旅游地产的十大基本要素
旅游地产名词解释
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
旅游地产名词解释旅游房地产旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。
包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。
所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。
分时度假——TimeshareReal Estate Timesharing Act CH721 Florida 的解释：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协议有效期在3年以上”European Union Timeshare Directive的定义：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在一周之上）使用某项房产的权利的合同，住宅设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
旅游策划基本知识内容
旅游策划基本知识内容旅游策划定义1定义旅游策划作为策划的一种，就是依据旅游市场的需求现实需求和潜在需求和旅游地的资源优势，对该旅游地的旅游项目进行定向、定位的过程，也就是对旅游产品的研制、发展、优化的过程。
2内容农俗!农技!农艺把人们的日常生活!文化!神话!科学技术!体育!饮食等有机的结合在一起"，旅游策划需要对这些方面尽可能多了解，挖掘。
旅游策划内容包括十部分：资源分析、市场研究、定位分析、功能布局、游憩方式设计、景观概念策划、商业模式设计、旅游房地产概念性策划、运营实施计划、策划图件等。
1)资源分析：考察项目资源、周边环境及相关资源，进行定性的资源分析，对全国及周边区域相似的资源进行比较分析，形成资源评价报告。
2)市场研究：收集相关市场资料，依据相关调查资源，分析市场需求，提出项目精确的市场定位与市场目标。
3)定位分析：通过SWOT分析，对项目区域的发展方向进行定位，通过系统整合，形成系统定位，包括主题定位、发展目标定位、功能定位、运营战略定位等。
4)功能布局：按照旅游六要素，进行生产力要素配置与布局，进行游憩功能结构设计与空间布局设计。
5)游憩方式设计：设计整个系统的综合游憩模式，并按照观赏方式观赏线路设计、游乐内容策划、故事编撰与场景布置策划、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划，形成游程游线结构;落实“吃住行游购娱”六要素的具体互补镶嵌系统结构;由此形成具体的产品概念性设计。
6)景观概念策划：策划标志性建筑与风格规范要求、策划植物造景、园林景观、功能建筑。
7)商业模式设计：卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌策划、营销渠道策划、促销思路策划、管理模式设计、人力资源开发策划、投资预估、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用策划、商业模式整合等等。
8)旅游房地产概念性策划：充分利用项目资源进行旅游商业地产、产权酒店、度假地产等物业形态的旅游房地产概念性策划与初步预估。
浅谈旅游地产的规划要点
浅谈旅游地产的规划要点作者：谢崇维来源：《沿海企业与科技》2010年第09期[摘要]旅游地产正在成为如今房地产开发的又一热点,在国内发展前景广阔。
文章通过对国内外几个案例的介绍,思考旅游地产开发、规划所应注意的几个问题。
[关键词]旅游地产;博鳌水城;东部华侨城;PGA国家度假村[作者简介]谢崇维,广西城乡规划设计院,研究方向:城市规划设计与理论,广西南宁,530022[中图分类号] F590.1 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723(2010)09-0109-0003随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的不断提高,旅游地产——旅游与地产的联姻逐渐进入人们的视野。
旅游业需要借助地产来拓展利润空间,地产业也需要借助旅游业来开疆辟土,这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。
可以预见,在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应,开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展,走向成熟。
一、旅游地产的定义旅游地产的界定,从广义上理解,是与旅游相关的各类土地附着物,包括主题公园、温泉疗养、娱乐设施以及其他功能性建筑等;从狭义上看,则是依托于旅游资源的各类房产物业本身,如度假别墅、酒店、会议中心、商铺等功能指向明确的建筑,实则应称之为旅游房地产。
