美国住房政策的若干启示
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（ 四）健全的税收体系是美 国住房
政府的责任是保证机会而非社会福利 规模的住房建设和消费
美 国的住房政策非常侧重于私营 ， 均等 。再者 ，美国的社会文化传统强 有 制的推动可 以追 溯到 １１ 年 ， 的设计基本上是扮演一种派 生的和补 ３ ９
『 邦税制开始实行住房贷款和房 充性的角色。 联
： 解决 了大 多数人 的住房 问题 ， 政 的一部 分 出现 的，其 规模很 小 ． 互助储蓄银行 、联邦住宅放款银行 委 上 房建设方面积 累了许多经验。
一
直未对住房需求的满足起过主要作 员会 、联邦住房抵押贷款公 司等 提
用。美 国的住 房政策 同其社 会文化背 供长期 、低廉的 固定利率贷款 ，并 由
和有效性 。
（ 三）发达的住房金融体 系是住房
政策的必要补充
纵 观世 界 各 国 （ 区 ） 地 ，凡 是 住
房保 障制度实施 比较 好的 ，都建立 了
完善的住 房金 融 中介机构 。美国住房 金融体 系非常发达 ，２ ０世纪 ３ 年代 ０
美国政 府把 居者有其屋 ”作为 美 国住房的 自有率超过 了 ６ ％ 。公共 美国联邦政府通过金融立法 ，建立 了 ０ 政府 的职责 经历几十年 的发展 ， 住 房则是在 ２ ０世纪 ３ ０年代作 为 新 住房金融机构 。美 国有储蓄放款协会 、
Ｊ 是对 自有住房 的支持 。美 国对住 调私有 制度 ，其结果是 ． 社会政策 ” 市场健 康运行的保证 房地产投机炒作 不仅会 抬高房地
产价格 ，阻挡 中低 收入阶层实现 购
＝ 的抵税政策 。这种税收上的好 税 ： 向上对 白有住 房的偏好 ，都促 取
（ 二）完备的法律制度是美国住房 房梦 ” ，也是财富与资源 的浪费 ，并降 低 房地 产的使 用效率。美国对住房 出 美国住房保障 立法体 系涵盖 了公 售 获幂 者要征 收资本利得税 ．特别是 ０
回复 到 ２０ 年 前 的水 平。资 本利 得 者有恒心 。笔者认为 一个健全 的住 文件 ，相关政策的行政效力层层衰减 ， ０３ 税与产权持有成本 住房贷款利率一 房保 障体 系应该 是让 能买房 的买 房 应体系”才是我国的主导政策 。
执行效果难以保证 。住房政策以 法 才能减 轻对短 期调控 政策 的依 赖性 ，
相应 的规定 ，鼓励私人投 资低 收入 家
庭公 寓住 宅 建成后 的住 房 ，优 惠提
供给 因城镇重建或推 行政府 公共计划
而丧失住所 的家庭 。美 国在 立法过 程
中，注意根据不 同时期 的住 房保 障要
求对原有法律条文进行修订 或推 出新 的法律 制度 ，进而保证政策 的权威 性
加上对贷款业的优惠政策 以及从 政策建 立的基石
住房 的普遍私有化 。 早在 １６ 年 ， 共住房补贴 、房租补贴 、消 除贫 民窟 对不超 过 １ 的短 期投资利得要计入 ０ ９ 年
＿ ｉ ｌ 簪 地 ０
当年应税所 得。对 于个人 来说 ，短期 以拉 动经济增长 为主转 变为以关注 民 规 范 、程 序规 范和运 行规 范 。 目前 ，
模 式。当前 关 于我国住 房保 障模式 理法》两部 。对房地产业 的管理 ，仍
２０ 年长期投资的资本利得税被调降 是 以租 为主 ”还是 以售为主 存 然主要依靠 国务院 、中央部委和地方 ０３ 政府 的一些行政法规和部 门规章 ．以 到 １％ ，对 于 归入 最 低和 次低 所 得 在较大争议。 以租为主 ”一方的理 由 ５ 税缴纳 的人群 资本利得税 为 ５４ 到 是我 国住 房短缺是 一个长期 的现象 ； 及各种 通知 ” 办法 方案 ”等规 ７ ０ ２ １ 年所 有 被调 降 的 资本 利 得税 率 以售为主 一方的主要论据是有恒产 范性文件 。住房政策手段只靠临 时性 ０ １
