第二章--地租与区位理论知识讲解
土地利用规划的理论和原则PPT演示文稿
• 七、外部性理论
– 1．外部性的定义
• 外部性是在没有市场交换的情况下，一个生产单位 的生产行为（或消费者行为）影响了其他生产单位 （或消费者）的生产过程（或生活标准）。
• 外部性分为外部经济性和外部不经济性。如果外部 经济性得不到有效补偿，会导致资源的配置失误。
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• 土地可持续利用概念
• 于1990年2月在印度新德里召开的首次国际土地 可持续利用研讨会上正式提出
• 土地可持续利用就是既要满足当代人的需要，又 不对后代人满足其需要的能力构成危害的土地利 用方式。
✓土地可持续利用的实现途径：
• 1.耕地减少量≤耕地增加量 • 2.土地资源退化率≤土地资源更新率 • 3.废弃物的排放量≤环境对废弃物的吸收量 • 4.人口发展规模≤土地的人口承载量 • 5.要做到代内公平和代际公平分配土地资源
市场区位选择
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杜能的农业区位论
• （1）农地利用类型和农地经营集约化 程度，不仅取决于天然特性，更重要的 是其经济状况，特别是到农产品消费地 (市场)的距离。
• （2）在什么地方种植何种作物最为有 利，完全取决于利润，
利润=产品价格-(生产成本+运费) 即： P = p - (c + t)
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持续利用是可持续发展思想在资源利用领域内的具体应 用。
1990年2月在印度新德里国际土地持续利用系统研讨会 上正式提出持续土地利用的思想。
1993年FAO发表《持续土地管理评价大纲》将持续土地 利用定义为“将技术政策和旨在同时关心社会经济原理与环 境的活动结合在一起，即同时考虑以下几点：保持和提高生 产力（生产性）、降低生产风险（安全性）、保护自然资源 潜力和防止土壤与水质的退化（保持性）、经济上可行（可 行性）和社会可以接受（接受性）。
第二章 地租理论与区位理论
大卫李嘉图（ ），英国 大卫 李嘉图（David Ricardo, 1772—1823），英国 李嘉图 ）， 人，古典经济学理论的完成者 。 27岁读亚当 斯密的《国富论》后开始研究经济问题。 岁读亚当斯密的 岁读亚当 斯密的《国富论》后开始研究经济问题。 地力的差额地租、区位的差额地租、资本的差额地租。 地力的差额地租、区位的差额地租、资本的差额地租。
一、基本理论 城市的定义：人口数量>2000人，产业构成非 （一）城市的定义：人口数量 人 农业人口>50%。 农业人口 。 城市功能：经济中心、政治中心、 （二）城市功能：经济中心、政治中心、文化中心 。 （三）城市土地的特征 1.城市土地日益扩大 城市土地日益扩大 2.城市土地开发经营的集约程度远高于农村土地 城市土地开发经营的集约程度远高于农村土地 3.城市土地区位效益十分敏感 城市土地区位效益十分敏感 4.城市土地对交通和市政基础设施有很大的依赖性 城市土地对交通和市政基础设施有很大的依赖性 5.土地面积大小对城市土地利用的限制比较小（向上 土地面积大小对城市土地利用的限制比较小（ 土地面积大小对城市土地利用的限制比较小 向下开拓） 向下开拓） 6.城市土地变更使用方向难，惯性大 城市土地变更使用方向难， 城市土地变更使用方向难 7.城市土地质态的低劣化（污染、地下水位下降） 城市土地质态的低劣化（ 城市土地质态的低劣化 污染、地下水位下降）
（四）城市地租特点 1.城市地租以农业地租为基础 城市地租以农业地租为基础 2.因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 3.商业地租是城市地租的典型形态 商业地租是城市地租的典型形态 4.城市地租具有相当大的垄断性 城市地租具有相当大的垄断性 5.城市地租比农业地租更具积累性 5.城市地租比农业地租更具积累性 6.城市地租具有明显的扩散租与城市房地产开发 地租与城市房地产开发 开发商 政府 课内活动 技能训练 2010年2月初 国土部发布的数据显示，2009年全 2010年2月初，国土部发布的数据显示，2009年全 月初， 国土地出让收入达到15910.2亿元 。 国土地出让收入达到 亿元 2010年3月6日，财政部部长在全国两会记者会上透 年 月 日 年全国土地出让收入为14239亿元，全 亿元， 露，2009年全国土地出让收入为 年全国土地出让收入为 亿元 部纳入地方政府基金预算，专款专用。 部纳入地方政府基金预算，专款专用。 两者相差1671.2亿元。 亿元。 两者相差 亿元 课外活动（作业） 课外活动（作业）
第2章 区位理论
三、杜能农业区位理论的应用研究
（一）乔纳森的宏观尺度研究 （二）上海、北京郊区农业空间结构 （三）纳瓦佛等人的研究
.
