一二级联动开发

方式二：招标委托
指政府土地储备机构对列入年度土地储备开发计划的特定土地一级开发项目，通过公开招 标确定土地一级开发实施主体的行为。投标和评标是两大关键环节。以北京市为例，自 2007年以来，除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外， 其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。该方式是未来发展趋势
–通上水、雨 污水、电力、百度文库暖气、电信和 道路通以及场 地平整
–区域营销，提 升区域影响力， 增加溢价空间； –公建等建设， 树立区域形象标 杆 –完善基础设施 配套建设等
–完成国土、 规划等部门的 相关手续，收 储土地
–通过招拍挂 对土地进行出 让
–一级开发实 施主体收回成 本 –政府与一级 开发主体进行 利益分配； –保证资金滚 动，确保项目 持续开发
依据 1 、北京市国 民经济和社 会发展计划 2 、北京城市 总体规划 3 、北京土地 利用总体规 划
制定计划
市政府 拟进行一级 开发单位 1 、征得区县 和乡镇政府 或上级主管 部门同意 2 、向市国土 局提出土地 一级开发申 请
前期策划
市土地储备开发 联席会 市国土局会同市 发改、规划、建 设、交通、环保 等部门就土地、 产业政策、规划、 资质、交通、环 保等对一级开发 实施方案提出原 则意见 市国土局会同 相关部门 1 、确定土地一 级 开 发 主 体 （ 委 托 或 招 标） 2 、下达土地一 级开发批复 3 、签订土地一 级开发合同 土 地 一 级 开 发 主 体 市规委 规划意见书 市建委 建设意见 市交通委 交通评价意见 市园林局 古树处理意见
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一级开发工作计划表
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PART Ⅰ 一级开发相关 一级开发的模式和流程 一级开发的工作计划表 一级开发的成本构成及返还方式 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 经济测算所需要的基础知识 测算的思想 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ PART Ⅳ 过往世联经济测算中可以改进的地方 做好经济测算的一些建议
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PART Ⅰ 一级开发相关 一级开发的模式和流程 一级开发的工作计划表 一级开发的成本构成及返还方式 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 经济测算所需要的基础知识 测算的思想 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ PART Ⅳ 过往世联经济测算中可以改进的地方 做好经济测算的一些建议
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PART Ⅰ 一级开发相关 一级开发的模式和流程 一级开发的工作计划表 一级开发的成本构成及返还方式 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 经济测算所需要的基础知识 测算的思想 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ PART Ⅳ 过往世联经济测算中可以改进的地方 做好经济测算的一些建议
以上海市、苏州市、重 庆市为代表。如重庆， 土地一级开发的主体是 市政府，代表市政府实 行一级开发的机构是九 个国有控股集团(城市建 设、高速公路、开发投 资集团等)
以北京市为代表, 其背景在于北京市 城市规模巨大，政 府无法垄断一级开 发市场
由于过去很多地方政 府财力较弱，此模式 曾经较普遍，比较适 合一二级联动，但长 远来看，空间越来越 窄
征询意见和审批
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并且，其土地入市的程序也是相对较规范完整的，同样也对其它 地方具有指导意义
储备土地
土 地 出 让 处 初 审 批转 土地 整理 储备 中心 有规 划意 见书 无规 划意 见书 市规 委规 划意 见书 拟定土地收益分配 及搬迁协议 土 地 出 让 处 审 查 主管 局 长、 局长 审批
拟定挂牌 工作方案
拟定挂牌文件
土 地 入 市
土 地 出 让 处
北京市国土 资源局受理
地价评估
地价办公室 地价初审
局长办公会 地价审定
出让底价审 定小组确定 挂牌底价 土地整理 储备中心
申请人提出土 地出让申请
需提交的文件： 1. 土地出让申请； 2. 《房屋所有权证》； 3.《国有土地使用证》（无《国有土地使用证》的，提 供土地权属来源文件）； 4. 无法院查封、抵押的证明； 5. 营业执照或法人资格证明文件； 6. 有《规划意见书》及其他规划材料的，提交《规划意 见书》，其他规划材料及3份地价评估报告
竞买人提出竞买申请时应提交的文件： 1. 竞买申请书 ； 2. 营业执照 ； 3. 法人资格证明文件； 4. 法人代表身份证复印件； 5. 不低于公告数额的竞买保证金； 6. 按照公告须提交的其他文件
土地整理 储备中心 与原土地 使用者签 订土地收 益分配及 搬迁协议
挂牌
受让方交纳合 同定金
市国土资源局与竞得 人签订《土地出让合 同》
1 组织主体设计
2 征地拆迁
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七通一平
4 区域运作建设
5 土地收储
6 土地出让
7 资金流转
主 要 内 容
–签订指导框 架性协议 –签订一级开 发 –约定主体责 权利、明确收 益形式、收益 分配比例； –明确资金回 流及结算等具 体事项等； –完成控规、 详规的设计和 申报
–完成征地有关 手续 –确定拆迁成本 和方案 –确定拆迁实施 单位 –完成拆迁
两张表：一级开发成本表和一二级联动动态测算表
一级开发成本表 一二级联动动态测算表
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两张表背后的……
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目录
PART Ⅰ 一级开发相关 一级开发的模式和流程 一级开发的工作计划表 一级开发的成本构成及返还方式 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 经济测算所需要的基础知识 测算的思想 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ PART Ⅳ 过往世联经济测算中可以改进的地方 做好经济测算的一些建议
标定地价
• 以基准地价为基础确
定的标准地块的一定 使用年限的价格。是 政府根据管理需要， 评估的某一宗土地在 正常市场条件下于某 一评估期日的土地使 用权价格。