获得 资本利得 ，如果住宅 出售人 ２ 年 这取 决于对住房保 障性质的理 解和经 业进一步持续健康发展提供动力与保 内再次购买另一栋 住宅 ，这些资本利 济发展的水平。我 国的住 房供 应体系 障。 得将免税 ； 二是对 ５ ５岁以上的住宅所 必须 与社会 发展实际水平相适应 ，应
起 ．构成 了美 国抑制房地产投机政策 不能买房的租房 ． 租售并举的住房供 的形式确 立下来十分必要 ．只有这样 ．
体 系 ．投资购房很难 获得 超额 回报。
但 是联邦税 法规定并不是一刀切 它
第三 ，关于住 房社 会保障范 围的 更多地借助于法律 体系解决一些深层
还 制定 了免税规则 ： 一是 对住 宅出售 大小 以及保障水平的高低 。笔者认为 ． 次的矛盾与 问题 ，从 而为促进 房地产
．
勉 １＿ ０
皂 国住房政策的着千启示 文旦 ／ 刘
以及特殊人群住 房保 障等多个方面 。
如美 国政府为 了解决低 收入 居民住 房 和贫民窟 问题 ， 先后通过 了 《 住房法》 《 城镇 重建法》 国民住宅法》 住房 、《 、《 与城镇发展法 》等 对住房保 障作 了
wk.baidu.com
美国住房政策 的基本经 景有着密切的关系。美国文化 主导的 联邦政府对贷款提供保险 ，使得人们
价值 观是个人主义 其核 心思想是个 可 以较低 的首付额和较低风 险获得 购 （ ）鼓励居 民自有住房是住房政 人而不是政府来为个人 的命运负责 。 一
Ｊ 心 思想 核
房贷款 ，因而促成 了 二战 以后 大
确认住 房的民生性和社会性 。 房地产业的法律体系 尚不完善 ，法律 投 资的资本利得税 率适 用于一般所得 生为主 ． 土地管理法》 城 市房 地产管 、《 其次 ，确定 以租 为主 的住房 保障 仅有 《 税 累进税 率 ； 期投资 的资本利得税 长 率 （ 超过 １ 年的投资）通 常为 ２％ 。 ０
政府的责任是保证机会而非社会福利 规模的住房建设和消费
美 国的住房政策非常侧重于私营 ， 均等 。再者 ，美国的社会文化传统强 有 制的推动可 以追 溯到 １１ 年 ， 的设计基本上是扮演一种派 生的和补 ３ ９
『 邦税制开始实行住房贷款和房 充性的角色。 联
： 解决 了大 多数人 的住房 问题 ， 政 的一部 分 出现 的，其 规模很 小 ． 互助储蓄银行 、联邦住宅放款银行 委 上 房建设方面积 累了许多经验。
一
直未对住房需求的满足起过主要作 员会 、联邦住房抵押贷款公 司等 提
用。美 国的住 房政策 同其社 会文化背 供长期 、低廉的 固定利率贷款 ，并 由
和有效性 。
（ 三）发达的住房金融体 系是住房
政策的必要补充
纵 观世 界 各 国 （ 区 ） 地 ，凡 是 住
房保 障制度实施 比较 好的 ，都建立 了
完善的住 房金 融 中介机构 。美国住房 金融体 系非常发达 ，２ ０世纪 ３ 年代 ０
美国政 府把 居者有其屋 ”作为 美 国住房的 自有率超过 了 ６ ％ 。公共 美国联邦政府通过金融立法 ，建立 了 ０ 政府 的职责 经历几十年 的发展 ， 住 房则是在 ２ ０世纪 ３ ０年代作 为 新 住房金融机构 。美 国有储蓄放款协会 、
Ｊ 是对 自有住房 的支持 。美 国对住 调私有 制度 ，其结果是 ． 社会政策 ” 市场健 康运行的保证 房地产投机炒作 不仅会 抬高房地
产价格 ，阻挡 中低 收入阶层实现 购
＝ 的抵税政策 。这种税收上的好 税 ： 向上对 白有住 房的偏好 ，都促 取
（ 二）完备的法律制度是美国住房 房梦 ” ，也是财富与资源 的浪费 ，并降 低 房地 产的使 用效率。美国对住房 出 美国住房保障 立法体 系涵盖 了公 售 获幂 者要征 收资本利得税 ．特别是 ０