(一) 乔纳森的宏观尺度研究
乔纳森综合欧洲的人口密度，各种农 作物、家畜、水果的分布与农业景观，以 西北欧为中心划分出七大地带。
图3.4. 欧洲城市周围的农业地带
(二) 上海、北京郊区农业空间结构
每种作物都有一条地租曲线，其斜率大小由运 费率所决定，不容易运输的农作物的地租曲线一 般斜率较大，相反则较小。农场主选择地租收入 最大的农作物进行生产，从而形成了农业土地利 用的杜能圈结构(图3.2下部）。
图3.2 杜能. 圈形成机制与圈层结构示意图
(三) 农业生产方式的空间配置原理
1．农业生产方式空间配置的基本原理 农业生产方式的空间配置，一般在城市 近处种植相对于其价格而言笨重而体积大的 作物，或者是生产易于腐烂或必须在新鲜时 消费的产品。而随着距城市距离的增加，则 种植相对于农产品的价格而言运费小的作物。 在城市的周围，将形成以某一种农作物为主 的同心圆结构。
四、杜能农业区位论的意义
（一）农业地理学上的意义 （二）经济区位研究上的意义
(一) 农业地理学上的意义
揭示了即使在同样的自然条件下，也 能够出现农业的空间分异。这种空间分异 源于生产区位与消费区位之间的距离，各 种农业生产方式在空间上呈现出同心圆结 构。
提出了农业地理学的两个原理：
(1) 不存在对于所有地域而言的绝对优 越的农业生产方式，即农业生产方式的相对 优越性。
(一) 杜能对其理论的修订
杜能放宽了“孤立国”的假设条件， 首先考察了河流的影响，其次考察了其 它小城市的影响，进而考察了谷物价格 和土质的影响。
图3.6 可通航河流和其它小城市对孤立国模式的影响
第二章 地租理论与区位理论
第二章地租理论与区位理论（房地产经济学理论的基础）第一节地租理论地租的含义地租是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币形式、非货币形式，或者由土地使用方提供等价资产或劳动。
地租是土地所有权在经济上的实现形式。
地租是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。
经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品地租理论的产生和发展过程古典经济学庸俗经济学现在西方经济学马克思主义的地租理论现代西方经济学中地租理论---地租的边际生产力理论（1）边际生产力理论投入土地的资本和劳动产生的报酬刚好与生产费用相等时的报酬为边际报酬，边际报酬乘以投入土地的资本劳动量为一般报酬，所投入资本和劳动产生的总报酬减去一般报酬的剩余生成物，在一定条件下转变为地租。
马克思主义的地租理论解释了地租产生的原因、条件和源泉三个阶级：土地所有者农业雇佣工人租地农场主（资本家）土地所有权的经济实现资本主义地租的实质：是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。
它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。
土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。
级差地租级差地租1 2的区别转化时间和方式不同，地租额的高低是在土地出租时在租约中确定的。
地租额一经确定后，在租约有效期间，由农业资本家连续追加投资所生产的超额利润，全部落在农业资本家手里。
但到租约期满后，土地可能产生的级差地租II，在缔结新租约时，就会全部转归土地所有者占有。
绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润来源：一、在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。
产品价值-生产价格。
二、农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。
2 地租理论与区位理论
配第（ Petty，1623－1687） 配第（William Petty，1623－1687）：英国古典经济学 的创始人，代表作 赋税论》 的创始人，代表作《赋税论》。配第的主要贡献在于提出 了劳动价值论的一些基本观点， 了劳动价值论的一些基本观点，并在此基础上初步考察了 工资、地租、利息等范畴。 工资、地租、利息等范畴。
报酬量
P20 资本和劳动投入量
（二）地租理论的产生和发展过程
时期 代表人物 配第 主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念。 提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×收益年份。 土地价格＝年租×收益年份。 提出“纯产品”学说。 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品） 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归 土地所有者所有。 土地所有者所有。 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部 纯产品”是由农业劳动者生产出来， 纯产品”归土地所有者所有。 分“纯产品”归土地所有者所有。 系统地研究地租理论的古典经济学家。 系统地研究地租理论的古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等 。 提出了土地相对肥沃的概念。 提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于生产土地产品的劳动。 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。 土地产品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。
