物业市场部招投标程序培训实用教程

• 三.建设阶段的顾问服务
• 1．对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足 够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。 2．楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合 信报箱，还要注重美观实用和便于维修。 3．在绿化带施工时，首先要考虑浇水管道的铺设，否则又要返修， 造成浪费。 4．在施工过程中发现部分基础没有搞好，而该区属填海区，易发生 不均匀沉降，如果发生这种情况，此处的管网就会发生断裂。建议 予以重新施工。 5．督促物业建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分以便于物业 管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。 6．对招聘的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制 度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装 修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。 7．与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相 关部门协调，确定相应的管理方式和收费标准。
管理目标
招标目的
经营性物业管理招标的内容
• 1.什么是经营性物业？
• 以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、酒店、商业中 心、工业厂房和货仓等。
• 2.物业管理的目标？
• 利润目标，通过有效的物业经营管理服务，提高物业出 租率、出售率和营业收入，提高租金收入，满足委托方 的盈利目标要求。
• 3.关于经营性物业的知识链接
• 四.销售阶段的顾问服务
• 1．销售前对售楼人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的 基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有 统一的理解。 2．在售楼现场设立了专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询， 这种咨询和宣传沟通起到了很好的效果，避免了物业建设单位对物业管 理的乱承诺，也使未来业主对物业管理有了信心，增加了购买的欲望。 3．为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就让已招聘 的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化 工作，更使得业主对物业管理的印象加深。
由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区 相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地 区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较 低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。
• 二.规划设计阶段介入内容
• 1．考虑到项目较大、分期开发的情况，建议在方案设计 时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样 有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不 同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。 2．对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中 心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的 设置等提供了主导意见。由于物业管理企业在实际运作 方面有丰富的经验，深得建设单位和业主的好评。 3．就物业管理的条件在规划设计时予以落实，不仅 明确了办公用房，还落实了物业管理人员宿舍、食堂、 休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。
前期顾问服务案例
•一、项目背景
• 该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较 大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建 设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分 三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点 工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。
该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己 组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好， 该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目 的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。
非经营性（收益性）物业服务费的测算
• 定额法：业主按照固定数额承担物业服务费。
• 比例法：业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任 务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例 支付物业服务费。
前期顾问服务内容
•哪几个阶段需要前期顾问服务
• 开发设计阶段 • 建设阶段 • 销售阶段
•请看案例 •前期顾问服务的收费是向谁收取呢？
经营性物业前期顾问服务增补
•经营性物业的前期顾问服务还有什么 内容？
• 代开发商制定租金方案和租赁策略，进行广告宣传。
本章学习提要
对应岗位：房地产公司市场部、行政工作人员
▪ 模块一 ▪模块二 ▪模块三 ▪ 模块四
物业管理招标的条件 物业管理招标的方式 物业管理招标的内容 物业管理招标的程序
模块一：招标的条件
• 招标的条件包括哪些方面？
• 招标人应具备的条件. • 招标项目应具备的条件
招标人应具备的条件（权力和能力）
招标项目应具备的条件
• 项目符合城市规划要求 • 符合政府颁布的规模要 求（××省规定：3万 ㎡）
• 项目能够为物业管理企 业开展工作提供一定数 量的办公用房
• 按政府规定的各类维修 基金已经落实 • 其他
模块二：招标的方式
• 招标的有哪些基本方式 • 公开招标（无限竞争招 标） • 邀请招标（有限竞争招 标） • 协商招标（谈判招标）
招标人是物业建设单位 或相关物业产权人的法人 代表，或其委托的代理人
与招标物业相适应的经济、 技术或管理类专业人员
具备自行编制招标文件， 对投标人进行资格评审 和组织评标的能力
开发商 招标
业主委员会招标
• 业主委员会招标应该符合哪些条件？
• 程序：召开业主大会，同意授权业主委员会自行招标. • 技术：具备自行招标的能力，符合自行招标应具备的条件规定
模块三：物业管理招标的内容
• 内容可以从两个不同 的维度分类
• 物业性质的不同： （经营性和非经 营性物业管理招 标）
• 阶段的不同： （前期顾问服务 和实质管理服务）
非经营性物业管理招标的内容
wenku.baidu.com
住宅小区等 主要以居住 为目的的物 业
非经营性物业
为居民创造 安全、舒适、 优美的居住 环境
以经济合理 的价格为住 户提供良好 的居住环境
•三种招标方式各有什么优缺点？
• 一.公开招标 • ☺：公平竞争、提高物业管理水平 • ：工作量大，费用高 • 二.邀请招标 • ☺：减少工作量，节约成本；提高中标率 • ：限制竞争，不符合公平竞争 • 三.议标（适合什么样的物业呢？） • 没有资格预审和开标等阶段，容易达成协议 • 适合小型物业，单项任务转包，续聘