房地产项目计划管理(PPT45页)
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1、无专项交圈机制，分期调整随意 2、分期与标段互相混合 3、分期与后期验收规划不匹配
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
项目计划管理
前期决策
要求：强分期把控+分期专题会
地块现状
样板区 规划
政策基本 摸底
标准工期
项目计划管理
项目获取
合作项目交底
• 拿地排布计划 • 项目交底
合作协议交底
• 项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定 • 资金支付：关注投入和回款 • 清算：重点关注清算时点 • 前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作 • “三会职责要求” • 计划节点、营销价格、成本变化的控制 • 派驻人员职责、要求、档案、资料 • 信息月报披露要求
PMO
扎体系 明标准 顺形势 提价值
旭辉集团PMO办公室
承上— PMO经营“驾驶舱”
经营 目标
利润 管理
“大运营”
项目 管理
开发价值链
专业业务
启下—项目快周转
“4832”能力！
资金占用 现金流回正
4 个月 8 个月 3 库存 2个月
【开工】
【开盘】
首开取证库存 30% 建造取证量 3个月 经营性现金流回正周期12个月
启下—项目运营管理体系
项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高 效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向， “管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......
战略
组织
流程
目标
决策 计划 监控 评价
“3-3-3-3”项目运营管理体系
项目计划管理
前期决策
“两会”顺利召开！
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
不光是组织者，更多是参与者！
项目计划管理
前期决策
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
项目目标版确定 定什么！怎么定！口径！
项目计划管理
前期决策
现状：分期把控弱
16年项目计划管理→2）节奏 ➢ 竣备交付项目集中在6月份及12月份！
16年竣工 数
已实现结转
26个 12个
16年项目计划管理
效率：整体未提升！ 节奏：还是不均衡！
项目计划管理
维度：项目全周期过程管控 三分管理：分级 分阶段 分职能
项目获取
前期决策
规划设计
报批报建
招采
示范区打造 开发贷
工程施工
3层组织 • 集团→事业部→项目
3项机制 3个会议
• 荣誉排名 • 问责机制 • 经济奖惩
• 横向2会+纵向1会
3级计划
• 重大节点（集团） • 里程碑节点（事业部） • 主项计划（项目）
计划管理与快周转
快周转
实现
能力Байду номын сангаас
节奏 效率
计划管理
项目开发全过程
项目获取
项目策划
方案设计
示范区打造
项目开发施工
产品交付
备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响
16年实现最快项目开盘工期
“10.1” “9.7” 无新盘 “7.7” “5.6” “7.2”
“15.8”
无新盘 “13.1” “9.4” “11.8”
16年项目计划管理→1）效率
破“6”目标实现！
合肥事业部
陶冲湖项目 拿地→开盘 5.6个月 朗香书院项目 拿地→开盘 6.0个月
项目
陶冲湖别院 朗香书院 铂悦·庐州府 时代城 壹号院 旭辉锦堂 江山樾 铂悅金陵 铂悦犀湖 铂悦秦淮 钰龙半岛 七号院
26街区 陆号院 峰尚 一合相 粮食仓库
开盘时间
2016/7/17 2016/7/23 2016/8/6 2016/6/24 2016/4/10 2016/7/23 2016/5/28 2016/6/25 2016/7/30 2016/10/19 2016/10/13 2016/10/15 2016/6/30 2016/10/22 2016/10/30 2016/10/31 2016/12/28
方案批复 3.5
示范区开放 7.7
开盘 8.9
15年首开效率实际工期
1.0
定位 1.0
5.7
方案批复 5.7
10.6
11.5
示范区开放 开盘
9.2
11.1
16年项目计划管理→1）效率
1、拿地时运营计划排布比较激进； 2、拿地后还原项目真实面目
2016年首开项目-投前与投后
定位 0.43
方案批复 3.9
示范区开放 开盘
7.9
9.7
1.0 定位
5.7 方案批复
10.6
11.5
示范区开放 开盘
16年项目计划管理→2）节奏
➢ 下半年开盘项目占七成！ ➢ 第四季度开盘项目占四成！
上半年开盘 5个 下半年开盘 12个
城市
合肥 合肥 合肥 浙江 苏南 沈阳 重庆 南京 苏州 南京 武汉 北京 北京 天津 沈阳 北京 杭州
项目销售
16年项目计划管理
》》效率
怎么样？ 》》节奏
16年项目计划管理→1）效率
16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！
城市
兵棋推演城市目标
重庆
“7”
天津
“8”
上海
“8”
沈阳
“7”
合肥
“6”
杭州
“8”
北京
8个月（刚需） 11-13个月（商办）
长沙
“7”
武汉
保9争8破7
苏州
保8、争7、破6
南京
“8”
备注：以上工期仅扣除春节施工影响
案例“合肥破六项目案例分享”
16年项目计划管理→1）效率
1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平 2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月； 3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月；
2016年首开项目
定位 0.5
产品交付
商业
• 拿地排布计划• 项目定位会 • 方案批复 • 项目交底 • 战略规划会
• 项目目标版确 定
• 跟投方案完成 审批
• 施工证 • 预售证
• 总包
• 样板区开工 • 开发贷 •
• 样板区开放
•
•
•
•
•
开工
• 交付证
达预售条件 • 大产证
主体结构封顶
完成外立面落架
精装修
竣工备案验收
• 招商业态规划确认 • 主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上 • 一般商户合同签订50% • 一般商户合同签订80% • 商业接管 • 大于2000平米店铺及主力店进场装修 • 商业开业
项目销售
开盘销售
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
现状：拿地阶段计划排布不合理
1、激进型/乌龟型
拿地排布相当于项目模拟演练！
2、经济指标面积/成本/进度/
某事业部项目
某事业部项目
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
要求：拿地排计划，6个一定要“明白”
总图 经济指标
营销策略
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
项目计划管理
前期决策
要求：强分期把控+分期专题会
地块现状
样板区 规划
政策基本 摸底
标准工期
项目计划管理
项目获取
合作项目交底
• 拿地排布计划 • 项目交底
合作协议交底
• 项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定 • 资金支付：关注投入和回款 • 清算：重点关注清算时点 • 前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作 • “三会职责要求” • 计划节点、营销价格、成本变化的控制 • 派驻人员职责、要求、档案、资料 • 信息月报披露要求
PMO
扎体系 明标准 顺形势 提价值
旭辉集团PMO办公室
承上— PMO经营“驾驶舱”
经营 目标
利润 管理
“大运营”
项目 管理
开发价值链
专业业务
启下—项目快周转
“4832”能力！
资金占用 现金流回正
4 个月 8 个月 3 库存 2个月
【开工】
【开盘】
首开取证库存 30% 建造取证量 3个月 经营性现金流回正周期12个月
启下—项目运营管理体系
项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高 效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向， “管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......