第二章 地租理论
第二章地租理论重点问题古典经济学的地租理论马克思的地租理论新古典经济学的地租理论城市地租理论第一节古典经济学的地租理论古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。
该时期的地租论点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。
一、威廉·配第的地租理论地租是一块土地的耕作者从他的收获之中扣除了自己的种子、口粮及换取其他生活必需品所需要的产品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是这块土地一年的地租。
靠近人口稠密地方的土地，相对于土质相同而距离较远的土地，由于土地产品运输费用的节约，能产生较多的地租。
如果用更多的劳动改良土地，使土地丰收，地租会因收成的增加超过所使用劳动的增加而上涨。
谷物需求增加，价格即上涨，因而生产谷物的土地的地租也上涨。
二、亚当·斯密的地租理论1．地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得对所垫付资本的足够补偿，并获得平均利润的前提下，按照土地实际情况支付给地主的最高价格。
2．地租在很大程度上并非地主改良土地所投入资本的利润或利息。
3．地租成为商品价格构成部分的方式不同于工资和利润。
4．地租随土地肥沃程度不同而不同，也随土地位置的不同而不同。
5．谷田和牧场的地租支配其余一切耕地的地租。
6．煤矿能否提供地租，取决于它的产出力和位置。
三、詹姆斯·安德森的地租理论1.土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。
地租同农业的绝对生产率毫无关系。
2.在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前提。
3.由土地改良投资造成的土地生产力，会同土地的“自然”生产力融合在一起，从而提高地租。
对一块土地的不断耕种，也能改良土地。
四、李嘉图的地租理论1.地租是为使用土地原有的和不可摧毁的生产力，而付给地主的那一部分土地产品。
2.土地数量的有限性和质量的差异性，是支付地租的原因。
地租和区位理论
应用函数 方法和边 际理论研 究地租量 的确定
完全抛弃劳 动价值论
地租理论的产生和发展过程
时期
代表人物 主要观点和贡献
配第
魁奈
杜尔阁 17世纪中 叶到19世 斯密 纪初
安德森
威斯特 李嘉图
提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×收益年份。
提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归 土地所有者所有。
3. 垄断地租
• 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化 成的地租。
• 某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别 名贵又非常稀缺的产品。这些产品可以按照不仅大 大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出 售。
• 这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支 付能力决定，而与一般生产价格或产品价值 所决定的价格无关。这种垄断价格产生的超 额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特 殊性质的土地的所有权因而转化为垄断地租 ，落入土地所有者手中。
托马斯·罗 地租是自然对人类
伯特·马尔 的赐予，它各垄断
萨斯
无关
（1776~183
4）
阿费里 地租由原始价值、
德·马歇尔 私有价值和公有价
（1842~192 值所组成，而原始
4）
价值才是真正的地
租
贡献 最充分研 究级差地 租
无新意， 重复斯密 的错误
缺陷
把级差地租 的形成条件 说成是形成 的原因
彻底抹煞了 地租所表现 的剥削关系 和阶级关系
•级差地租的概念最初就是由配第提出来的。
他不仅提出由同等面积的土地，因土地的丰度 不同产生级差地租，而且还提出由于距离市场 的远近不同以及投在等量土地上的劳动生产力 的差别而产生的级差地租。
房地产经济学2地租与区位理论
土地位置差异（距市场远近）也是形成级差地租I的条件之一。见表2-2。
表2-2 级差地租Ⅰ的形成
地块
甲 乙 丙
距市场距离 （公里） 10 15 20
资本投入 （元） 10000 10000 10000
运输费用 （元） 500 750 1000
资本总支出 （元） 10500 10750 11000
平均利润（平均 利润率为20％） 2100 2150 2200
