家庭理财之居住规划与房产投资PPT(共42页)
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• 租房年成本=押金×机会成本率+年租金
• 购房年成本=首付款×机会成本率
• 本
+贷款余额×贷款利率+房屋维护成
•
+房屋折旧成本－房价每年涨幅
• 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算
• 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷 款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；
• 如果房价是上涨，则购房成本呈下降长趋势.
• 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海 淀区五道口附近，该住房可租可售。
• 如果租房，房租每月5,500元， 以5,500元为押金。 • 如果购房，总价120万元，可申请20年60万元贷款，
房贷利率为6%，自备首付款60万元。假定房屋的 维护成本为5000元/年，以后每年提高5000元。假 定该房在第5年末能以125万元价格卖出，折现率 为3%。问：该房屋应该租还是购？ • 租房：367017 • 购房：266903
• 可以使用财务计算器现金流计算功能计算 NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。
• NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中 计算的租房押金利息与购房折旧成本由于 并非实际现金流出，所以不用作为现金流 出；
• 在年成本法中房贷只计利息，净现值法中 房贷计算的是本利平均摊还额。
恩碧教学
净现值法案例
• 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成 本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房 哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断 是重要因素。
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• 1.2.2 净现值法（NPV）
• 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及 购房的现金流量还原成现值，比较租房和 购房的净现值，净现值小的更为划算。
• 1.2.1 年成本法
• 年成本法案例 • 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北
京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。 如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房 租作为押金。如果购房，总价120万元，可 申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首 付款60万元，假定房屋的维护成本为5000 元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金 与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应 该租还是购？
• 第六专题、居住规划与房产投资
• 一. 租房或购房的决策 • 1.1 租房和购房的优缺点 • 1.1.1 租房的优点
• 有能力使用更多的居住空间 • 比较能够应对家庭收入的变化 • 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 • 有较大的迁徙自由度 • 瑕疵或毁损风险由房东负担 • 税负较轻 • 不用考虑房价下跌风险
• 1.1.4 购房的缺点
• 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被 迫降价出售。
• 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维 持成本。
• 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下 跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。
恩碧教学
• 1.2 租房或购房的决策方法
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• 1.3 租购房决策影响因素
• 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 • 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 • 租房押金：押金水平越高，购房越划算 • 居住年数：居住时间越长，购房越划算 • 利率水平：利率水平越高，租房越划算
• 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租 房越划算
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• 收入概算法案例： • 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设
前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20 年，贷款成数70%。
如果前几年只还利息，则最高可负担房价？ 如果本利平均摊还： ，则最高可负担房价？
71.4万；49.2万
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• 可以下列公式概算可负担的房屋总价： • 如果房贷前期只偿还利息，则
• 如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升;
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• 年成本法案例
• 租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165
元 购房年成本：
60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100 ×100=49000元
• 购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本 66,165元低。
最高可负担房价=[（年收入× 可负担房贷比 率）/ 房贷利率] /贷款成数 • 如果房贷是本利平均摊还，则 • 可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数 • 其中，I：房贷利率，N：贷款年限， • PMT：年收入× 可负担房贷比率
• 从公式可知： • 同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高； • 可负担房贷比率越高，可负担房价越高。 • 一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为
列出需要居住的面积与期望居住地区的价格
决定购房目标当前Байду номын сангаас总价
估算房价成长率
估算购房时的房屋总价
计算该投资的终值是否足够支付届时自备款
可配置在购房上的 资产与储蓄的比例
计算购房后每月 储蓄是否足以负担 房贷本利摊还额
资产应如何配 置才能达到所需 的投资报酬率
2.1.2 测算可负担房价 —年收入概算法年
1.4 居住规划流程图
居住 需求
购房或 租房决策
空间 需求
环境 需求
购房规划
租房
总价
首付款 贷款
家庭 人口
生活 质量
区位
类别 户型
用途
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二. 购房与换房的规划
• 购房规划 • 换房规划 • 其他房产规划应该考虑的因素 • 特殊的房产规划
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2.1 购房规划 2.1.1 购房规划的流程
年收入的5-8倍。
2.2 购房时需要考虑的其他因素
• 2.2.1 如何选择房子 • 1、选择哪一个区位 • 2、选择哪一个社区 • 3、选择哪一种住房 • 4、选择哪一种装修方式与设施
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2.2.2 其他购房相关成本
• 中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中 介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖 方要支付房价2%的中介费。
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• 1.1.2 租房的缺点
• 非自愿搬离的风险 • 无法按照自己的期望装修房屋 • 房租可能增加 • 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 • 无法通过购房强迫自己储蓄
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• 1.1.3 购房的优点
• 对抗通货膨胀 • 强迫储蓄累积实质财富 • 提高居住质量 • 信用增强效果 • 满足拥有自宅的心理效用 • 同时提供居住效用与资本增值的机会
• 租房年成本=押金×机会成本率+年租金
• 购房年成本=首付款×机会成本率
• 本
+贷款余额×贷款利率+房屋维护成
•
+房屋折旧成本－房价每年涨幅
• 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算
• 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷 款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；
• 如果房价是上涨，则购房成本呈下降长趋势.
