了解被审计单位及其环境案例万科集团

了解被审计单位及其

环境案例

被审计单位：万科企业股份有限公司

项目：了解被审计单位及其环境

了解被审计单位及其环境

一、相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素

1 行业状况：

（1）所在行业的市场供求与竞争。万科企业股份有限公司以房地产为核心业务，是中

不断增大，这与建筑成本的上涨息息相关。

2法律环境及监管环境

（1）适用的会计准则、会计制度和行业特定惯例

过热，房地产优惠政策就要适当退出，

限制房地产开发的贷款管理：对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受

绿色建筑

（5）前十名股东持股信息

650,000 股国有法人股，占其股本总额的0.0039%。

中国华润总公司注册资本约116.94 亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。

2 治理层结构

公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资

（2）公司员工数量、专业构成

截至 2012 年12 月31 日，公司共有在册员工31,019 人，较上年增长11.0%，平均年龄为

岁，

，

人，

公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅， 2012 年公司销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5% 和 16.2% 。

2012 年全国商品房销售总额为 64,456 亿元。按此口径计算， 2012 年公司在全国的市场占有率为 2.19% ，比 2012 年增加 0.13 个百分点。

报告期内，公司房地产项目结算面积 899.3 万平方米，同比增长 60.0% ，结算收入

1015.8 亿元，同比增长 43.8% ，结算成本 645.7 亿元，同比增加 51.5% ；房地产业务的营业利润率为 25.84% ，比上年减少 2.95 个百分点。

（2）主要供应商

公司向前 5 名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比。2012 年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥采购规

年

)

Limited100% 的股权；Excel Right Investments Limited 持有大连万科魅力之城开发有限公司45%股权。

（3)2012年8月3日，本公司以对价人民币3.00亿元收购了北京万信投资发展有限公司50% 的股权；收购后本公司持有北京万信100%股权，从而获取杭州达凡投资管理有限公司100%的股权。

（4)2012年4月23日，本公司以对价美元0.35亿元收购了 Wise Grow Group

Limited100% 的股权；Wise Grow Group Limited持有大连万科城置业有限公司 45%股权。

（5)2012年1月5日，本公司以对价人民币2.15亿元收购了欧威尔空调（中国）有限公司65%的股权。

（6)2012年6月15日，本公司以对价人民币2.07亿元收购了长春万科京诚房地产开发有

63%

85%

持有武汉万科天诚房地产有限公司 45% 股权。

期内公司还收购了其他 18 家公司，合计支付收购对价人民币 4.62 亿元。

6 筹资活动

（1）2012 年 2 月 24 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托

有限公司申请 10 亿元贷款的议案。

（2）2012 年 2 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请 20 亿元贷款的议案。

（3）2012 年 5 月 21 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于为深圳万科 1.3 亿元借款提供本息保证的议案。

三、万科对会计政策的选择和运用

1 实施的风险评估程序

风险评估程序

年末应付职工薪酬中包括本集团针对管理团队和业务骨干的经济利润奖，根据奖金计划方案，部分将于一年后之年度支付。

本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报

告。

四.万科企业股份有限公司的目标、战略以及相关经营风险

1.实施风险评估程序

（1）向董事长等高级管理人员询问被审计单位实施的或准备实施的目标和战略。

（2）查阅被审计单位经营规划和其他文件。

（2）相关经营风险。

1）市场风险。万科房地产开发的房屋的主要客户是自住性购房者，在2012年售出的房屋中，144平方米以下的中小套型占比达到了90%。这些自住性购房者的需求受到经济发展状况、房产价格、收入水平、基础设施完善程度、交通状况等因素的影响而出现波动，

公司对于普通住宅的资金投入量也要随着市场环境的变化而做出调整，从而对公司的业务带来影响。

针对上述风险，公司应加强宏观经济动向，密切关注国民经济发展状况、居民收入水平、自住型购房者的投资意向以及需求变化情况、及时获取城市发展规划信息，根据市场的动态及时调整公司的经营策略，以降低经济发展变化所带来的市场风险。

3）人力资源风险。万科企业处于高度竞争的房地产行业，行业内人才的竞争日趋激烈，市场的竞争亦是人才的竞争。随着公司市场规模和资产规模的扩大以及国际市场的初步开发，对于高端管理人才和复合型人才以及国际型管理人才的需求也在扩增，尤其是营销和工程管理方面的人才。因此，万科能否持续吸纳和保有更多的优秀人才，仍然是决定公司未来是否能保持竞争优势的关键因素，直接影响到公司的长期战略的实施和发展目标的实现。