西安九锦台项目整体营销策划报告_160PPT

经 开 区
城北地区
城
西
城内
浐灞生态区
城 东
高新区
南二环地区 曲江新区
区域竞争格局分析 : 西安住宅市场分布
西安高档公寓集中分布在曲江新区和高新开发区，其他地区有零星分布。曲江新区在售公 寓项目几乎全在4,300元/平方米以上。曲江地区曾是唐代皇家园林，从未进行大规模工业 建设。西安政府将其规划为旅游度假区，进行了大量的公共游乐设施建设和大规模的基础 设施建设。该区域以旅游、文化和会展产业主导，自然环境优越，交通便利，自然景观和 文化景观遍布，成为西安市高档公寓和别墅聚集之地。 高新区是另一个高档公寓大量分布的区域，东城、南二环地区和经开区零星分布个别高档 公寓。浐灞生态区位于浐灞三角洲，环抱于万余亩水面的广运潭，目前正处于基础设施建 设热潮中，将是未来又一个高档住宅聚集的区域。 中高档住宅分布的主要区域是高新区、南二环地区、城内和经开区。城内的住宅售价较高， 但是供应极为稀缺。中端住宅主要分布在城东和城西。城北地区住宅目前售价最低。
两基地
阎良航空基地 完善供水、供电、供热、污水处理等各项服务设施 长安航天产业基地 基本完成规划制定和报批，着手基础设施建设和项目引进
伴随着城市建设改造进程的逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房 地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。
西安市房地产市场总体概况 2007年上半年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，2007年上半年西安房地产市 场在良好的经济环境中运行。07年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状 态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远 郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发 展进程。 2007年上半年，西安商品房销售面积300多万平方米较上年同比增长37.9%，销售金额 152.99亿元。普通住宅销售面积359.98万平方米同比增长41.12%，销售金额127.45亿元， 住宅在售均价为3412元/平方米，同比增长6.09%。 2007年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。 从07年上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前 期出台的一系列政策的进一步细化和落实。西安房地产市场虽然供需两旺，但是房价增速一 直处于较低水平，宏观调控压力较小。2007年上半年，西安政府有关部门严密监控市场动 态，并未有新政出台。
西安及区域宏观环境的分析
区域
规划建设目标
高新区
建设六大园区，力争建成工业类项目60个，再引进世界 500强或行业龙头企业5家以上
四区
经开区 曲江新区
力争全年新开工工业项目50个
筹建出版集团、传媒集团、演艺集团，启动周至道教文化 展示区开发建设
浐灞生态区
基本完成浐灞三角洲段河流综合治理，广运潭二期工程竣 工，新增水面1000亩，绿地2000亩
西安九锦台项目整 体营销策划报告
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第一阶段 项目定位策划工作大纲 第一部分 市场研究
一 西安房地产市场与区域房地产市场
① 西安及区域宏观环境的分析 ② 西安市房地产市场总体概况 ③ 区域竞争格局分析
ห้องสมุดไป่ตู้
西安及区域宏观环境的分析 2007年上半年西安经济运行态势良好，预计完成生产总值750亿元，同比增长13%，同 比增长0.4个百分点，为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入完成62.94亿元， 同比增长27.5%；全社区固定资产投资完成623.52亿元，同比增长38.8%；社会消费品 零售总额完成442.24亿元，同比增长17.4%；城市居民人均收入同比增长15.4%。宏观 经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。 2007年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿 元，2007年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设 项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭 北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生 物产业基地项目等。根据2007年西安市建设规划方面，西安市在“四区两基地”建设方 面主要规划如下表：
西安房地产市场自上世纪90年代末发展成熟壮大、成为城市经济的支柱产业。西安房地产业 的发展自2000年后快速增长的同时，也经历了2003年”非典”事件的影响,及2006年宏观调 控政策的冲击。西安历年房地产市场销售额及增幅。
西安市房地产市场总体概况
2007年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势 头快速推进。西安市房产局提供的数字表明，商品房市场供应集中放量，施工、竣工、 新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。上半年，西安市商品房销售面积近400万 平方米，销售金额152.99亿元。其中住宅销售359.98万平方米，销售金额127.45亿元。 西安市城乡建设委员会房地产有关负责人介绍西安市商品房2007年上半年供应量超过 500万平方米，到2007年底预计超过900万平方米。市场数据说明，西安房地产市场处 于供需两旺的状态。
西安市房地产市场总体概况
西安住宅市场发展平稳，住宅售价从未经历大涨大落。2006年以前，西安住宅销售价格每年 增加幅度基本未超过5%，2006年西安住宅平均销售价格为3258元/平米，2007年上半年住 宅平均售价增幅6.09%。国家发改委价格监测中心发布的全国36个大中城市房价平均增幅 16.34%表明，西安房价增幅仍属中下水平。
西安市城乡建设委员会房地产有关负责人透露，符合“90平方米；70%”规定双限房将 于2007年下半年开始大量释放，将会对下半年房产售价产生一定的平抑作用。据观察， 小户型的需求大于大户型。通过一年的努力，目前，西安市的中小户型供应达到了政策 要求。
区域竞争格局分析 自2000年，西安商品住宅市场进入高速发展阶段，西安城区各区域均进入开发高潮。不 同区域显示出不同特征，已经分化出高档住宅市场，中高档住宅市场和中档住宅市场。