• （一）级差地租 • 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最 终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产 价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相 联系，故称为级差地租。 • 造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰 度、肥力上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位 存在差异性；三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产 率也有差异性。上述差异，使土地客观上具有不同的等级， 进而使不同等级的土地在投入等量劳动的条件下形成不同 的级差生产力。
• （二）李嘉图的差额地租学说 • 李嘉图在地租理论上的主要功绩在于，他有意识地运用 了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学说。 • 李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上的， 因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资本主义的 生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于一切时代和国 家，看不到资本主义地租的历史特点和剥削本质。因而， 在另一些观点上，则是完全错误的或含糊不清的。 • 李嘉图在地租论上有观点上的错误和概念不清，很大程 度上是由他的阶级局限性所决定的。
• 首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、 运输时间的长短和运费的高低。 • 其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从 而直接决定着企业销售额。人口和集聚程度对商业企业具 有更大的意义。商业地租是城市地租最典型的形态， 商业 对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与 商业企业所在位置所决定的顾客密度［人次/（平方米· 小 时）］及其营业额等指标成正相关的。 • 最后，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生产要素， 特别是信息等特种资源费用的高低。
地租地价理论与区位理论
所以，只要土地的等级不同，就会产生级差收益。而不 论是土地肥力的差异，还是土地位置的差异都可以归结为土 地等级的差异。
a
②级差地租Ⅱ
连续投在同一块土地上的各种资本，由于生产效率的不同，生产效率 较高的资本产生的超额利润，被土地所有者占有时所转化的级差地租叫 做级差地租Ⅱ。它是级差地租的第二种形态。
a
⑤城市土地投资的地租效应具有明显的外部性
城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋 建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来 相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也 会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正 外部性。
⑥ 城市地租比农业地租更具积累性
在一定的生产技术水平下，当连续对同一块土地上追加投资时，虽 然最终受报酬递减规律的作用，但在初始阶段，土地的报酬不但不随投 资的增加而减少，其边际报酬反而会不断增加，只是达到了一定的程度 以后边际报酬才开始递减。在受报酬递减规律影响以前，也就是边际收 益处于递增阶段时，追加生产投资，会使所追加投资的劳动生产率提高， 并大于前面投，并有可能转化为级差地租。
城市土地等级不同主要表现为土地位置距市中心的远近， 交通是否便利，配套设施是否完善等。
城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市土 地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营 权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排 他性。
土地规划学_第二章_土地利用规划的基本理论
1 土地地租理论
2 3 4 5 土地区位理论 土地利用优化配置原理 生态经济理论 可持续发展理论
土地地租地价理论
土地所有者
不占有土地 的生产者 剩余生产物 地租
绝对地租：源于土地所有权的垄断及其与使用权的分离。 级差地租：经营较优土地所获得的超额利润。 级差地租I： 由土地的肥沃程度和位置优劣决定 级差地租II：由同一块土地上连续投入等量资本引起 垄断地租：因垄断优质土地、生产稀有产品并垄断产品价 格而获得的超额利润。
克里斯泰勒的中心地理论
廖什的市场区位理论
1940，《经济区位论》
土地区位理论
杜能的农业区位理论
土地区位理论
杜能的农业区位理论 S. Dunn 地租函数： R=m (V-E) – mrs
土地区位理论