总体而言,可分为4类:一是旅游景点地产,主要指旅游区内为游客旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间;二是旅游商务地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是旅游度假地产,主要是指为游客或度假者提供的,直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间;四是旅游住宅地产,主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
旅游地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。
二、国内旅游地产的现状我国旅游地产正处于起步阶段,随着越来越多的购房人开始关注居住环境的品质,旅游和房地产在这种需求下形成良性互动。
旅游地形象塑造要素
旅游地形象定位的支撑要素论作者：杨振之文章来源：互联网点击数：850 更新时间：2009年05月05日▲旅游地形象定位是旅游地形象策划的核心“旅游地形象定位是旅游地形象策划的核心。
旅游地形象策划又是旅游地整体策划的重要组成部分。
旅游地策划主要包括形象策划、产品策划和市场策划三大要素。
”“旅游地形象是旅游地对客源市场产生吸引力的关键，是旅游地的象征，是召唤旅游者前往旅游地旅游的旗帜，同时也是旅游者对旅游地的感知和认知印象。
旅游地之间的竞争在很大程度上是形象之间的竞争，所以这不得不迫使地方政府、企业、风景名胜区面对这个重大问题，动用大量的人力、物力和财力，对自己的形象定位进行研究。
”▲旅游地形象定位的支撑要素：旅游资源的本我特质及其释放、旅游者的感知和认知、旅游地的空间竞争、旅游市场定位、区位条件“旅游资源的本我特质及其释放、旅游者的感知和认知、旅游地的空间竞争、旅游市场定位、区位条件这五大要素是旅游地形象定位的基础，即支撑要素。
它们是通过直接决定旅游地产品特色定位，来确立旅游地的发展方向和旅游地的产品特色的。
然后通过专家、旅游规划师、旅游策划师的努力，一方面帮助旅游地明确自己的特色定位，一方面在旅游地特色定位清晰后又对旅游地的形象进行提升、抽象，以完成旅游地形象定位的全过程。
”▲旅游资源本我特质的释放是旅游形象定位的基础“所谓旅游资源的本我特质，即旅游资源自身所具备的价值（历史价值、艺术价值、文化价值、科学价值）、品质、特色，由此决定了旅游资源自身的级别，它是旅游形象定位的基础，是旅游产品开发的基础。
离开了这一基础而谈旅游开发，通过炒作可能在短期内带来大量客源，但其生命力一定不大，生命周期一定不长。
………旅游资源只具备本我特质还不行，还应兼具本我特质的释放功能。
旅游资源存在于这个世界上，在以不同的方式释放自己，表现自己和展示自己。
资源所表现出来的美感度，它的观赏性、参与性，它释放出来的气质往往决定了它的吸引力的大小。
旅游房地产开发相关理论概述
林 良钧
摘 要 ：随着我 国经济的快速发展 ，旅游房地产在我国兴起 ，成为继传统房地产之后的又一投 资热点。旅 游房地产业作 为旅 游业与房 地 产 业 的 交叉 融 合 ，在 我 国 的发 展 并 不成 熟 ，缺 乏 系统 的 理 论指 导 。本 文 总结 了旅 游 业 和 房 地 产 业 的 相 关 理 论 基 础 ， 包括 系 统 性 理 论 、空 间结构理论 、地租与竞租理论 等等 ，并对企业在旅游房地产开发过程 中对各类理论运用提 出建议 。 关 键 词 ：旅 游 房 地 产 ；理 论 基 础 ； 空 间结 构 自２ ０ ０ １，年我 国加入 ＷＴ Ｏ之后 ，国际交往也 更加频 繁中 国经济迅 速与世界经济联系在 一起 ，成为世界最大的旅游 目的地。同时 ，我 国居 民对休闲生活方式的追求不 断提升 ，度假地 、风景区的短期或长期居住 也逐渐成为旅游消费的热 门 ，旅游房地产业成为我国各 大投资企业继传 统房地产项 目之后 的又一投资热点 。 由于 ，旅游房地产也在我 国起步较晚 ，发展速度快 ，对国 民经济影 响范围广 ，而国内旅游房地产的研究还不深刻 ，理论还 未成熟 ，需要借 鉴相关成熟理论 ， 包括 旅游 业 、房 地产 业 、旅游 房地 产业 ，囊括 旅游 学 、房地产学 、 地理学 、规划学 、经济学等学科在 内的相 关理论。以各 专业 理论为基 础，为开发企业借鉴 ，能一定程度上避免企业在 旅游房地 产开发 过程 中盲 目投资 。 旅游 业的相关理论基础
所 以，垄断地租是一种 特殊 的级差 地租。竞争机 制下 ，级差地租 增大 ，
土地价格提升越大。通 过城市土地的地价水平的可 以衡量 一个 城市土地 的聚集程度或规模效益 。 ２ ． 城 市 竞 租理 论 根据 Ａ ｌ ｏ ｎ ｓ ｏ的理论 ，城市的空间结构是不 同土地使用者在土地成本 与土地区位之 间 的权衡 结 果在 城市 空 间上 的综 合 反 映。Ａ ｌ ｏ ｎ ｓ ｏ认 为 ： “ 由于不 同的预算约束 ，各个土地使用者对 于同一 区位 的经济评估是 不 致的。并且 ，随着与城市 中心的距 离递增 ，各种土地使用者 的效益递 减率也是不同的” 。按市场供求 均衡 的原理 ，城镇 中心区段的地 价就会 上升 ， 从 而产生排异 现象 ，将 附加值低 的产业 依次 向城 市 中心 外 围排 斥 ，以控制城市积聚规模和保持 积聚结构始终 处于高效 益的运行状 态 ， 从 而使得用地布局按产业的不同呈现 出明显 的区位特征 ，城市 中心 为零 售业所 租赁 ，然后是专业性服务业 、丁业及批发业 ，再远一些为高密 度 住 宅，然后是低密度住宅 ， 住宅之外是农业 。 地租是地价 的反映 ，地 价水平 是影 响旅游 房地 产空 间布局 重要 因 素，付 租能力的强弱决定了旅 游房地产的空间区位 ， 旅 游房地产 的经 营 者需要通过包括地价因素的成本一一效益分析 ，选 择最适 合本部 门支付
