在受理房屋产权交易过程中应注意的两个问题

在受理房屋产权交易过程中应注意的两个问题
一、产权登记中的弄虚作假行为当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重，当事人往往通过制作和使用假证件（如身份证、结婚离婚证明、公证书等）、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式骗取房地产登记部门的登记，从而获得非法利益。

为了有效打击这种违法行为，净化房产市场，扭转登记部门被动和尴尬的局面，一方面要和公安、司法等部门联合起来共同打击，更重要的是要在登记中加强管理、规范流程、严格把关，并利用现代化技术和现行的法律法规捍卫自身利益和权威。

一是在办理房产交易和产权登记时，应要求买卖双方或登记方亲自到场，核对身份和签名，对委托办理的要提供委托书（若出让方委托要求提供经公证过的委托书），以及被委托人及委托人的证件原件或公证书。

核对身份时尽可能核对证件的相片和本人，并做基本的询问。

二是在登记中核对房产来源和原登记的档案，重点核对房产来源是否清晰，原登记中提供的身份证明、婚姻状况等与现状是否一致。

这个方式非常有效，在实际工作中弄虚作假行为大部分是通过这个方式发现的。

该项工作要求档案查询要方便快捷，要借助信息化手段在登记中能实时查询电子档案及资料扫描件。

三是要认真检查申请表格和报告是否填写清晰完整，有无涂改，申请人的字迹是否一致，最好能当场填写并签名；
若委托办理的，要尽量检查委托书和资料中的签名是否一致。

四
是登记人员发现有问题的证件和资料要仔细比对，一旦确认应及
时报警。

登记的柜台和场所尽可能安装监控录像，登记人员要保
存好证据，配合公安部门做好笔录。

五是尽可能利用现行的法律法规与相关部门联动，加强处罚力度。

《城市房屋权属登记管理
办法》已对伪造和涂改权利证书、弄虚作假验取登记机关登记等行为做出了一些规定，我们可对违反者大胆行使处罚权。

但在实施中应注意要严格按照《行政处罚法》的规定和程序进行处罚。

同时对上述法规未规定的情况（如使用假证件、冒名顶替等弄虚作假行为或未骗取成功的）以及登记机关认为依据不足、处罚力度不够的，可以通过向公安机关报案，由公安机关调查和处罚。

如使用假身份证明及冒名顶替，可由公安机关根据《居民身份证法》来过行处罚；使用其他伪造证件和公文的，可根据情节及造成的后果按照《刑法》和《治安处罚法》规定进行处罚等等。

六是加强宣传，通过报纸、电视等媒体对上述行为进行报道，对不法分子起到震慑作用。

二、交易量的增大导致房产档案库房不断膨胀
如今，每年都要增加由老百姓购买的成本价售房档案，为了妥善“安置”这些档案，各房产交易部门大多建造了房产档案楼，同时添置了档案密集架，增加实用库房面积。

而增加房产档案库房跟添置其他办公用房不一样，它除了固定资产投入外，还要对库房进行“精加工”，如楼层加固以及购买档案密集架、消防设施、除湿机等设备。

这将使房产产权产籍管理部门不堪重负
解决房产档案库房不足的重要途径，是建立光盘档案。

目前，有
许多城市已经在建立光盘档案，但其出发点主要是基于两方面的考虑。

一是为了方便房产档案利用。

当业主需要复印原房屋买卖契约或其他资料时，工作人员只需要在电脑中直接打印即可，不需要进库房提档。

过去，在提供查档服务时，经常会发生找不到档案的现象，究其根源有三种情况。

(1) 业主根本未进行权属登记。

(2) 房产档案归位时插错位置。

(3) 档案利用后，工作人员不慎将其与其他资料杂放在一起，造成人为的“丢失”现象。

建立光盘档案后，业主是否进行权属登记则一目了然，可以有效地防止上述现象的发生。

二是基于房产档案利用安全方面的考虑。

凡需查阅房产档案的业主，大都是为了解决产权纠纷(包括行政、民事诉讼) 而来。

其中如果有人乘工作人员不注意，在档案资料上添加或涂改有关内容，甚至抽出其中一页( 如委托书) 的话，就会使原本完全符合审批程序的登记资料，变成登记机关审核“不严密”或收件资“不齐全”的局面，其结果不言而喻。

为此，房产档案管理部门工作人员往往会寸步不离地“看着”阅档人员，生怕查档者有什么“不轨”行为，有的城市还在阅档室安装“探头”，实行全程监视。

利用光盘档案提供阅档服务，可以从根本上解决房产档案管理部门的“后顾之忧”
然而，仅仅是基于上述两个方面的考虑还不够，我们可以采取只建立光盘档案，不保存房产登记资料。

首先，以商品房登记为例，在受理登记前，要求业主提供：商品房购销合同、购房发票、商品房结算清单、当事人身份证件、夫妻关系证明文件（结婚证或户口簿）、缴纳契税发票等，上述材料均需原
件。

符合登记收件要求后，请业主填写《房屋所有权（转移）登记申请表》；属于单身的（包括结婚离异的），要填写《婚姻状况声明书》；在申请登记时，夫妻双方约定归一方所有的，要填写《约定》
等表格。

其次，在受理登记时，工作人员要按照业务种类输入相应的内容，并将业主提供的所有原件资料和填写的所有表格拍照，直接进入数据库。

第三，结合地理信息系统，按丘号逐个从数据库中采集，建立XX市丘号光盘档案。

今后，对外提供房产档案利用，可以直接利用光盘档案，无须到信息库中查阅。

所以，凡涉及到房产转让或其他变更需要的，在光盘档案中应及时予以变更，并保留原房产档案登记信息。

第四，在业主提供的所有原件资料和填写的所有表格上加盖
“XX市房产权属登记专用章”，并加注X年X月X日，然后将这些资料悉数交还给业主自行保管。

这样，既解决了房产登记机关的档案库房问题，又能满足部分业主的心理需要。

以前，一些老百姓投资几十万
元甚至上百万元购买住房或非住房，权属登记
后，有关合同、发票等统统被登记机关收掉了，其心里有种说不出的滋味，有的老百姓还专门为此事向有关部门“投诉”过。

如果我们把这些盖过登记专用章的登记资料都归还给业主保管，业主自然会高兴，因为他不仅领到了得屋所有权证，而且手里还捏着那些购房原始凭证，其内心的感觉似乎更舒服、踏实。

可能有人会担心，登记资料都还给了业主，会不会产生其他后果呢？因为，对某一处住房来讲，老百姓手里不可能同时具有两份以上内容完全相同的购房发票；即使有这种可能，登记机关
的数据库中已经有了相关登记信息，不可能产生“一房两证”的现象。

如果个别业主想动歪脑筋，明知产权已抵押或被法院查封，却谎称产权证遗失，要求申请补证，登记机关也会在补证的“他项权利”栏目中注明已抵押的内容；如果业主想转让，更是不可能的，因为在法院查封解封前是禁止其产权转移的。

当前，摆在房产管理机关面前急需解决的问题是解放思想。

我们不要紧紧地抱住那些原始的登记观念不放，要解放思想、勇
于创新，这样才能与时俱进。