杜能的农业区位理论的贡献及应用：
区位论的鼻祖，“经济和社会科学中确立了空间思维 的第一人。” 微观空间：以农户或农村聚落为中心
韦伯的工业区位理论的贡献： 所应用的抽象和演绎的方法，以及所提出的理论体 系，为工业区位的研究提供了方法论和理论基础。 是最小费用区位论的代表之一，与最大利润区位论 一同形成了区位研究的两大流派。 其理论不仅限于工业布局，对其他产业布局也具有 指导意义。
土地区位理论
克里斯塔勒的中心地区位理论
货物的供给范围上限r、下限r’：
下限
上限
土地区位理论
克里斯塔勒的中心地区位理论 中心地的等级性：
土地区位理论
克里斯塔勒的中心地区位理论 中心地的等级性：
4个 65个 222个 325个 20600个 特大城市 大城市 中等城市 小城市 建制镇 非农人口 1.5 亿 市区非农人口 2.57亿
《土地利用规划学》课件第二章 土地利用规划理论和原则
第二章土地利用规划理论和原则【内容提要】本章主要介绍土地利用规划的理论依据。
地租和地价理论是土地资源配置中如何获得土地利用最大经济效益的依据；土地区位理论是土地利用空间布局及其选址的依据；持续利用理论是实现土地永续利用的理论依据；生态经济理论是实现土地利用系统最佳功能的重要依据；人地协调理论是土地利用中协调人与自然关系的重要依据；系统工程理论是土地利用规划编制中科学编制规划的重要思想和方法。
同时，还介绍土地利用规划中遵循的基本原则。
【重点内容】认识各种理论对编制土地利用规划的指导意义及其科学原理。
掌握土地利用规划编制的基本原则。
【教学要求】理解和掌握各种理论依据的科学原理和基本原则的含义。
【教学方法】多媒体教学第一节土地规划的基本理论一、地租和地价理论（一）理论核心1．西方经济学家的地租和地价理论2．马克思地租和地价理论（二）对规划的理论指导意义1．规划是影响地价的重要因素，“规划即地价”，应根据地价的空间分布规律合理规划（配置）各业用地。
2．根据土地用途与地租之间的关系，合理确定土地用途和通过规划来影响土地价格。
二、土地区位理论（一）区位理论简介农业区位论、工业区位论、城市区位论等。
解释了区位对土地利用方式的作用规律。
（二）理论指导意义1．依据区位理论，合理地确定土地利用方向和结构，确定各项用地的合理配置点。
2．通过制定合理的级差地价政策，调控城市区域土地利用及各种生产要素的投入。
三、持续利用理论（一）持续利用理论的核心思想1．可持续性。
在对人类有意义的时间和空间尺度上，支配这一生存空间的生物、物理、化学定律所规定的限度内，环境资源对人类福利需求的可承受能力或可承载能力。
2．持续发展。
既满足当代人的需要，又不对后代人满足需要的能力构成危害的发展。
（二）对规划的理论指导意义1．建立立体的土地观和土地利用观。
2．要考虑土地利用的综合效益。
四、生态经济理论（一）生态经济学及其思想1．生态经济学(Ecolomics)是生态学和经济学相互交叉而形成的一门边缘学科。
大学课程《房地产经济学》PPT课件：第二章 地租理论与区位理论
第四节 土地区位理论
(三)城市土地利用的原则和功能分区
• 1.城市土地利用的基本原则 • 基本原则就是“最高最佳利用原则”。在竞争是充分而完全的情况下,土地最
高职高专经济管理类“十二五”规划教 材 国家示范性高职院校重点规划教材
第二章 地租理论与区位理论
目录
目录
1
地租理论概述
2
马克思地租理论
3
城市地租理论
4
土地区位理论
5
土地的区位利用
第一节 地租理论概述
一、基础理论
(一)地租概念
• 地租作为一种经济范畴,不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关 系,而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系,是社会关系 在土地方面的直接体现。
二、理论应用
(一)能力培养目标
• 1.学生应该了解马克思的绝对地租和垄断地租理论 • 2.学生应该熟悉马克思的级差地租理论
(二)实训项目
第三节 城市地租理论
一、基本理论
(一)城市地租及其形态
• 1.城市地租的含义 • 城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐
场所,租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 • 2.城市级差地租 • 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。 • 3.城市绝对地租和垄断地租 • (1)城市绝对地租 • (2)城市垄断地租
终归属于用途最佳的方向且出价最高的使用者。 • 2.城市土地利用的功能分区 • (1)商业区。 • (2)理论应用
第二章第三节地租理论[1]
![第二章第三节地租理论[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/494e023610a6f524ccbf85d7.png)
是土地所有权在 经济上实现的形 式，是社会生产 关系的反映
地租
马克思
广义与传统地租的概念
广义 ：泛指土地所有者将其所拥有的土 地及与土地相关的房屋或其他附着物租 给他人使用所获取的报酬。
传统 ：是土地使用者租用土地所支付的 租金，是其所获利润中超过平均利润的 部分。
级差地租Ⅰ的形成及地租量
（一）
土地 等级 所耗 资本
（元）
平均 利润
（元）
产量
（kg）