旅游地产成功案例
旅游地产成功案例1. 引言旅游地产作为一种以旅游景点为依托的地产开发模式，在近几年逐渐兴起，并取得了显著的成功。
本文将介绍一些具有代表性的旅游地产成功案例，以便更好地理解和学习这种开发模式的运作机制和成功要素。
2. 大象旅游地产项目大象旅游地产项目位于某国的海滨城市，拥有得天独厚的自然风光和丰富的文化遗产。
该项目利用这些资源，将旅游和地产相结合，打造了一座高品质的旅游地产。
2.1 独特的设计理念该项目的设计理念是将自然风光和文化元素与现代建筑相结合，创造出一种独特而具有吸引力的建筑风格。
项目引进了当地著名建筑师团队，他们深入研究当地传统建筑和文化，将这些元素融入到设计中，使项目具有独特的地方特色。
2.2 多元化的旅游体验该项目不仅提供高品质的住宿和休闲设施，还致力于为游客提供丰富多彩的旅游体验。
项目内设有多个主题公园、博物馆、艺术馆等设施，以及各种户外活动场所，如高尔夫球场、滑雪场等。
游客可以在这里体验到丰富多样的旅游活动，满足不同人群的需求。
2.3 智能化管理系统为了提高管理效率和服务质量，该项目引入了智能化管理系统。
通过使用先进的技术和设备，如智能门锁、人脸识别系统等，项目实现了自助入住、自助导览、智能安全监控等功能。
这不仅提升了游客的体验，还加强了项目的安全性和管理效率。
3. 翡翠湖旅游度假村翡翠湖旅游度假村位于某国的山区，周围环绕着翡翠湖和壮丽的山脉。
该项目以自然风光为依托，以度假基地和高端住宅为核心，成功打造了一个集旅游、休闲、度假、养生于一体的综合性项目。
3.1 环境保护与可持续发展翡翠湖旅游度假村非常注重环境保护和可持续发展。
项目建设过程中采用了生态友好材料和节能环保技术，最大限度地减少了对当地环境的影响。
此外，项目还制定了严格的环保管理规定，确保项目的可持续发展。
3.2 健康养生理念翡翠湖旅游度假村以健康养生为主题，提供各种养生设施和服务，如温泉、健身中心、养生餐厅等。
项目还组织定期的健康讲座和养生活动，让游客深度参与到健康养生的过程中，提升身体和心灵的健康。
某文化旅游地产开发项目的风险及控制措施
某文化旅游地产开发项目的风险及控制措施标题1：项目定位和市场分析市场定位和分析是任何文化旅游地产项目成功的关键。
本项目定位为高端文化旅游地产，旨在吸引高端消费者来此休闲度假和享受文化体验。
市场分析需要评估当地文化旅游市场的规模、趋势和需求，同时了解竞争对手的市场定位和产品特点。
在此基础上，再结合目标客户的需求和偏好，进行细致、全面的市场研究，最终确定项目的市场定位和营销策略。
标题2：投资风险评估文化旅游地产项目的投资风险存在估值偏低、项目创意不佳、前期筹备不足、开发计划不合理、施工及交付周期过长、土壤地质情况不明等诸多要素。
为了有效规避这些风险，必须进行科学而严谨的风险评估和控制。
评估工作需要前期详尽的市场研究、财务分析和风险评估，通过理论计算、实际测算和经验总结等手段，确定项目的可行性和风险承受能力，为后续的决策和投资提供科学依据。
标题3：规划设计与建设管理规划设计和建设管理是任何文化旅游地产项目的核心环节。
项目的设计和开发要考虑到当地人的文化背景、生活习惯、气候特点以及市场需求等因素，同时保护当地环境和文化遗产，形成具有地域特色和营销竞争力的产品。
建设管理要高标准、高质量完成每个环节，层层把关、质量监控，确保项目顺利开展。
标题4：市场营销与品牌推广市场营销和品牌推广是项目成功的关键环节。
要根据市场诉求，制定有效的营销和推广策略。
倡导绿色、健康、文明、和谐的生活理念，在营销中精细化，多元化，全方位地传播项目的文化内涵和特色。
同时，营造品牌呼唤、品牌指向、品牌地位，在市场中赢得更大份额。
标题5：项目收益评估与风险防范文化旅游地产项目是典型的长期市场回报型建设项目，要综合考虑项目资金筹措、建设时间及维护费用等多重要素，进行全面、详尽的经济效益评估，以维护投资人利益。
同时，要注意各种收益风险，如经济危机、房地产泡沫、财务风险等，开展多种防范措施，维护项目效益。
标题6：项目社会问责文化旅游地产项目须涉及社会和公共利益，必须高度重视项目的社会责任和问责理念，从项目的可持续性角度，主动参与当地社会环境和文化建设，承担项目环保、安全、留学生劳动关系等社会责任，以充分获得当地民众的支持和认同，并与社区、媒体和政府展开有效的沟通和互动，树立企业形象，推动项目的持续健康发展。
关于旅游地产的几点感想
关于旅游(文化商业)地产的几点感想一、地产与旅游的联动旅游地产的名称中包含了两个要素，一是房和地，二是旅游服务。
二者之间如何形成互相促进的良性循环，即，房地的销售没有带动旅游区的人流量，旅游产品和服务的提供没有为房地的销售积累可观的购房者。
如何使房地与旅游紧密调和、良性互动，是众多类似企业所面临的难题。
随着对闲适生活的向往，对住房品质要求的提升，即使不是以旅游地产为招牌的普通住宅地产，也越来越重视房产周围景观的配套。
可以说，景观正从配角变为主角，成为房地产升值保值的核心要素。
而旅游地产从其功能定位上更加决定了景观先行。