回复 到 ２０ 年 前 的水 平。资 本利 得 者有恒心 。笔者认为 一个健全 的住 文件 ，相关政策的行政效力层层衰减 ， ０３ 税与产权持有成本 住房贷款利率一 房保 障体 系应该 是让 能买房 的买 房 应体系”才是我国的主导政策 。
执行效果难以保证 。住房政策以 法 才能减 轻对短 期调控 政策 的依 赖性 ，
相应 的规定 ，鼓励私人投 资低 收入 家
庭公 寓住 宅 建成后 的住 房 ，优 惠提
供给 因城镇重建或推 行政府 公共计划
而丧失住所 的家庭 。美 国在 立法过 程
中，注意根据不 同时期 的住 房保 障要
求对原有法律条文进行修订 或推 出新 的法律 制度 ，进而保证政策 的权威 性
加上对贷款业的优惠政策 以及从 政策建 立的基石
住房 的普遍私有化 。 早在 １６ 年 ， 共住房补贴 、房租补贴 、消 除贫 民窟 对不超 过 １ 的短 期投资利得要计入 ０ ９ 年
＿ ｉ ｌ 簪 地 ０
当年应税所 得。对 于个人 来说 ，短期 以拉 动经济增长 为主转 变为以关注 民 规 范 、程 序规 范和运 行规 范 。 目前 ，
模 式。当前 关 于我国住 房保 障模式 理法》两部 。对房地产业 的管理 ，仍
２０ 年长期投资的资本利得税被调降 是 以租 为主 ”还是 以售为主 存 然主要依靠 国务院 、中央部委和地方 ０３ 政府 的一些行政法规和部 门规章 ．以 到 １％ ，对 于 归入 最 低和 次低 所 得 在较大争议。 以租为主 ”一方的理 由 ５ 税缴纳 的人群 资本利得税 为 ５４ 到 是我 国住 房短缺是 一个长期 的现象 ； 及各种 通知 ” 办法 方案 ”等规 ７ ０ ２ １ 年所 有 被调 降 的 资本 利 得税 率 以售为主 一方的主要论据是有恒产 范性文件 。住房政策手段只靠临 时性 ０ １
获得 资本利得 ，如果住宅 出售人 ２ 年 这取 决于对住房保 障性质的理 解和经 业进一步持续健康发展提供动力与保 内再次购买另一栋 住宅 ，这些资本利 济发展的水平。我 国的住 房供 应体系 障。 得将免税 ； 二是对 ５ ５岁以上的住宅所 必须 与社会 发展实际水平相适应 ，应
起 ．构成 了美 国抑制房地产投机政策 不能买房的租房 ． 租售并举的住房供 的形式确 立下来十分必要 ．只有这样 ．
体 系 ．投资购房很难 获得 超额 回报。
但 是联邦税 法规定并不是一刀切 它
第三 ，关于住 房社 会保障范 围的 更多地借助于法律 体系解决一些深层
还 制定 了免税规则 ： 一是 对住 宅出售 大小 以及保障水平的高低 。笔者认为 ． 次的矛盾与 问题 ，从 而为促进 房地产
．
勉 １＿ ０
皂 国住房政策的着千启示 文旦 ／ 刘
以及特殊人群住 房保 障等多个方面 。
如美 国政府为 了解决低 收入 居民住 房 和贫民窟 问题 ， 先后通过 了 《 住房法》 《 城镇 重建法》 国民住宅法》 住房 、《 、《 与城镇发展法 》等 对住房保 障作 了
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美国住房政策 的基本经 景有着密切的关系。美国文化 主导的 联邦政府对贷款提供保险 ，使得人们
价值 观是个人主义 其核 心思想是个 可 以较低 的首付额和较低风 险获得 购 （ ）鼓励居 民自有住房是住房政 人而不是政府来为个人 的命运负责 。 一
Ｊ 心 思想 核
房贷款 ，因而促成 了 二战 以后 大
确认住 房的民生性和社会性 。 房地产业的法律体系 尚不完善 ，法律 投 资的资本利得税 率适 用于一般所得 生为主 ． 土地管理法》 城 市房 地产管 、《 其次 ，确定 以租 为主 的住房 保障 仅有 《 税 累进税 率 ； 期投资 的资本利得税 长 率 （ 超过 １ 年的投资）通 常为 ２％ 。 ０