最新商铺分割和租金方案

以某商业广场的酒吧街为例：
单铺开间
单铺进深
单铺层Fra Baidu bibliotek 开间进深比
15－18米
7米 1：1.8-1：3.5
（2）服饰对开间进深的要求
开间 进深 开间进深比 层高 停车位 配套设施 ≥ 3米，多为4.2－6米 ≥ 6米，多为10－12米，一般≤ 15米 多为1：3，一般≤1：4 ≥ 4.5米，以6米为佳 对停车位要求不高 有足够的电力供应即可
1、商铺分割常见难题 （1）合理设计商业场所平面布局
方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横 向分割 方法2：以电梯的口为中心进行排列通道， 便于人流分散
方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉 方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计 在两条纵横通道交叉时，如果空间太 小则尽可能交叉，这样对纵横道路视 野有益。 两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用 环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。
方法13：电梯口要设有主要通道
方法14：单层小面积区域，考虑敞开式与隔断式结合
单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开式。 摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。 在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采 用敞开式与隔断式相组合的方式。平面布局设计是确定通道形态，确定铺位的布局和 面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行人流，提供更多的生意机会。
难题3：通道分割 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流 的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计 不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。
难题4：公摊比例过高
• 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下， 要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取 消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将 所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。 • 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公 摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法， 无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商 家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 • 根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的 话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有 时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益， 业主们也是可以接受的。
商铺分割和租金方案
商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。 商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收 益？本文从商铺分割步骤与要求、分割难题破解、租 金定价与计算公式3大方面进行深度剖析，为购物中 心提高经营收益提供方法指导，极具实操性！
一、商铺分割步骤及要求
1、铺位划分的前期工作
了解基本平面 布局，提出修 改意见 认识柱网结构 了解防火分区 拿到图纸，主要设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布， 哪个部分需要更改，要即时提出修改意见 一般规则的柱矩是9x9的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况 了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的 设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，不要把消防栓 的设置包到铺位内
方法10：弧形与环形设计有不同的`运用 在正方形楼面积中，多采用环形设计。 在交错道路的平面中，有间距大的多采 用弧形或环形设计。
方法11：电梯口的拐角处可用弧形设计
在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧 形设计。越不规则的地方，弧形设计应用 越广泛。
方法12：不可生硬搬用棋盘式
在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角 处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬 用棋盘式。
方法5：边线以直线为主
对于边线，尽可能以直线为主，要两边同 时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。
方法6：变现不规则尽可能拉直处理
对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理， 虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整， 便于人流贯通。
方法7：边角区域不规则可以考虑 适当弯曲
如遇边角区域不规则，部分区域面积过 大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差 不要过大。
2、铺位划分顺序
3、不同商业业态开间进深要求
（1）餐饮对开间进深的要求
开间
≥ 4米，多为8－12米
进深
开间进深比 层高 停车位 配套设施
≥ 10米，多为12－15米，一般≤ 25米
多为1：2.5，一般≤ 1：5 ≥ 4.5米，以6－7米为佳 餐厅门前须有足够的停车位 电力不少于20千瓦/100m2 ，有充足的自来水供应，有隔油池， 有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置 4.2－8.4米； 酒吧街的前半部分由于商铺开间多为4.2米，餐饮店基本会两间 连着租赁
方法8：卫生间和消防梯处，道路边线 不设摊位
在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边 线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放 置柜台，宽度0.5米，墙面做货架处理。
方法9：多层面注意主通道设计
主通道与辅道有差距，主通道应在2.4米 以上，若在电梯口的主通道要有3米左右 的驻留空间。在电梯的上下口处，就要有 直角交错道路，使之为主要的纵横线或是 形成主通道。
开间 进深 开间进深比 层高 面积 停车位 配套设施
≥ 5米，多为6－10米 ≥ 12米，多为15－20米 多为1：2，一般≤ 1：4 ≥ 4.5米，以6－7米为佳 ≥ 100㎡，多为200－500㎡ 对停车位要求不高 有足够的电力供应即可
1、商铺分割难题破解 难题1：铺面分割
二、商铺分割难题与破解方法
以某商业步行街服装业态的商铺为例：
服饰类商铺开间 服饰类商铺进深 服饰类商铺层高 开间进深比 服饰类商铺开间 服饰类商铺进深 服饰类商铺层高 开间进深比 3.6－6米，品牌服装一般会租转角位置，并且多间一起合租 10－12米 3.5米 1：2-1：3 4.2米 10-12米 5米 1：3-1：4
（3）美容美发对开间进深的要求
空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增加使用率减少； 沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值； 铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。
难题2：辅助功能区
辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场 地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能 耗和维护成本三多不除，公摊不减。