【方案—豪宅】郑州大平层豪宅研究

主卧
主卧
层高 占比 共计
7#为35层高层，2个单元3.3m层高，其中1单元为3T2户，2单元为2T2户，1单元西户为 330㎡5房，东户为280㎡5房，2单元均为280㎡5房， 户型规划中西双厨房，完全满足业主的不同需求，特设独立工人区以及工人梯通道，保障 主人私密空间，内设 50㎡主卧，双开门，独立卫浴，奢阔更衣室，奢华私密。 2018/8/22
万达公馆
区位：花园路商圈 开发商：万达集团 均价：17000元/㎡
建业天筑——项目位于郑东新区核心位置，总体量约43万方，一期开发5栋 高层和超高层平层精装住宅，产品打造标准较高，以“科技、绿色、现代、 精装”的理念打造中原区域平层豪宅的标杆性产品
开发商
位置
郑州建业天明置业有限公司
康宁路与东风南路交会处
7、钓鱼台七号院
8、霞公馆
9、贡院六号
10、北京御金台
Part2 郑州市平层豪宅产品现状分析
发展历程——郑州市的平层豪宅发展起步较晚，整体水平不高，目前正处 于第三阶段的发展，由高品质平层大宅到平层豪宅的转变，把项目硬件打 造与软件服务相结合，强调生活的方式和品质，注重体验感
第一阶段
平层大宅
第二阶段
景观打造： 百米礼宾树道 五重绿植移栽 高尔夫果岭坡地 首层架空景观大堂 110米楼间距 总面积50%的景观 打造
高附加值
2、景观设计——加拿大奥雅景观 3、室内设计——香港梁志天事务所 4、灯光照明顾问——美国BPI 5、物业管理——台湾怡盛物业
设计团队：
华润悦府——项目位于二七区火车站商圈的核心位置，是华润万象城的住 宅配套部分，由5幢高150-200米之间的超高层建筑组成，全部精装修， 层数是53-63层，意图打造顶级奢华豪宅
110㎡
125㎡ 150㎡ 170㎡ 200㎡ 220㎡ 合计
346套
224套 102套 102套 232套 244套 1720套
20%
13% 6.5% 6.5% 13.4% 14.6% 100%
两房 59%
三房 13% 四房 13.4% 五房 14.6% 100%
户型分析——
150㎡三室 两厅两卫
高品质 平层大宅
第三阶段
平层豪宅
第四阶段
顶级 平层豪宅 私享
富人区 体验
大
产品核 心特征 1、户型面积大 2、毛坯交房 3、占据城市稀缺 资源 位置、面积
外豪
1、豪华建材，精装 修 2、高档会所打造 3、园林景观设计 豪华、配套、身份
定制
1、卓越生活的打造 2、人文气息和文化底蕴 的内涵 3、注重个性化，专属性 卓越、个性、创新、艺术、 私人定制 低调的奢华，极致的享受 收藏品 立足于产品软硬件的升华 内涵的提升，营造高端圈 层感，稀缺性和专属性
附加值体系
1. LOW-E玻璃幕墙，住宅外立面中间、顶部采用. LOW-E玻璃幕墙，1-2层世界级进口天然石材 干挂，立面其他部分用铝板饰面，局部用真石 漆 2. 七重外墙保温层系统，同时使用A级不燃性防 火保温岩棉材料 3. 断桥铝型材和三层中空玻璃隔热节能系统 4. 德国丝吉利娅-奥彼公司、德国G-U集团顶级门 窗、门锁，及采用内开内倒窗 5. 日立品牌户式中央空调系统、中央吸尘系统 6. 中央空调四管制系统，更好满足不同功能区域 对温湿度的要求，冷水、热水可同时独立送至 盘管，提高空调调节标准，业主可自主选择制 7. 新风系统、世界顶级品牌电梯（三梯两户） 8. 钢木复合结构/四防入户门系统 9. 智能彩色可视对讲系统 10. 国际一线品牌地板采暖系统 11. 6.3米挑空大堂，大堂前厅、会客厅、候梯厅等 三重门厅设计 12. 指纹密码钥匙三合一高级锁
户型分析——
多功能阳台 232㎡ 4室2厅4卫
厨房
11#高层产品 户型 4房 232㎡ 37层 100% 144套
主卧
客厅
面积 层高 占比
落地窗
共计
11#为37层超高层，2个单元2T2户，户型规划均为232㎡4房，3.1m层高，南北通透，阳光 客厅带有独立大阳台，厨房带有多功能独立阳台，南向奢华主卧，附带独立卫生间以及 衣帽间，私密性极佳，4.5m奢阔开间，南向全景落地窗收藏中原四季之美。
平层豪宅项目——目前郑州市已经面世的平层豪宅只有三个，建业天筑、华润 悦府和万达公馆，都占据了城市的核心区位，均由大品牌的实力型房企开发， 价格均明显高于周边项目，产品溢价性明显
区位：郑东新区 开发商：建业集团 均价：24000元/㎡
建业天筑
华润悦府
区位：火车站商圈 开发商：华润集团 均价：18000元/㎡
开发商 位置 规模 物业类型 当期产品 价格 销售 卖点
华润置地郑州有限公司 郑州市二七区西太康路与铭功路交汇处 地上建筑面积约为22.6万㎡，容积率6.2 高层、商业、写字楼 5栋160-200米超高层住宅，在卖产品以90-125 ㎡两房、150-170㎡三房为主 整体均价18000元/㎡ 销售情况不理想（大部分高端客户对火车站商 圈附近生活环境不认同） 品牌、区位、精装修、高科技附加 教育配套：优胜路小学、郑大附小、郑州四中 生活配套：百货大楼、金博大、郑大一附院， 郑大三附院 内部配套：幼儿园、会所、万象城购物中心、 五星级酒店