战略
组织
流程
目标
决策 计划 监控 评价
“3-3-3-3”项目运营管理体系
项目计划管理
前期决策
“两会”顺利召开！
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
不光是组织者，更多是参与者！
项目计划管理
前期决策
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
项目目标版确定 定什么！怎么定！口径！
项目计划管理
前期决策
现状：分期把控弱
16年项目计划管理→2）节奏 ➢ 竣备交付项目集中在6月份及12月份！
16年竣工 数
已实现结转
26个 12个
16年项目计划管理
效率：整体未提升！ 节奏：还是不均衡！
项目计划管理
维度：项目全周期过程管控 三分管理：分级 分阶段 分职能
项目获取
前期决策
规划设计
报批报建
招采
示范区打造 开发贷
工程施工
3层组织 • 集团→事业部→项目
3项机制 3个会议
• 荣誉排名 • 问责机制 • 经济奖惩
• 横向2会+纵向1会
3级计划
• 重大节点（集团） • 里程碑节点（事业部） • 主项计划（项目）
计划管理与快周转
快周转
实现
能力Байду номын сангаас
节奏 效率
计划管理
项目开发全过程
项目获取
项目策划
方案设计
示范区打造
项目开发施工
产品交付
备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响
16年实现最快项目开盘工期
“10.1” “9.7” 无新盘 “7.7” “5.6” “7.2”
“15.8”
无新盘 “13.1” “9.4” “11.8”
16年项目计划管理→1）效率
破“6”目标实现！
合肥事业部
陶冲湖项目 拿地→开盘 5.6个月 朗香书院项目 拿地→开盘 6.0个月
项目
陶冲湖别院 朗香书院 铂悦·庐州府 时代城 壹号院 旭辉锦堂 江山樾 铂悅金陵 铂悦犀湖 铂悦秦淮 钰龙半岛 七号院
26街区 陆号院 峰尚 一合相 粮食仓库
开盘时间
2016/7/17 2016/7/23 2016/8/6 2016/6/24 2016/4/10 2016/7/23 2016/5/28 2016/6/25 2016/7/30 2016/10/19 2016/10/13 2016/10/15 2016/6/30 2016/10/22 2016/10/30 2016/10/31 2016/12/28
方案批复 3.5
示范区开放 7.7
开盘 8.9
15年首开效率实际工期
1.0
定位 1.0
5.7
方案批复 5.7
10.6
11.5
示范区开放 开盘
9.2
11.1
16年项目计划管理→1）效率
1、拿地时运营计划排布比较激进； 2、拿地后还原项目真实面目
2016年首开项目-投前与投后
定位 0.43
方案批复 3.9
示范区开放 开盘
7.9
9.7
1.0 定位
5.7 方案批复
10.6
11.5
示范区开放 开盘
16年项目计划管理→2）节奏
➢ 下半年开盘项目占七成！ ➢ 第四季度开盘项目占四成！
上半年开盘 5个 下半年开盘 12个
城市
合肥 合肥 合肥 浙江 苏南 沈阳 重庆 南京 苏州 南京 武汉 北京 北京 天津 沈阳 北京 杭州
项目销售
16年项目计划管理
》》效率
怎么样？ 》》节奏
16年项目计划管理→1）效率
16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！
城市
兵棋推演城市目标
重庆
“7”
天津
“8”
上海
“8”
沈阳
“7”
合肥
“6”
杭州
“8”
北京
8个月（刚需） 11-13个月（商办）
长沙
“7”
武汉
保9争8破7
苏州
保8、争7、破6
南京
“8”
备注：以上工期仅扣除春节施工影响
案例“合肥破六项目案例分享”
16年项目计划管理→1）效率
1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平 2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月； 3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月；
2016年首开项目
定位 0.5
产品交付
商业
• 拿地排布计划• 项目定位会 • 方案批复 • 项目交底 • 战略规划会
• 项目目标版确 定
• 跟投方案完成 审批
• 施工证 • 预售证
• 总包
• 样板区开工 • 开发贷 •
• 样板区开放
•
•
•
•
•
开工
• 交付证
达预售条件 • 大产证
主体结构封顶
完成外立面落架
精装修
竣工备案验收
• 招商业态规划确认 • 主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上 • 一般商户合同签订50% • 一般商户合同签订80% • 商业接管 • 大于2000平米店铺及主力店进场装修 • 商业开业
项目销售
开盘销售
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
现状：拿地阶段计划排布不合理
1、激进型/乌龟型
拿地排布相当于项目模拟演练！
2、经济指标面积/成本/进度/
某事业部项目
某事业部项目
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
要求：拿地排计划，6个一定要“明白”
总图 经济指标
营销策略