• 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海 淀区五道口附近，该住房可租可售。
• 如果租房，房租每月5,500元， 以5,500元为押金。 • 如果购房，总价120万元，可申请20年60万元贷款，
房贷利率为6%，自备首付款60万元。假定房屋的 维护成本为5000元/年，以后每年提高5000元。假 定该房在第5年末能以125万元价格卖出，折现率 为3%。问：该房屋应该租还是购？ • 租房：367017 • 购房：266903
• 可以使用财务计算器现金流计算功能计算 NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。
• NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中 计算的租房押金利息与购房折旧成本由于 并非实际现金流出，所以不用作为现金流 出；
• 在年成本法中房贷只计利息，净现值法中 房贷计算的是本利平均摊还额。
恩碧教学
净现值法案例
• 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成 本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房 哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断 是重要因素。
恩碧教学
• 1.2.2 净现值法（NPV）
• 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及 购房的现金流量还原成现值，比较租房和 购房的净现值，净现值小的更为划算。
• 1.2.1 年成本法
• 年成本法案例 • 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北
京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。 如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房 租作为押金。如果购房，总价120万元，可 申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首 付款60万元，假定房屋的维护成本为5000 元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金 与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应 该租还是购？
• 第六专题、居住规划与房产投资
• 一. 租房或购房的决策 • 1.1 租房和购房的优缺点 • 1.1.1 租房的优点
• 有能力使用更多的居住空间 • 比较能够应对家庭收入的变化 • 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 • 有较大的迁徙自由度 • 瑕疵或毁损风险由房东负担 • 税负较轻 • 不用考虑房价下跌风险
• 1.1.4 购房的缺点
• 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被 迫降价出售。
• 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维 持成本。
• 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下 跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。
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• 1.2 租房或购房的决策方法
恩碧教学
• 1.3 租购房决策影响因素
• 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 • 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 • 租房押金：押金水平越高，购房越划算 • 居住年数：居住时间越长，购房越划算 • 利率水平：利率水平越高，租房越划算
• 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租 房越划算
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• 收入概算法案例： • 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设
前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20 年，贷款成数70%。
如果前几年只还利息，则最高可负担房价？ 如果本利平均摊还： ，则最高可负担房价？
71.4万；49.2万
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• 可以下列公式概算可负担的房屋总价： • 如果房贷前期只偿还利息，则
• 如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升;
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• 年成本法案例
• 租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165
元 购房年成本：
60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100 ×100=49000元
• 购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本 66,165元低。
最高可负担房价=[（年收入× 可负担房贷比 率）/ 房贷利率] /贷款成数 • 如果房贷是本利平均摊还，则 • 可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数 • 其中，I：房贷利率，N：贷款年限， • PMT：年收入× 可负担房贷比率
• 从公式可知： • 同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高； • 可负担房贷比率越高，可负担房价越高。 • 一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为
列出需要居住的面积与期望居住地区的价格
决定购房目标当前Байду номын сангаас总价
估算房价成长率
估算购房时的房屋总价
计算该投资的终值是否足够支付届时自备款
可配置在购房上的 资产与储蓄的比例
计算购房后每月 储蓄是否足以负担 房贷本利摊还额
资产应如何配 置才能达到所需 的投资报酬率
2.1.2 测算可负担房价 —年收入概算法年
1.4 居住规划流程图
居住 需求
购房或 租房决策
空间 需求
环境 需求
购房规划
租房
总价
首付款 贷款
家庭 人口
生活 质量
区位
类别 户型
用途
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二. 购房与换房的规划
• 购房规划 • 换房规划 • 其他房产规划应该考虑的因素 • 特殊的房产规划
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2.1 购房规划 2.1.1 购房规划的流程
年收入的5-8倍。
2.2 购房时需要考虑的其他因素
• 2.2.1 如何选择房子 • 1、选择哪一个区位 • 2、选择哪一个社区 • 3、选择哪一种住房 • 4、选择哪一种装修方式与设施
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2.2.2 其他购房相关成本
• 中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中 介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖 方要支付房价2%的中介费。
恩碧教学
• 1.1.2 租房的缺点
• 非自愿搬离的风险 • 无法按照自己的期望装修房屋 • 房租可能增加 • 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 • 无法通过购房强迫自己储蓄
恩碧教学
• 1.1.3 购房的优点
• 对抗通货膨胀 • 强迫储蓄累积实质财富 • 提高居住质量 • 信用增强效果 • 满足拥有自宅的心理效用 • 同时提供居住效用与资本增值的机会