联系： • 确定企事业占有使用的土地资 - 级别基准地价： • 都不是地产交易市场的成 产量依据 同一级别区域 交地价，但都起着调控市 的宏观平均地 场交易地价的作用 • 征收土地税费的依据 价 • 基准地价、标定地价、土 • 建立地价体系，完善地籍管理， 区片基准地价： 地使用权出让底价之间存 提供价格数据 同一级别进一 在着相互承接的关系 • 反映土地市场总体水平及变化 步划分更小均 区别： 趋势 质区域路线价 • 基准地价是大面积评估的 • 引导投资方向和土地利用方式 区域平均地价，标定地价、 • 确定土地使用权出让底价的依 • 由评估机构评估， 土地使用权出让底价则是 据（当该区域没有标定地价的 政府确认的具体 具体到宗地或地块的地价， 时候，基准地价为依据） 地块的地价，即 亦称宗地地价 宗地地价，是该 • 确定清产核资时土地资产量的 • 标定地价是政府认定并公 类土地在该区域 依据 开的地价，而出让底价则 的标准指导价格 • 核定土地增值税和税制改革依 是不公开的地价 据 • 制定土地市场管理政策依据
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而企业获取一级开发权的方式有三种
方式一：授权委托
在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土 地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。目前该方式是 主要方式，如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将 CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司
土地利用中心拟 定《土地出让合 同》
土地整理储备中心向 土地利用中心移交文 件
国土资源局与竞得人 签订《挂牌成交确认 书》
竞买
检查竞买申请的 有效性，发放竞 买标志牌
竞买人提 出竞买申 请
竞买人登记、购 买挂牌文件和有 关文件
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总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成
相关委办局
市政府批准
市文物局 文物保护意见
市环保局 环境评价意见 市政专业部门 市政接用意见 市发改委 核准
办理征地、拆 迁、市政基础 设施建设等相 关手续。
1、新增集体 土地办理农用 地征收、或农 转用手续 2、存量国有 建设用地收回 国有土地使用 权
土地一级开发验收
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组织实施土地一级开发
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我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价
价格
基准地价
定义
对现状利用条件下不 同级别或不同均质地 域的土地，按商业、 居住、工业等用途， 分别评估确定的某估 价期日法定最高年期 土地使用权区域平均 价格
作用
说明
• 两种表现形式
两者的联系与区别
• 在城镇规划区范围内， • 是标定地价评估的基础
解决的关键问题及 土地一级开发的模式、流程、风险及规避方法；一二级联动开发中经济测算的方法 创新点 主要用途 一级开发项目拓展、操作应用
人员配置
姓名 王伟锋
员工号 AAX23
公司 顾问中心
职级
积分分配（%） 100%
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一二级联动及经济测算
——海尔区域开发项目分享
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1 、土地供 应计划 2 、土地利 用年度计 划 3 、土地储 备开发计 划
市国土局商 相关委办局 1 、审核土地一级开 发成本 2、组织验收土地 3 、根据委托合同支 付相应土地开发费 或管理费 4 、纳入市土地储 备 库
土地一级 开发主体 组织实施征地、 拆迁和市政基 础设施建设。 危改、文保、 绿隔等项目需 按规定承担回 迁房建设
方式三：股权收购
购买已经取得一级开发项目的企业股权，即给原有公司的股东一定的补偿，让其退出，把 公司的法人股东进行更换后，以获得土地一级开发资格
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当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，而北京 市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义
授权委托企业进行 一级开发的程序 （以北京市为例）
完全市场化运作 模式
政府将毛地出让给一 级开发商，开发成熟 后再由一级开发商转
政企合作模式
开发企业与政府成立股 份公司进行土地一级开 发，共同分享土地增值
具体内容
（或一级开发企业），一级开发
企业不分享土地增值收益
发
“放中间”，即充
分利用社会力量实 施土地一级开发
让给二级开发商
收益
以广州市为代表。政府通过严格 的计划及规划管理，完全控制熟 地开发及供应市场，形成了“统 一规划、统一征地、统一开发、 统一出让、统一管理”的“五统 一”格局。成功的前提在于广州 市早期城市规模不太大，政府财 政实力强，土地开发实施得早， 操作难度小、成本低，因此政府 有能力承担全部的土地开发资金。
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现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式
合作方式
完全政府主导模式一 完全政府主导模式二 政府主导、市 场化运作模式
完全由政府组织实施土地一级开 发，仅以招标方式确定施工企业 由政府相关部门和政府 投资成立的国有开发企 业完全垄断土地一级开 政府“抓两头”， 即控制土地储备计 划和供应计划；
该模式对于主要收益来 源为一级开发的企业而 言，是运作较为广泛的 方式，比如天津泰达
代表案例
区别
代表政府实施一级开发的企业不同，承担职责也不同
土地的储备和供应计划，前者由政府主导， 后者由企业主导
谁占主导权，由股份大 小决定，若企业所占股 权比例过高，会变相演 变为完全市场化运模式
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土地出让价格的依据＋税费征收和核资的依据＋制定政策和管理土地的依据
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另一种是市场定价
定义 国有土地 使用权出 让金 即国有土地使用权出让收入， 简称土地出让收入或土地出 让金，也可以称之为“地 价”。是政府以出让等方式 配置国有土地使用权取得的 全部土地价款，包括受让人 支付的征地和拆迁补偿费用、 土地前期开发费用和土地出 让收益等 具体范围
小成果提交表 提交日期： 2014.6.9 成果名称 一二级土地开发及经济测算 □住宅地产 □商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 地产 □企业咨询 □其他 土地开发 研究内容 土地一级开发的相关知识要点及经济测算方法 □城市运营□交通 成果编号：
所属分类
研究方法 研究方案
定性分析、案例借鉴