个别生产价格 （元） 全部 产品 每公斤 产品
社会生产价格 （元） 每公斤 产品 全部 产品
级差 地租Ⅰ （元）
劣等
100 100 100
20 20 20
200 250 300
120 120 120
0.6=12 0/200 0.48=1 20/250 0.4=12 0/300
地租的类型
1、按地租的物质形态划分 2、按经济学的观点划分 3、按其他方式划分 （1）按土地所有权性质标准划分：私有土地 地租 、公有土地地租 （2）按土地用途不同划分 ：农业地租、城 市地租、建筑地段地租、矿山地租、渔场 地租来自按物质形态划分地租类型
（1）劳役地租：是对劳动者无酬劳动的直接占有， 其本质是农民或土地租用者的无酬剩余劳动 （2）实物地租：是以交纳一定数量的实物，如粮 食、家禽及其他农副产品作为租用土地的租金， 是在农民过去生产物的自然形态上进行剥削，而 不是对劳动时间的直接占有。 （3）货币地租：是以货币去交纳地租，而不是以 劳动或劳动产品作为使用土地的租金。 明清之际实物地租占统治地位，货币地租居于其次
60
地租地价的区位理论
地租地价的区位理论地租地价的区位理论不同的位置，地租的价格当然也不一样，下面是yjbys小编为大家带来的关于地租地价区位理论的知识，欢迎阅读。
1：区位概念1、概念：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空置上的反映。
换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
2、自然地理区位：地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。
3、经济地理区位：地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。
4、交通地理区位：某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。
2：区位的影响因素1、影响土地区位的主要因素：自然社会经济因素、行政因素2、社会经济因素：最重要因素(1) 繁华程度;(2) 交通状况或通达程度。
把出行的时间减少到最低程度。
反映通达程度的因素：道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度、对外设施的分布状况。
(3) 基础设施和公用设施的完备程度(4) 人口密度3、自然因素：影响土地区位的重要因素之一(1) 地形坡度;(2) 土地承载力(3) 地质构造(4) 洪水淹没及排水状况(5) 城市的自然景观(6) 公园与绿地(7) 环境质量4、行政因素：城镇规划。
3：农业区位论1、农业区创始人：德国，冯杜能2、著作：《孤立国对农业和国民经济之关系》3、杜能“孤立国”理论的前提：(1)在孤立国中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地。
(2)没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
(3)是一天然均质的大平原，位地中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物生长。
(4)农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
(5)农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。
《经济地理学》第2章
二、
市场环境对经济活动区位的影响
产业环境对经济活动区位的影响 三、
四、
政府行为与政策环境对经济活动区位 的影响
24
一、自然环境对经济活动区位的影响
自然环境条件对区位选择的影响
直接影响：采掘业、水电、感光器材等
间接影响：提供良好的生活、工作环境影响区位
经济活动的环境影响效果反过来影响经济活动区位选择： 如污染程度对区位的影响
2.区位因子与区位条件的区别
区位因子则是对于生产者而言，由于场所不同表现出其
生产费用或利益的差异。
11
3、区位因子的分类
区位因子的分类 运费因子 成本因子 非运费因子 经济因子 区位因子 非经济因子 收入因子 区位政策
劳动力
税收 利息
自然条件
决策者个人因素
12
三、经济活动区位理论基础
区位理论构建的客观基础：
空间内人类活动的有机组合。
地理特性 区位空间
经济因素
社会状况
区位主体最佳的 组合方式和空间形态
6
区位理论体系
根据理论产生与发展的时间
古典区位论
•
产生19世纪初，在20世纪得到较大发展
现代区位论
•
20世纪60年代以来，使得区位理论更接近客观经济现实。
主要区别在于立论依据以及考虑问题的范围和内容的 差异。
(二) 影响机制的变化（工业生产的组织方式）
福特制工业生产组织方式（1970年代以前）
原料种类及其配比、原料价格变动等显著影响工业企业的区位选择
后福特制工业生产组织方式（1980年代以来）
房地产经济学 地租与区位
三、极差地租II
D地
C地
A地
B地
市场上小麦每斤60元，A地有人耕种了。 市场上小麦每斤30元，B地有人耕种了。 市场上小麦每斤20元，C地有人耕种了。
市场上小麦每斤1.5元，D地有人耕种了。
总结：由于对同一土地作追加投资提高生产率所产生的超额利润 而转化成的地租，称为极差地租II。
四、极差地租和极差地租II的区别以及联系
