华侨城主题公园、旅游地产项目专题研究

案例——成都
华侨城
成都华侨城鸟瞰图
项目特色简介 1、复合型地产开发模式，由 1200亩主题公园“欢乐谷”、 50万㎡的都市娱乐商业及 1500亩人文社区构成； 2、区位优势、相对合理的价格； 3、开发商的品牌价值
成都华侨城—3000亩城市巨著，CHD中央欢乐区
区位：华侨城位于成都市西北面，南临城 市干道三环路，东北靠城市干道成彭 路，城市快速干道—沙西线从用地中 间穿过。 背景：成都华侨城是华侨城“1+3”全国 战略布局的第三站。成都华侨城项目 把旅游、地产、商业完美结合，创造 性地提出了“中央欢乐区CHD （Central Happiness District）” 概念，全力打造优质生活及创新欢乐 体验的城市核心区域。 规划面积：2平方公里 目前规模：成都华侨城占地3000亩，由 1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社 区构成，其中1500亩的地产项目由 东区、西区两个板块构成，先期开发 西区——成都华侨城〃纯水岸。成都 华侨城〃纯水岸是成都华侨城首先启 动也是率先亮相的项目，占地面积约 600亩，以占地5万平方米的人工湖 为主要景观和中心。 商业：50万方 住宅：1500亩（其中西区600亩，东区 900亩） 主题公园：47万方
进驻机构 目前首期项目进驻顶尖创意机构近30家，包括艺术、设计、传媒、广告、摄影、文化 等诸多创意机构，包括国家级美术馆何香凝美术馆下属机构OCT当代艺术中心、世纪凤 凰传媒、鸿波信息、高文安设计、香港PAL设计、都市实践设计、大地建筑事务所、聚城 艺术、F8 时装摄影、毕学锋设计顾问机构、聂风设计工作室、精英设计制作、Ein品牌女 装、东方逸尚服饰、国际青年旅舍等。
盈利情况：主题公园搞一个火一个，建造锦绣中华的当年即收回投资，几年之后又成功 上市。欢乐谷二期2002年5月开业，当年税后利润达到5000多万元经资产收益率在15% 以上 盈利构成：房地产项目当天就售1/3，一年之内卖掉90%多.地产业务的投资收益对华侨城 利润贡献超过80%
可借鉴：丰富的建筑形态满足不同居住心理、良好休闲环境放大生活内涵、特色商业营 造浪漫生活情调、商务居住激发社区新活力