5 4 1 2 3
凯悦 酒店
5A甲级写字楼 华润大厦8万㎡
华润 大厦
华润万象城 24万㎡
外立面打造——采用大面积LOW-E玻璃，和铝板饰面，局部用真石漆。底部 采用进口石材干挂； 6.3米挑高星级入户大堂，形成大堂会客厅、前厅、候梯 厅等三重门厅设计；7重外墙外保温系统，居室采用断桥彩铝3层中空隔音玻璃
装修标准
1. 每户安装户式中央空调 2. 卧室/客厅安装新风系统 3. 卧室、客厅、卫生间安装地暖 4. 上、下水管（国际一线品牌PVC管材） 5. 卫生间洁具、浴具（国际一线品牌） 6. 厨房电器/厨具、排风/抽油烟系统（国际一线品牌） 7. 客厅、卫生间、厨房铺设国内一线品牌地板石材 8. 卧室（统一采用国内一线品牌木质地板） 9. 主卧室设立柜（国内一线品牌） 10. 电器开关（国际一线品牌） 11. 卧室、客厅墙面采用高级壁纸，卫生间、厨房墙面采 用进口瓷砖 12. 钢制四防入户门、厨房夹丝玻璃趟门、卫生间名贵木 饰面门 13. 断桥铝合金中空3层玻璃窗 13. 彩色可视对讲系统（含消防、报警等） 14. 客厅、餐厅、卧室采用造型天花，国际品牌乳胶漆 15. 客厅安装国际品牌灯饰
会所打造——
私人会所 2800㎡会所打造 室内恒温泳池 室外穹顶可开 闭泳池 私人教练健身 馆 私人中西餐饮 娱乐包间 艺术品长廊 BOSS堂 花房会所
1200㎡四季花房会所
附加值体系——
精装修品牌：
德国德施曼门锁 法国亮维家居 斐雪派克电器 杜拉维特 唯宝卫浴 汉斯格雅五金 约克中央空调 意大利威乃达橱柜 西门子电器 斯麦格电器 1、建筑设计——香港王董国际
170㎡三室 两厅两卫
华润悦府户型设计一般，没有创新和亮点
附加值分析—— 采用LOW-E玻璃幕墙、中央空调四管制系统、6.3米精装挑空入户大 堂、1-2层设置架空层、引进国际品牌幼儿园、住商分离设计、1200㎡水景、满屋名 牌精装修等；精装修造价3500元/㎡以上，引入特色树种、名贵景石等，园林景观造 价2000元/㎡以上
5#
9#
6#为项目 楼王产品， 一梯一户， 面积603㎡
户型分析——
610㎡ 5室5厅6卫
项目9#为33层3T1户610㎡ 大平层，3.5米层高，其 中24层到33层室内带有， 奢华游泳池，2层到23层 为90㎡奢阔大厅。
3梯1户超规格入户 ， 彰显主人的大家风 范，特设独立工人 梯通道，保障私人 空间。 主卧110㎡大空间 ，附带男女衣帽间 ，兼具会客功能， 配有独立舒适卫生 间。
配套
规划布局—— 规划打造5A甲级写字楼，君悦五星级酒店，华润万象城商业中心 ，和五栋超高层住宅；整体呈围合式布局，南低北高规划，社区中央规划1200 ㎡水系/湖景、3800㎡12班国际标准幼儿园，地下1-3层为停车场，车位比1:1.3
超高层豪宅 华润悦府22.6万㎡ 君悦五星级酒店 5万㎡
售 楼 部
项目规划——它由9栋高端奢装住宅、1栋七星级酒店，五星级业主私人会所、4 栋独立国际奢侈品牌会所组成。其整体规划采用半围合、错位式布局，造就110 米宽奢侈楼间距,保证住户的采光视野以及景观空间，住宅均为6.2m挑空大厅 1# 3# 2# 4# 6# 7# 11# 8#
项目整体现代 简约建筑风格 ，建筑设计是 香港王董国际 ，代表作有“ 上海滨江凯旋 门，北京国贸 三期
规模
物业类 型 当期产 品 价格 开盘时 间 卖点 配套
建业天筑共占地130亩地，总建筑面积为43万㎡， 分两期开发，一期开发建设5栋平层，120米高
平层、商业 项目首次推出5#、6#、7#、11#，为31-37层 的平层，户型面积为79-90㎡两房，230㎡四房， 330㎡五房以及600㎡大平层。 均价24000元/㎡ 2013年12月8日开盘 品牌、区位、品质、功能、社区规划、物业 项目内部配套有幼儿园、四季恒温花房、七星 级酒店、云顶会所、游泳池及社区独栋商业
相对性：只是一个相对的概念 ，没有固定的标准
产品打造核心体系——
城市核心区位 豪华精装修
稀缺自然资源
品质外立面
平层豪宅
优质景观打造
高端会所 一流物管服务 科技智能化
专业户型设计
wk.baidu.com
中国十大经典平层豪宅——
1、上海汤臣一品
2、星河湾
3、上海世茂花园 4、北京盘古大观
5、北京银泰中心
6、龙湖.唐宁one
郑州市平层豪宅产品打造专题研究
Part1 什么是平层豪宅？
平层豪宅定义：
平层豪宅——
1、从字面上可以简单地理解为“富人居住的平层豪华住宅” 是中高密度住宅市场金字塔的顶端，上层社会享受高品质 生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式。 .
