房地产发展城镇化的布局新思路

房地产发展---城镇化的布局新思路

城市化是一个国家走向富强昌盛、一个民族走向现代化生活的必由之路。在中国究竟该走一条怎样的城市化之路，我们走过了一条复杂曲折的道路，从最早的城镇化，到后来的小城市化和大都市化、城市群化，每一个阶段都让我们付出了沉重的代价，当然也积累了很多经验教训。党的十八大提出了“新型城镇化”的发展目标，明确了今后的发展方向。所谓的新型城镇化，应该是区别于上世纪八九十年代搞的一轮城镇化来说的。新的城镇化既不能走上世纪城镇化的老路，也要注意纠正城市化过程中，和经济发展过程中造成的各类问题。因此说，城镇化的重要作用就是调结构，这是中国当前面临的最大问题。

中国城镇化发展模式的调整带来了地产行业的转型，一些大型房地产公司纷纷进军三四线城市商业地产也是大势所趋。但是，我们不能不看到，商业地产的业态模式确实不是个容易弄懂的问题。一直以“睡城”闻名的位于北京东部郊区，隶属河北省的燕郊镇，可以说是一个城镇化发展过程中的典型样本。“睡城”燕郊，长期被人们以缺乏产业和生活设施而受尽责难。但是，最近，似乎一夜间，人们突然发现，燕郊的商业配套项目已经有近十个之多，其已建及在建面积近200万平米，按照燕郊现有居住人口计算，人均商业面积达到了4、5平米之多，已经达到发达国家的三、四倍以上。这个时候，我们不能不怀疑一个四、五十万人口的小城市规模，在没有产业支撑，大多数人都是在北京就业的情况下，能否承载如此庞大的商业体量？燕郊的商业发展是否由“稀缺”走向“过度”？一个不可否认的事实是，燕郊临近北京的便捷交通和当地商业稀缺，使得本地人口更偏向于去北京购物消费。这么看来，燕郊的商业面积从表面上看的确是过剩了。对整个市场规模来说，商业比重过大带来的压力可想而知。

在城镇化的过程中，自然给商业地产业发展带来难得的机遇。但是，城镇化不能是房地产化，更不能是商业地产化，如果围绕商业地产搞城镇化就会走进建设鬼城的怪圈。城镇化下的商业地产业发展，需要下更大的功夫，要适应各个城镇化发展的特点和需要，也要借鉴城市发展商业地产的经验教训。最近有报道说，如同地价的一夜飙升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下，不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代，甚至有不少地方政府相信，城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。于是乎，大规模、大体量、全业态，一座又一座“城中之城”在一些中小城

市平地而起。中小城市对综合体的热情，已成为当前中国的“特异现象”。虽然经济还没有发展到一线城市的水平，但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。

实事求是地说，这些年来，随着国内商业地产的发展，在国内涌现出了一些开创了独特发展模式，保持良好发展势头的商业地产企业。资本+订单式地产的万达模式已经在全国大城市布局，锁定“青年都市综合体”的大悦城广场来势汹汹，有央企背景的华润异军突起，做高档住宅闻名于世的龙湖都在结合项目运作商业地产模式，即使是已经宣誓只专注住宅的万科也开始试水商业地产。万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业，在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。万达城市广场无论走进哪座城市，都是这座城市的新地标。但是，毕竟万达模式是大城市的产物，而中小城市自然条件、人文环境的差异性相对大城市更大些。因此，中小城市的综合体究竟怎么搞，就需要具体情况具体研究。万达给出的只是一条道路，虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益，但城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金。

大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等风格，以年轻、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体的现代大型Shopping Mall。虽然大悦城已经在多个城市建成开业，但是所有的大悦城更像是连锁店，除了名字相同外，其他的商品结构、地理环境、顾客结构、建筑体量等重要的商业因素都有很大的不同。大悦城还停留在大型商业中心的水平上，而怎么运营一个商业中心，主要的是针对当地顾客的需求上下功夫，这与大型商业综合体需要制造需求、生产顾客的能力是不可同日而语的。这可以在某些大悦城不断调整业态形式、调整商业结构等经营方向中可见一斑。从已经完成的大悦城项目来看，大悦城还没有形成稳定的业态结构，即便是对复制所需要的最重要的标准化条件也没有建立起来。西单大悦城的成功，主要是得益于西单传统商业文化的深厚底蕴，以及西单文化圈的青春活力。这个地里环境是独一无二的，也是无法复制的。

另外，我们可以清楚地看到，电商正成为商业综合体面临的另一个挑战对象。2012年可以说是中国商业模式发展过程中的一个转折点，这一年电商的发展突飞猛进，其风头大有盖过城市综合体之势。由此看来，不但是电子商务对消费市场的“蚕食”能力相当惊人，也说明中国电商的发展市场有多么广大。网购市场火爆的背后，是传统零售百货业的“黯然失

色”。据统计，百货零售业38家已发布三季报的上市公司中，11家公司第三季度营业收入比去年同期下降，占比近三成。净利润同比下滑的有16家，占比超过四成。传统商业不敌电商，除了电商的强劲进攻外，也有其自身缺陷的原因。

因此说，在城镇化的发展过程中，要坚决遏制一哄而上商业地产的势头，在住宅地产面临的种种困难的情况下，商业地产绝对不是开发商的避风港。我们应当清醒地认识到，楼市泡沫的性质决定，目前这种发展模式如果不进行调整，商业地产泡沫只会发展的更快，楼市泡沫首先从商业地产开始破裂的可能性还是很大的。