来全国306宗、总建筑面积超过6000万平方米的不动产大宗交易案例进行了统计分析，从数量来看，近76%的交易为10万平米以下的物业，其中5万平米以下的物业约占54%。

从交易金额来看，15万平方米以上的物业约占交易总规模的50%，10万平米以下的物业约占交易总规模的40%。