因此，旅游地产商要把握旅游项目与房地产互动发展的节奏，在进行旅游景区的营造、高端旅游产品的布局时，考虑其与房地产的相互影响；同样，在房地产开发和销售中，考虑其与旅游景区要素的联合。
多数情况下，不是急于盖好房子，而是培育好房子周围的生态系统和旅游文化圈，以此来吸引潜在的购房者；而不是先圈地盖好房子，等待景区资源的丰富、旅游产品和服务的升级，文化、商业资源的配套，否则房产开发将占用企业巨额资金，企业为此背上沉重的财务成本，而开发出的房子由于旅游等配套不足而空置，后果将是旅游与地产的割裂，最终是旅游文化地产开发的失败。
二、旅游综合体投资旅游地产具有投资数额大、风险需要分散的特征。
因此，现阶段旅游地产商一般采取旅游文化综合体投资，结成战略联盟。
典型的如万达牵头的投资联合体，由万达集团、泛海集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团、用友集团和联想集团组成，被称为“联合舰队”。
传统旅游产业的转型升级、旅游景区开发模式和旅游地产开发模式的升级从客观上决定了单体旅游业投资、单体商业运作、单体景区运营的盈利模式已经成为历史。
旅游综合体投资将土地、旅游文化、景区、商业等要素和资源统筹融合在一起，从而满足了消费者休闲旅游、文化体验、商业购物、买房置地甚至投资的需求。
目前，国内尚没有综合体投资失败的案例。
因此，要做好旅游地产，应该在科学规划的基础上，引入重量级旅游投资商，形成战略联盟，共同投资，分散风险，重点把控。
旅游产业链和结构分类
旅游产业链和结构分类一、旅游行为的要素构成旅游业流行的是六要素，我个人认为可以扩大为十要素。
吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、悟。
体育和疗养也是非常重要的两大要素，它跟娱乐和游览等还有很大的差异，学习与感悟，是旅游中非常重要的精神要素，这样，可以区分出几类结构：基础要素：吃住行；游乐要素：游览、游乐、娱乐；康体要素：体育运动、建身、修复、疗养；精神要素：修学、学习、感悟。
二、旅游的产业构成旅游产业是一个多行业的综合构成，综合性太强。
我们可以将旅游产业的概念提升后概括为：旅游是离开住所及办公场所的所有人类休闲方式，包括了离开家庭与单位的出游过程中所涉及到所有的方面。
旅游涉及的行业非常多，我们大体上将其分为八大类别、十三个行业：１、游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作的行业；２、接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。
３、营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。
主要是旅游营销渠道方面，包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面；４、交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。
５、建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。
６、生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。
７、商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。
其中购物休闲商业就是SHOPPING MALL的概念，如北京六十八万平方米的金元商场，超大规模的商业休闲场所，足足可以玩三天，它已完全超越了一般的商场提供多样的购物选择的概念，而成为了一个购物、观赏和娱乐完全结合在一起的场所，我们把这一类商业项目都作为与旅游相关联的项目看待，包括步行街，是一个商业旅游中很重要的产品，一边观物、一边游览，步行街中必须要有文化、小品以及其间的一些娱乐化的概念，这一类的产品是旅游产业发展的一个新的阶段；８、旅游智业：规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。
旅游地产的商业模式：两个市场、三种类型、四个问题、五项需求
旅游地产的商业模式：两个市场、三种类型、四个问题、五项需求在未来的5—10年间,中国的大城市将迎来一拨迁移和迁居的热潮.未来的迁移和迁居会呈现出和以往不同的特点: 一是工作还在原来城市,而生活和家庭可能趋向于那些环境好的区域和邻近城市；二是工作、生活和家庭都同步实现迁移，那些环境好,产业发展比较好的区域和城市将在未来的时间里迎来重大的发展机遇；三是需要从全球区域看待迁移和迁居。
从这个视角去思考旅游地产,我们会发现第一、第二居所正在融合和模糊,原来旅游地产产品是作为生活方式的有效补充进而会演化为生活中的不可或缺的一部分。
这是一个大的趋势.谈评估模式：精准掌握消费者先说一下现状。
总体来看，有以下特点值得关注：1、总体供应量很大。
特别是在一些重点区域，比如海南，广东,云南，四川，山东，环渤海等，但真正成功的旅游地产项目目前来看还不太多；2、呈现一窝蜂的情况.不仅仅是全国性的旅游目的地开发旅游地产，主要中心城市开始开发旅游地产,连一些三线、四线城市都开始开发旅游地产;3、创新乏力，同质化现象明显。