景观大道
售楼部
花园洋房
成都华侨城三大
版块 块
现代主题公园版
块
高尚人文社区版
都市娱乐商业版
块

现代主题公园、高尚人文社区与都市娱乐商业三大业务版块是华侨城以高标准、高起 点在成都西区打造的真正意义的CHD中央欢乐区。
成都华侨城主题公园版块

成都欢乐谷占地47万平方米，是华侨城集团 目前纯景区面积最大的主题公园。 成都欢乐谷一期及配套工程投资超过25亿元， 是成都CHD的核心（CHD：Central Happiness District—中央欢乐区），分为 以下七大主题区域。 ： 1 阳光港：迎宾“阳光港”开启欢乐大 门，释放快乐心情 2 欢乐时光：缤纷“欢乐时光”体验欢乐节 奏，漫游快乐小镇，融入嘉年华彩 3 加勒比旋风： 狂野“加勒比旋风”沐浴南 美风情，戏水欢乐海洋 4 巴蜀迷情 ：神秘“巴蜀迷情”品味民俗 文化，畅游巴山蜀水 5 飞行岛：清新“飞行岛”漫步静谧花园， 惊叹鸟语花香 6 魔幻城堡 ：奇妙“魔幻城堡”施展奇幻 魔法，体验童趣王国 7 飞跃地中海：激情“飞跃地中海”走进蒙 彼利埃，踏上尖叫之旅
波托菲诺国际公寓
波托菲诺· 国际公寓位处纯水岸核心地带，在燕栖湖与波托菲诺商业街之间，与6400平方 米的波托菲诺会所相邻。它是专门为各行业的精英所度身打造的酒店式国际公寓。它突破 以往公寓以小户型为主的传统，在户型设计上大胆创新，房间面积在40—206平方米之间， 部分户型采用双层复式、三层复式的结构，在空间上更显阔绰。同时，国际公寓为住客提 供全方位酒店式贴心物管，包括每周三次家居清洁、定期清洗房间地毯窗帘、贴心管家代 办服务等，令生活更加从容舒适。
汉唐大厦
汉唐大厦位于深圳地铁一号线华侨城站B出口处，共27层，总建筑面积约3.8万平方米， 标准层面积约1400平方米，是华侨城片区唯一真正的5A级智能化甲级写字楼，全面链接 数字化国际商务平台，构架高技术平台上的通讯网络、办公自动、楼宇管理等服务系统， 为现代企业办公、管理、决策提供准确、快速的超一流服务。5A智能化设计使得新风、 阳光、美景、舒适、便利和效率六大要素构成汉唐大厦超群品质。大厦下设两层地下停车 库，771个充足停车位完全满足大厦停车需要。
生态广场休闲街
生态广场休闲街位于华侨城片区的中心地带，整个广场占地约4.6公顷，是一个开放式休闲园区，该广场以建设一流的城市广场为目标， 以生态概念为设计依据和建设主线，用简约明快的设计手法体现了二十一世纪城市建设的新理念。该广场注意建筑和开放空间的契合 关系，有机一体，为餐饮娱乐服务业提供很好的景观面，同时建立了自有的空间关系。既促进了商业的发展，也提高了广场的使用率， 使之成为一个非常积极的城市开放空间。 生态广场休闲街从建筑结构上可分为A、B、C三个部分。现有商业铺面30余间，建筑面积共计约10000平米。 休闲街以特色餐饮、休闲娱乐为风格主线，含括了咖啡茶馆、美容美发、书店、琴房、金融证券、设计工作室等。 A区主要以特色餐饮为主，进驻的有大灰狼餐吧、必胜宅急送、 巴西烧烤、天绿回转寿司、韩国料理、名典咖啡等；B、C区以休 闲特色的生活配套经营为主，二层主要分布着建筑设计公司的工作室。
成都华侨城规划设计

商 业
一期经济技术指标 占地面积：162亩 建筑面积：约16.1万 ㎡ 容积率：1.47 建筑密度：15.6% 绿地率：38.8% 总户数：1199户 机动车位：1100个
成都华侨城规划设计