一、土地制度和土地所有权
法律实现 ↓
经济实现形式 ↓
二、极差地租
极差地租是经营较优土地的农业 资本家所获得的，并最终归土地 所有者占有的超额利润，其来源 是产品个别生产价格与社会生产
1)我的地很肥沃，我 可以得到10万利润和 180万超额利润。 （极差地租）
价格的差额，由于这种地租与土 地等级相联系，故称为极差地租。
五、城市地租
区位
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一、区位案例一
体板块
三、区位地段
区域未来规划
我们要对关注的楼盘所在的 区域有一定的了解，多关注 市政规划，看在未来这个区 域在城市发展中发挥什么作
用。
交通便捷程度
我们这里说的交通便利，不 是说要有多少公交、地铁从 这里经过，而是指项目离公 交站台是否便利、周围的生
2)我的地比较肥沃， 我可以得到10万利润
和60万超额利润。
第二章区位理论
燕麦
第五圈境为三圃式轮作区
距城市最远最 粗放的谷物生产区。 主产各种经过加工 的畜产品和少量谷 物商品。
三圃式农业将农家近处的每一块地分为三 区，第一区黑麦，第二区大麦，第三区休闲， 三区轮作，即为三圃式轮作制度。
环绕RM1和RM2的费 用等值圈表示生产 1个 单位产品(假如为1吨)所 需用原料的运费。
⑶不同的费用可以形成不同的等费线。 从运费最小点出发 向外移动，可以形 成运费逐步增大的 无数条等费线；从 劳动力费用最低点 向外推移，可以画 出无数条工资逐步 提高的等费线。
最低工资 加1单位 加2单位 加3单位 加4单位
韦伯根据龙哈德的“区位三角形原理”，假定某 企业的原料、燃料产地和消费市场分布在平原上的三 个不同地点，企业的最优区位应在三角形的中间。
区位三角形原理
消费市场
企业最 优区位
原料产地
燃料产地
4．其他学者提出的完善措施
韦伯模式舍弃 了一些不容忽视的 重要因素，缺乏实 用性。针对这种情 况，胡佛和艾萨德 等学者提出了改善 办法：
原料 产地
能源 基地
企业
消费 市场
一、韦伯工业区位论的假设
⑴分析对象是一个单 一的单位、一个孤立 的国家或一个特定的 地区。只讨论影响工 业区的经济因素，而 假定区域内各地的气 候条件、地质地貌条 件、种族及技术熟练 程度等都是相同的， 不在讨论之列。
英国维多利亚海上的人工岛
⑵一些自然资源遍布各地，而另一些自然资源包 括能源在内的原料，只分布在特定地点上。
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– 再有，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生 产要素，特别是信息等特种资源费用的高低。
2. 城市级差地租Ⅱ
– 首先是国家在城市市政基础设施上的追加投资。这 种追加投资，将进一步增加追加投资区域内级差生 产力Ⅱ和级差超额利润Ⅱ。
造成土地等级差异大致有三个原因：
– 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性； – 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性； – 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。
根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于
土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润 转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同 一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产 生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
第二章--地租与区位理论
（二）李嘉图的差额地租学说
李嘉图在地租理论上的主要功绩，在于他有意识地运 用了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学 说（Ricardian theory of differential rent）。 李嘉图把地租的存在，看成是由于对农产品需求的增 长须不断耕种愈来愈劣的土地的结果。
全部产品
单位产 品
级差地 租I （元）
12000
30
0
15000
30
3000
18000
30
6000
土地位置（距市场远近）差异也是形成 级差地租I的条件之一。
表2-2 级差地租I的形成
地块
甲 乙 丙
距市场距 资本投 运输费 资本总支 离（公里） 入（元） 用（元） 出（元）
10
10000 500
10500
马克思通过分析资本主义地租的两种形态，即级差地 租和绝对地租，从而科学地回答了地租产生的原因、 条件和源泉。
（一）级差地租
级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并 最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个 别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与 土地等级相联系，故称为级差地租。