突出表现在旅游资源的整合不够，标志性资源引入不够，差异化不明显，一些项目出现建设规模和所在城市发展不经济，不可持续发展.如果说过去的10年是旅游地产的跑马圈地时代，站在今天的时候，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。
深入思考旅游地产，第一个思考模式的重大转变就是要从过去的先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考整个行业的发展。
在营销学上,需求等于市场。
业内人士为什么关注电商和商业地产之间的竞争，并且如临大敌？电商的本质是数据，数据背后是消费者，是需求。
电商之所以给行业带来如此大的压力，归根到底，就是他精准的掌握了消费者。
未来的地产竞争,未来的旅游地产的竞争，谁掌握了消费者，谁就能在这场竞争中获胜。
需求决定旅游地产的未来。
从需求看旅游地产,第一个重大的问题就是“两个市场"的问题.这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。
旅游房地产概念探析
旅 游 房 地 产 概 念 探 析★
付 海 燕 桑 广 书 许
摘
靖
要ｔ 回顾 了旅 游房地产 的发展过程 ， 对现 有旅 游房 地产 的概 念进行 了梳 理和分析 ， 在剖 析旅 游房 地产概 念 实质 的基
础 上 ， 出了旅游房地产的概念 ， 而说 明 了旅 游房地产与旅游 资源的关系， 提 进 具有 一定的指 导意义。
游区 、 景点 有密切关联 的房地产 开发 都属 于旅游 房地产 。祝 哗 纪７ ０年代 被“ 旅游科 学专家 国际联 合会 ” Ａ Ｅ Ｔ） 用并 向世人 （ ＩＳ 采 等认 为 ， 旅游房 地产是 指 以旅 游景 观为 依托 ， 以房 地产 开发 为 经 推广 ， 又被称为“ 斯特 ” 念 。从 旅游 的概 念可 以看 出 ， 故 艾 概 旅游 营手段 ， 具有旅 游 、 闲、 休 度假功 能的旅游产 品和物业形态 。 房地产不应是 购买者的 固定居所 。 以上概念强调 了旅游 房地 产 与旅 游资 源 、 游 区 的关 系 ， 旅 但 没 有明确旅游房地产 的功能 。
微博 ） 五家海外上市公 司共 同发起 的 中国旅游地 产服务 （ 团） 集 稳健康的发展 。本 文在 回顾 旅游房地产产 生和发展 的基础上 ， 分 （ 简称 中旅 服 ） 在海 南三 亚喜 来登 度假酒 店 宣告 成立 。 析 目前对旅游房地产概念的不同理解 ， 探析旅游房地 产 的概念实 有 限公 司（ 质， 提出笔者的粗浅看法 。 ２１ ０ ０年 １ ２月 １ １日， 由中国住交会组 委会 、 中国房地产报社 、 中国 旅游报社共 同主办 ２ １ ０ ０年 ＣＨ Ｆ中 国住交会 “ ＩＡ 中国旅 游城市开
房地产 由于概念模糊 、 产权 不清 、 律不规范 等问题 ， 直有着很 产 与旅 游 区 的关 系 。 法 一 多 的 诟病 ， 备受 指 责 。但 是 旅 游 房地 产 的发 展 又是 旅 游 业 和 房地 产 ２ ２ 强调旅 游房地 产依托 的旅 游资 源 ．
云南旅游地产要差异化,旅游与地产要融合
云南拥有良好的气候条件、多姿多彩的民族风情；云南省委省政府对旅游业也很重视，比如“云南旅游二次创业”的提出；还有就是云南面临东南亚、南亚的区位优势。
然而，走过了近6个年头的云南旅游地产开发，从最开始的丽江滇西明珠，到如今澄江·湖畔圣水、楚雄的彝人古镇、西双版纳州的西双拾贰城等项目，在云南经济结构发生大变化的今天，似乎真正做到也做好了的旅游地产开发项目并不多。
云南良好的先决条件吸引着不少开发商“投身”到了旅游地产的开发中来。
本次秋交会上，州市的十几个楼盘中，不少就是旅游地产项目。
可是，当越来越多的开发商把视线转向旅游地产的时候，这根看似容易抓住的救命稻草，其实并不是那么容易到手。
推荐阅读望正视不足之处云南最早的旅游地产项目，主要有丽江官房产权式酒店、阳光高尔夫别墅、春城高尔夫别墅、丽江束河古镇。
旅游地产按旅游资源分，包含高尔夫别墅项目、特色旅游商业步行街、产权式酒店、分时度假酒店、人文小镇等。
中国人民大学经济学博士、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，云南旅游地产开发整体还不成熟，有的开发商对旅游地产根本不熟悉，有的甚至是从其他行业转入旅游地产开发的，并不专业的。
董藩认为，要改变这种状况，云南的开发商要多向外学习。
同时，还要做好项目的定位，选择好恰当的合作伙伴。
云南城投董事长许雷也认为，目前已经有很多旅游地产项目落子昆明，但是，云南旅游地产开发的总体水平还是相对比较低，没能形成大品牌，大规模，大名气。
作为温泉心景旅游地产项目开发商的云南大朝房地产经营有限公司总经理裴文俊同样深有感触，他直言，虽然云南开发旅游地产的前景不错，但当前仍面临很多问题。
首先是整体规划不足。
比如，云南旅游地产提出“二次创业”口号距今已两年时间，当初云南有60个旅游小镇的规划，但真正落实的不多。
其次政策引导不足。
旅游地产的开发需要长期大规模的投入，并且还能解决当地很大的就业问题，但是目前政府给予的政策支持比较薄弱。
文化旅游产业成功开发的要素
旅游房地产成功开发的10大要素要素一：准确定位旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。
要素二：统筹规划规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。