1、规划中轴线对角设置，高层 设置于中轴线两个端角，花园洋 列两旁； 2、水景设置于会所之后与室外 泳池连在一起； 3、洋房多采用围合式； 4、整体规划设计正统简单。
OCT-LOFT华侨城创意文化园
OCT-LOFT华侨城创意文化园位于深圳华侨城康佳集团南面的原工业区内，总占地面积 约15万平方米，分南北两区，一期项目（南区）占地5.5万平方米，原有建筑面积为5.9万 平方米，目前改造基本完成；二期项目（北区）占地9.5万平方米，计划在2007年启动改 造。
项目背景 从2004年起，华侨城集团为推动 创意产业的发展，不惜放弃在原有旧 厂房用地上建商品房的可观收入，计 划投入八千万，将这片厂房区打造成 深圳，乃至全国独一无二的创意产业 园区。这种设想主要基于： 其一，保留这些厂房的历史烙印。 华侨城发展的二十多年，几乎与深圳 经济特区发展是同步的，这些烙印本 身就是一种文化，作为文化传承载体 的厂房，不能湮灭在高楼大厦中。 其二，为深圳创意产业发展搭建 一个聚集的平台。产业聚集是世界经 济发展的重要趋势，也是提高创意产 业竞争力、创造更大增加值的重要形 式。创意产业以发挥个人创造力为主 要特征，更需要搭建这样一个平台以 促其快速发展；而华侨城的环境和氛 围，成为打造创意园区的不二之选。 其三，华侨城自身的发展需要。 引进一个有光明前景的产业，有利于 城区的结构优化，使城区的人口、交 通、住宿、消费等问题都得到积极的 改善。
中国主题公园之父——华侨城
华侨城模式：旅游+地产 旅游先驱，后做地产——“波托菲诺” 定位：融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区 功能：旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲 标志：主题公园，欢乐谷、水岸社区
华侨城模式的经验总结: 规划就是财富，环境就是优势 规划先行 环境优先 低价拿地
案例——深圳
波托菲诺商业街位于具有浓郁意大利风 情特色的深圳华侨城高档住宅区— 波托 菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片 区拥有极为优质的客户资源及优美的自 然环境。一期项目总建筑面积约15000 平米，拥有街铺80余间。二期项目建筑 面积1900平方米。
已进驻的商家有丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦圆皇宫美容等连锁 品牌店
华侨城
总结
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波托菲诺商业街
项目主要定位于高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、 美容、精品销售等。
ห้องสมุดไป่ตู้
五大区域
影视动漫区
以华侨城正天影城、GGL全球游戏联盟为 主力店，配置有中型电玩中心。
特色零售区
以NIKE、ADIDAS等OUTLETS理念的工厂 折扣店为主力店，结合动漫、玩具、魔术 道具等娱乐休闲特色业态门店，混合有少 量休闲餐饮网点。
配套为邻。 华侨城公园广场总建面15万平方米，以欢 乐谷主题乐园为商业核心，以都市时
尚娱乐为特色业态，打造国际化模式
的现代都市娱乐主题商业。整个区域 被规划为影视动漫区、特色零售区、 国际美食区、休闲娱乐区、中心广场 区五大区域。
都市娱乐商业运营管理：成都华侨城公园以
创新都市新生活为基调，统一管理、统一经 营。
目前面世的成都华侨城· 纯水岸一
成都华侨城地产东区占地面积约
成都华侨城人文社区版块规划
都市娱乐商业版块规划
成都【华侨城公园广场】
项目介绍 华侨城公园广场位于成都北三环，是成都 华侨城50万平米现代化大型都市商业 项目的组成部分。西侧与35万平米的
大型购物中心，商务区以及高档住宅
项目定位 通过对华侨城东部工业区的部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生 活空间，为活跃在珠江三角洲和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所，并吸引文化创造与设计企业的进驻， 使该区域逐步发展成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、时装、餐饮酒吧的聚集地，填补华南 空白，成为融合“创意、设计、艺术”的创意产业基地。
商业分布
业态进驻分布
进驻品牌：见右侧 年旅游人次：300万/人次. 年 标志物： 项目可借鉴之处 1.业态布局复合城市特色 2开发模式：不同于其他地 区的华侨城项目，成都 华侨城以住宅先面市， 同时创造提出CHD概念， 塑造项目整体形象。 3标志性：创造性地提出了 “中央欢乐区CHD （Central Happiness District）”概念，全力 打造优质生活及创新欢 乐体验的城市核心区域

成都华侨城主题公园版块规划
成都华侨城人文社区版块
项目分为东、西两个独立区域 600亩地产西区（成都华侨城在
08年率先推出的地产项目——成 都华侨城· 纯水岸），容积率仅为 1.80，是城市中难得的低密度大 型生活区。多种建筑形态有序而 活泼的融入一个生态大环境中， 赋予优越的环境以生活情趣、以 浓厚的人文气息。西区享有12.9 万平方米的生态绿地，5万平米 生态水系，3万平米中央内湖。 期，容积率低至1.47，由“点式 围合式布局”的7栋高层建筑和 “错拼行列式布局”的8栋多层、 小高层建筑组成。 900亩，容积率达到1.0，将打造 为城市高端居住群落。
大厦统一的装修标准如下： 中央空调：共装有3台400冷吨美国开利空调 （R134A环保工质）； 电梯：共装有7部日本OTIS高速电梯，分高低层； 大堂：贯通三层，设计风格现代、简洁、用材考 究，大堂三面为点驳接玻璃幕墙； 大理石地面； 窗帘：提供统一安装； 天花：轻钢龙骨石膏板吊顶、安装灯具、空调管 道及消防系统； 地板：水泥抹面； 内墙面、柱体：乳胶漆抹面； 网络接口：保证200个网络接口/层，网络接线至 柱子； 电话：保证200对电话接至每层弱电井； 其他：楼层公共区地面铺防滑地砖，轻钢龙骨石 膏板天花吊顶；地面埋伏网络槽铺网络地板； 日光灯盘照明；楼层电梯间不锈钢、玻璃石墙面； 洗手间豪华装修。 进驻机构： 目前已进驻的机构有：华侨城地产、农业银行、 三星电子、西门子、德州仪器、微软、深南电、 融通基金、联邦快递、汉唐证券、海大装饰等。