项目价值的分析PPT课件

项目资源体系
开发商背景 项目及区域位置 项目交通条件 项目周边环境
地质地貌状况
项目规划指标
链接
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步骤二： 属性界定－提炼核心属性的逻辑 架构
规规模模
核核心心问问题题类类型型
城市城价市值价值
思思考考的的方方向向
修正
资资源秉源赋秉赋
战战略略类类型型
企企业背业景背景
核心内容
盈盈利利模模式式
CASES
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Why
什么进行项目价值分析？
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为什么要进行价值分析
价值分析的核心目的： 梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战 略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核 心） I. 项目价值分析是为后续研究界定范围；
II. 项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导
同总价竞争—— 不同物业类型
指指标标反反算算 出矛盾
溢溢价价问问题题
注：问题界定本身比问题的解决过程重要， 问题是变化的，而解决问题的套路是一定的
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提提高高单单价价
产品突破——物业增值体系 功能转换——增加盈利空间
资源溢价：景观＋娱乐＋城市
营销溢价
增增加加容容积积
偷面积
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核心属性－项目规模：决定项目战略思考 模式的核心因素
定性判断为主，
要从两个角度判 区成熟程度与区 价值： 域的城市配套情 （生活，商业配 ） 域的公共交通系 完善程度（非简 的道路通达）
核心属性－城市价值：深刻影响客户居住 特征，规模体量，以及产品类型组合
特征体系
城市内
地价地价
容容积积率率
城市近郊 城市远郊 非城市区
规模规模 公公共共交交通通体体系系 城城市市配配套套程程度度
针对性，聚焦 差异化 可以剑走偏锋
►► 超过3000亩的项目，属于区域项目，需要考虑产业，区域配套的布局，一二级混合开 发，已经不简单的是几个房地产项目的拼合
►► 介于200-500亩之间的项目，情况比较复杂，介于大盘与小盘之间，视具体情况而定
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城市功能的覆盖 度，衡量指标 ： 城市中心（区域 心）商业区的的 离，例如乘公交 统所需的时间
2. 2.
强强势势的的人人造造资资源源：：特特指指能能形形成成完完整整，，自自我我循循环环产产业业链链的的高高端端人人造造资资源源，，已已知知可可以以成成功功运运
包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争 分析，从市场的角度验证初 体系，如项目的占位、盈利模式 步判定的分析结论 2、战术层面：强化优势，规避
劣势
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步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资 源体系
项目资源是项目开 展的起点，项目资源 体系的每个环节上都 有可能产生相对于市 场上其他项目的竞争 优势，即价值
分
析
2. 属性界定
分析内容
分析结论
盘点项目资源，反映项目的 完整的项目资源体系 客观条件
提炼项目的核心影响因素、 属性架构，包括项目的核心属 次级影响因素 性，以及次级属性
3. 初步判定
动 态
4. 市场验证
分 析
根据项目属性研判项目发展 得到的不是具体的战略战术， 的初步思路 而是战略战术的架构和方向
项目价值分析
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本课件主要适用于 3000亩及其以下的房 地产项目分析
本课件核心内容是在阐明项目价值定义与 作用的基础上，着重分析如何分析项目价 值
战略研究方法的特征
基于现状竞争分析 偏重于区域未来机会 分析，区域价值挖掘 SWOT、占位模型无 法清楚的分析大盘战 略
基于现状竞争分析 SWOT，占位分析能 有效的分析项目战略
对战略的衡量与要求
战略的弹性，充分 考虑未来可调整性 （减法容易加法 难），避免因现状的 风险而屏蔽未来的可 能收益 偏向稳妥，中庸
III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题
IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；
V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野 的体现。
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How
何进行项目价值分析？
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如何进行项目价值分析
分析步骤
Baidu Nhomakorabea
静
1. 资源盘点
态
产产品品线线类类型型组组 合合
客客户户居居住住特特 征征：：
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核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目可 能的盈利模式
►► 资资源源秉秉赋赋的的界界定定：：
1. 1.
强强势势的的自自然然资资源源：：已已知知的的、、可可实实际际利利用用的的有有海海，，天天然然的的名名山山大大川川，，天天然然的的大大面面积积湖湖泊泊
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深 化
►► 其其它它属属性性：：
1. 1.
容容积积率率
2. 2.
地地形形地地貌貌
3. 3.
…………
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在进入核心属性说明之前，我们先总结一 般房地产项目的问题分类
风风险险问问题题
需需求求问问题题
需求是否充足 是否有新需求可
验问题类 分分类
项目核心 问题界定
竞竞争争问问题题
同质化竞争—— 争夺客户
需要强调的是：
项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路 之间存在着互动关系， 不同价值之间也存在着互动关系
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为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺 垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例
描述 大盘
典型规 模
常见 5002000亩
战略核心问题
项目的持续推 动力而非单一 卖点 扩宽客户层面
小盘
200亩 以下， 尤其是 100亩以 下的
差异化 市场占位 核心竞争力界 定
盈利模式/产品线结 构 相对多元的产品线 在产品类型的选择 上，会在产品盈利 空间和市场未来机 会之间选择均衡
相对简单的产品线 尽量选择当前盈利 能力最高的产品类 型
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课程的内容结构
What
什么是项目价值？
Cases
通过实际操作过的项目，来 展示项目价值到底是什么？
Why
为什么进行项目价值分析 ？
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How
如何进行项目价值
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什么是项目价值
房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场 竞
争环境中，对项目开发思路的决定性影响