要素三：发掘提升在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低项目的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报。
只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化。
要素四：项目创新创新也是旅游房地产发展的灵魂。
美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出。
作为供人们游玩休闲为主要功能的旅游房地产，项目的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与魅力去赢得游人的青睐。
要素五：注重创意房地产的创意与策划，好比学生作文的中心思想的提炼和表现。
项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力。
要素六：精心设计旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱。
以温泉为核心资源的旅游地产开发模式
传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。
而如今，旅游地产在内涵和外延上都有了全新的解释。
从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。
从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。
随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。
总结近年国内旅游地产开发的实践，笔者认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。
对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验，在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。
因此，本文选择目前国内旅游地产开发中最为流行的十大新型旅游核心吸引物驱动的旅游地产开发模式进行研究，以期为不同条件下旅游地产的成功开发提供借鉴经验。
温泉资源长期以来一直是满足人们养生保健和休闲需求的一种旅游资源。
在大众休闲度假时代，温泉旅游不仅是以温泉资源为核心载体，以优美的自然环境、丰富的人文风情、特色的历史传统文化、沐浴文化以及优质的服务为支撑，以体验温泉、感受文化、康体养生、休闲度假等为目的的旅游活动。
投资开发旅游景点的若干要素
竞争力。 没有创新能力的景点必然再游率低并逐渐
趋向衰落。 三要有精品意识。 任何景区景点应把追
求发展, 追求进步, 追求一流凝结为景区景点的一种
精神; 要使推出的产品向高品位发展。 拥有一个、二
个、若干个精品, 最后形成整体精品。 有的投资者当
自己的产品刚刚出现热销时就“小富则满”, 不求进
取和完善, 这是一种失策。 只有拥有精品, 这个景点
(责任编辑 仲向平)
(上接第 54 页) 三要重视企业的规范管理, 严格制定和实行规章制 度。 四要重视专家意见, 发动企业内外人才, 为景区 景点的健康发展充分论证, 出谋献策。
六是环境要素。这几年, 旅游业在实现两个根本 转变中, 首先突破了投资主体的单一化, 由原来的政 府投资主体转向多元化的社会投资, 出现国家、集 体、个人一起兴办旅游的局面, 这是发展大旅游、大 市场、大产业的必要条件, 同时也带来了投资环境问 题。这种环境要素有多个层面: 一是政府领导层。投 资主体起了变化, 决不是政府的领导和管理功能受 到了削弱, 与此相反, 政府要从传统的管理方式和习 惯的操作方法向宏观调控和高效服务转变, 实现“政 府主导型”, 其难度更大, 功能要求也更高; 政府不仅 要加强旅游发展战略的研究和部署, 还要加强调查 研究, 搞好结构调整和合理布局, 整顿旅游市场, 推 动行业管理, 更为重要的是在政府投资杠杆的作用 下, 制定必要的优惠政策, 挖掘社会投资潜力, 鼓励 社会投资, 并相应改革审批制度, 提供更多的投融资 便利, 指导和帮助旅游企业寻找好投资项目; 尤其要 为大型旅游企业排忧解难, 给予必要的支持, 为投资 旅游创造一个宽松的环境。 二是媒体舆论层。 对投 资旅游要发挥引导作用, 充分肯定和宣传一些健康
旅游地产开发《只有一个金海湾》读书笔记
旅游地产开发《只有一个金海湾》读 书笔记
小结2、启动区策略制定要点
1. 区域旅游开发顺序与节奏的安排是旅游地产开发的首要考虑因素， 也是区域开发与资金投入的集中体现。 2. 启动区功能定位与开发物业组合的确定是项目成功开发雏形的积淀 也是突破启动区困境的关键。 3. 启动区的选址是资金效率的体现。 4. 启动区产品定位及物业的号召力，是开发商启动之初资金投入产出 速度的体现。 5. 区域开发面临区域复合客户。初期客户需求处于模糊阶段，项目产 品以引导客户需求为主；但随着项目进入发展期，产品的发展依赖于逐 渐清晰的客户群的敏感点。
•旅游地产的三层产业链是以旅游产业为核心，配合旅游产业的配套产业及旅游 促进性相关的关联产业.