城市地租也可分为级差地租和绝对地租两种基本形态， 其中，级差地租又可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 除此之外，在城市还存在垄断地租。
1. 城市级差地租Ⅰ 城市土地，不是以丰度为主，而是以地理位置 为主，由它决定着级差地租量的多少。
– 首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场 的远近、运输时间的长短和运费的高低。
（五）巴洛维的地租理论
美国当代土地经济学家雷利·巴洛维 (R·Barlowe)，指出：地租可以简单地看作是 一种经济剩余，即总产值或者总收益减去总要 素成本或者总成本之后余下的那一部分。
二、马克思的地租理论
马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及 到三个阶级之间的关系。
– 一是土地所有者； – 二是租地的农场主（资本家）； – 三是农业雇佣工人。
15
10000 750
10750
20
10000 1000 11000
平均利润（平 均利润率为 20％） 2100 2150 2200
个别生产 社会生产 级差地
价格（元） 价格（元） 租 I
（元）
126
132
600
129
132
300
132
132
0
2. 级差地租II
在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的 超额利润转化的地租就称为级差地租II。
12000
17.14 21000
30
地上
追加
投资
级差地 租 II （元） 0 6000 （I） 9000 （II）
（二）绝对地租
只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称 为绝对地租。
绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其 来源有两种不同的情况：
一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条 件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格 的差额。如下表所示。
表2-4 绝对地租的形成
生产部门
资本有机 构成
剩余价值（剩余价 值率为 100％）
平均利润（平均 产品价 利润率为 20％） 值
生产价 格
绝对地 租
工业部门 80C＋20V
20
20
120 120 0
农业部门 60C＋40V
40
20
140 120 20
二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地 租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。
李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上 的，因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资 本主义的生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于 一切时代和国家，看不到资本主义地租的历史特点和 剥削本质。
李嘉图在地租论上有观点上的错误和概念不清，在很 大程度上是由他的阶级局限性所决定的。
（三）赫德的地租理论
1. 级差地租I
表2-1 级差地租I的形成
土地 等级
劣 中 优
平均 投入资 利 润 本（元） （ 元
） 10000 2000 10000 2000 10000 2000
产量 （单 位）
400 500 600
个别生产价格（元）
全部产品 单位产品
12000
30
12000
24
12000
20
社会生产价格（元）
表2-3 级差地租II的形成
土地 等级
劣 优
投入资 本（元）
平均 利润 （元）
产量 （单 位）
10000 2000 400
10000 2000 600
个别生产价格（元）
全部产品
单位产 品
12000
30
12000
24
社会生产价格（元）
全部产品 单位产品
12000
30
18000
30
优 等 10000 2000 700
（三）垄断地租
马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级 差地租和绝对地租两种基本地租形式之外，还 存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价 格带来的超额利润转化成的地租。
三、城市地租理论
（一）城市级差地租
所谓城市地租，是指城市土地的使用者，诸如住宅经 营者或工商部门的企业家为建筑住宅、工厂、商 店、 银行等建筑物租用土地，而交付给土地所有者的地租。
美国经济学家赫德(R·M·Huzd)，论述了区位地 租理论。
他认为，价值依赖于经济租金；而经济租金又 依赖于区位；区位依赖于方便性；方便性依赖 于接近性。我们可以省略中间环节，而直截地 认为，价值依赖于接近性。
（四）萨缪尔森的地租理论
美国当代著名经济学家保罗·A·萨缪尔森 (P·A·Samullson，1915～2009)认为地租是为 使用土地付出的代价；土地供给数量是固定的， 因为地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。