2、指比高档住宅在质量、档次、面积、规模、服务、售 价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其核心区 位和对稀缺资源的占有等方面。 .
郑州市平层豪宅划分——
第三阶段： 第二阶段： 第一阶段：
雅宝东方国际广场 普罗旺世 金沙湖一期 锦艺国际华都
银基王朝 海马公园 正弘蓝堡湾
建业天筑 华润悦府 万达公馆
平层大宅
高品质 平层大宅
平层豪宅
平层大宅：项目大面积平层户型占比较少，仅在楼王系列产品中出现，不是项 目主力户型，为了提升项目的整体形象，整体品质不足 平层豪宅：项目整体档次较高，只针对高端客户，打造高端的平层住宅价值体 系，实现项目的较高溢价，平层户型占比较大，是项目的主力户型
首层架空设计 6.3米挑空 星级精装入 户大堂
大面积玻 璃幕墙
镶贴铝板饰面
低辐射中空 LOW-E玻璃 窗户采用断桥 铝合金 3层中空隔音 玻璃
底部世界级进 口干挂石材
产品打造——1号楼和2号楼3梯5户布局，梯户比较大，降低居住品质；90㎡两房纯北向 ，居住舒适较差；125㎡两房，性价比较低；150㎡三房进深过长，增加压抑感，降低舒 适度；125㎡以下两房占比达59%，设计显著不合理，与项目高端平层豪宅的定位不符；
1、物业服务和产品的优化 2、国际品牌高标准精装， 居住的舒适性 3、高附加值体系的打造 体验、服务、品质、科技
产品价 值诉求 点 顶级形 象特征 营销特 征
产品的初始发展 阶段，提出概念 立足于产品硬件
镶金带银，强调富贵 符号，身份的象征
强调生活方式和品质，注 重体验感 立足于产品硬件+软件
张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有， 追求高尚的生活，软性生 身份的象征 活质量的提升，档次提升
关键词
豪华、上层社会、身份地位；核心区位、稀缺资源、价格
平层豪宅基本特征——
稀缺性：位于城市核心区或拥 有稀缺自然资源的区位
高端性：产品打造达到较高豪 宅标准，其品质领先于市场
溢价性：销售价格远远领先于 同片区同尺度的产品
平层豪宅 基本特征
尊贵性：精神与物质双层追求 ，社会地位和身份的象征
舒适性：顶级的物业管家式服 务，奢华的生活享受
3.5米奢阔层高， 阳光客厅面宽8.1 米，90㎡奢阔空间 ，
6#高层产品 户型 面积 层高 梯户比 共计 5房 610㎡ 33层 一梯一户 32套
6#楼王位置
户型分析——
280㎡ 5室2厅4卫2厨 330㎡ 5室2厅4卫2厨
中西双厨
中西双厨
7#高层产品 户型 面积 5房 330㎡ 35层 25% 34套 5房 280㎡ 35层 75% 102套
平层布局
1号楼53层，高168米 3梯6户，2个单元 3号楼60层，高190米 3梯2户，1个单元 4号楼60层，高190米 3梯2户，1个单元 5号楼63层，高200米 3梯2户，2个单元 以上楼宇1-2层均设置 架空层 电梯区域一律设置在北面，充分 保证南向采光 户型配比 面积 90㎡ 房型 小两 房 中两 房 大两 房 大三 房 大三 房 大四 房 五房 及以 上 套数 450套 套数比% 26% 户型配 比%