•旅游产业： 旅游产业指旅游配套也可
能是旅游项目本身，例如：娱乐体育项
目、旅游纪念品/手工艺品、旅游地产
等。
•配套产业： 配套产业指与旅游产业直 接相关的行业，例如：酒店餐饮、特色 商业、观光农/渔业等。 •关联产业： 与旅游没有绝对相关性， 但对旅游有促进作用，或至少没有妨害， 例如：会展业、住宅产业、研发中心、 创业产业、教育产业等。
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旅游地产启动动作的三大原则
•原则一：软性文化的提炼 • 软性文化的选择可以利用地域文化，也可以自行营造文化，例如日本的 豪斯登堡与深圳华侨城。但要强调的是，在区域开发的整个过程中，开发主 体需要主动去寻找软性文化，并对其进行外化表达。
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旅游地产的十大基本要素
1、概念基础条件
2、基础设施
3、专业条件
4、资源条件
5、法律条件
6、管理条件——专业的物业管理与酒店管理前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。
7、财务支撑条件
8、营销条件——专业的营销推广系统
9、资金条件——丰富的开发经验与开发实力
三、旅游地产的主要形式
开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。
1、产权酒店北京快乐假日大酒店是一个产权酒店，靠近延庆有六大景区26 个景点
2、旅游区自营式酒店开发围绕旅游六要素中的“住”做文章，不是旅游房地产当前的
开发热点
3、旅游相关的写字楼开发西安大厦，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集
中办公的场所
综合性旅游房地产开发旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能：大连万达集团与昆明滇池国家旅游区；华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发
机会：以提升居住质量将是复合房地产中的重要分支；观光型旅游越来越向度假型旅游倾斜
旅游地产的分类
一、旅游景点地产
二、旅游商务地产
三、旅游度假地产“第二居所”旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒
店、养老型酒店
四、旅游住宅地产①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅；②在自我营造的
旅游景区附近开发景区住宅；③与旅游景观开发二位一体的房产开发：④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。
2009-2010 年中国旅游地产行业的发展环境
第一节政策环境
珠江合生
成都置信实业有限公司
芙蓉古城商业管理有限公司经营管理
大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园
林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。
深圳华侨城——先主题公园+后旅游地产
华侨城集团：锦绣中华、世界之窗、
中华民俗村、欢乐谷。
商业休闲地产
“泡沫问题”
“跑马圈地”
“项庄舞剑”即借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令“群雄混战”。
“枯井无源”：旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主，在中国尚属新兴事物，投资者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全。
再者，带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了广大投资者对投资旅游地产更加审慎二、国内旅游房地产市场发展面临的挑战
1．．认识不充分，经验不足。
旅游房地产与一般的住宅和旅馆酒店经营是有区别的，无论是生产者还是消费者，对于旅游房地产的开发项目和经营模式都缺乏全面深入的了解。
2．缺乏相关制度、法规的支持和配套。
于旅游房地产的购买者来说，意味着确权的困难，也意味着其权利在法律上没有保障。
带薪休假制度没有落实。
．组建国际国内的分时度假的交换网络还有难度在我国房地产分时度假联盟的
《博鳌宣言》中，只就交换网络的一些方向性的概念做了界定，并未在交换网络建立的时间表、
领导者和协调方式、资金投入的融资渠道上做出制度上的安排
4．旅游房地产经营者的经营水平不高，市场信誉度较低。
众多的旅游房地产项目的开发商经营水平良莠不齐、鱼龙混杂，没有形成品牌与规模
如以宋朝文化为主题的宋城、以江南水乡为主题的周庄、以天涯海角为主题的三亚，
以及芙蓉古城、建外SOHO、总部中心、长城脚下的公社、上海八国小镇等一大批主题型房地产，
都显示出不俗的发展潜力。
在推崇品牌的竞争时代，定位主题化将成为国内未来旅游房地产发
展的灵魂。
因此，应采用学术研讨会、论证会等形式，借助专家学者的智慧。
（四）加强营销创新，塑造鲜明、独具特色的品牌形象
与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，出卖的是它的功能、服务以及软性消费品。
所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定于
房地产业的销售模式上。
应引用整合营销理论、多个渠道、一种声音，不单要宣传产品，更要
宣传企业，要把品牌性质、企业精神融入其中。
通过媒体传向大众，使休闲房地产形象品牌化，
抓住产品推广的有利时机。
有计划地、连续地、稳定地进行广告宣传，尤其是软文化宣传，分
阶段达成建立知名度，提高偏好度的宣传目标。
企业应该采取定向突破、整体包装、多措并举
的方式来创建休闲房地产的品牌营销体系。
另外，特别要注意加强公关活动及体验式宣传、营
销。
在品牌建设上，应多方面出发，从长远着手，建立专门的品牌管理组织，专门负责品牌的
设计、打造和传播工作。
建立企业形象识别系统（CIS），包括统一的理念、行为、视觉、感觉、
听觉等全方位识别系统，加强品牌文化建设。
图表7 我国主题公园主要类别
主题类别典型例子
民俗风情民俗文化村（深圳、海南、云南、桂林、西安、北京）
自然生态
青青世界（深圳）、野生动物园（深圳）、水族馆（北京）、海
洋公公园（香港）
未来科技未来时代（深圳）、未来世界（杭州）、天河航天奇观（广州）
历史文化三国城、水浒城（无锡）、宋城（杭州）、太平天国城（南海）
微缩景观锦绣中华（深圳）、世界之窗（深圳）、老北京微缩景园（北京）
康乐休闲水上乐园（深圳）、夏宫（沈阳）、欢乐谷（深圳）
数据来源：凯博信咨询整理
二图表9 我国主题公园的经营模式
模式特点
华侨城模式
运用强大的经济手段，把国内和国外的世界著名景点移到一起，形成
世界微缩景观的一种模式
吴文化园模式利用自身的深厚文化底蕴，挖掘地方文化因子
第三极模式大多数主题公园的经营模式
数据来源：凯博信咨询整理
以高科技农业为依托的主题公园是主题公园发展的又一类型，其特点是紧依城市，结合本地农业资源，用高科技建立起来的以种植、养殖为特色的农业体闲观光园区，或高科技农业示
范园区。
如广州市的华南植物园、番禺的百万葵园、东莞的绿色世界，郑州市陈砦的珍奇植物
园及花卉生产基地、南曹的金鹭鸵鸟观赏园等。
这些园区与其它主题公园不同的是除了给人们
提供体闲观光、体验农事的机会等获取门票的体闲经济收入外，还要靠园区生产的特色农副产
品获取经济效益。
因此，这种类型的主题公园发展特征是生命力较强，效益比较稳定。
一是地方政府投资，例如云南楚雄彝族自治州在首府鹿城建造的“中国彝族十月太阳历文化园”等；二是国有大型集团投资，如深圳华侨集团投资兴建的“锦绣中华”、“中华民俗文
化村”、“世界之窗”；三是股份制经济，如“苏州乐园”；四是联营经济，如“西双版纳原
始森林公园”就是由浙江金洲集团投资8600 万元与云南西双版纳地方政府联合建设的；五是港
澳台投资，如台湾企业1996 年在深圳大南山投资兴建的观光农场式主题公园——青青世界；六
是外国投资，2005 年在香港大屿山正式营业的“香港迪斯尼乐园”就是最为典型的代表。
在主题公园虚拟经营的过程中，提出建议的一方应保留自身核心的资源和功能，通过非产权合作实现资源的有效整合，在选择合作伙伴的过程中，全面均衡各种因素，对潜在的候选合
作伙伴进行全面考察，从中选出最优化的伙伴组合。
另外，还应该重视方式的选择。
虚拟经营
的方式有很多种，合作方式没有好坏之分，只有是否适合的差别。
度假作为高层次的旅游消费行为，遵循“少数人消费—大众化普及—成为一种生活方式”这样一种规律发展。
目前，我国的度假市场正处于“少数人消费”向“大众化普及”发展的阶
段。
与此相联系的是度假酒店层次的多元化，即高、中、低三个层次共同发展的局面。
中高层
次主要是满足国外旅游休闲度假旅游者以及国内中高层收入的休闲度假客人、而低层次是满足
低收入人群，尤其是近年来农村旅游市场的增长，更需要低层次的休闲度假设施。
从发展趋势
来看，随着我国有薪假期的进一步实施，面向工薪阶层的、普通家庭度假酒店将会有较大的需
求。
(由以上可以看出三个旅游房地产项目的共性：
1、都属于城郊房地产项目，距离市区中心有40 分钟至一小时车程；
2、依托于百万人口的大都市；
3、开发商都是以房地产开发为盈利目标，同时都希望本项目能成为城郊中高档房地产；
4、有小型水库或湖泊及低矮山地丘陵为环境依托，山水相依，植被茂密，生态环境良好；
5、开发商具有一定实力，同时在本地都具有成功开发市区楼盘的经验；
随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随私家车的普及，据统计北京已达到8 个人一辆车的水平，上海12 个人一辆车，深圳、广州约10 个人一辆车，这使
自驾游的兴起，也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化。
在这个背景下，休
闲与居住日益密切，度假地产与常住地产的逐渐交融，这对城郊房地产的发展提出了新的发展
方向，对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。
那么如何
扬长避短开发城郊旅游房地产呢？在这里，我们将结合自己的研究成果，与大家一起探讨。
二、城郊旅游地产的开发思路。