关于我国住房政策的一点思考

关于我国住房政策的一点思考

（社会政策作业）

一说到房子，每个人立马联想到的应该是“高房价”三个字吧。高企的房价让买的起的人成了房奴，买不起的只能望房兴叹了。

这次的高房价开始于2009年。房价过高的原因有很多，主要的两个方面是刚需和投资需求。2008年金融危机爆发，国内经济低迷，政府为了救市推出了四万亿。但企业订单不多，结果就拿了这些钱投资了房地产，投入的大量资金就把房地产炒热了。而这时刚好遇上了民众买房需求的释放。每年有多少从农村出来的大学生毕业然后在城市里工作，而他们的梦想不就是在城市买房吗？

虽然政府多次出台政策调控房价，但房价还是在不断上涨。我觉得政府的政策还是有很大的积极作用的。但我觉得政府在打击房地产投资的力度还可以再大一点。现行的政策只是第二套房首付为40%，而且贷款利率稍高点。个人觉得第二套房就不允许贷款了，并且纳高额的税款让投资利润下降。还要将第二套房允许需出售的时间再延长，这样资金回流就慢了。对于那些随手就能买下十套房、几十套房的富豪完全可以征收比房子价值还高的奢侈税。当然，这是一定要区分清买房的目的到底是自住还是投资，不能把那些想改善居住条件的人伤害了。

当然对于那些虚假宣传、捂着房子不卖的开发商也需要整顿一下。还有就是应该引导开发商多开发小户型的房子。项目开盘的时候，都是小户型房子立马会被抢空。但开发商还是愿意开发大户型的，这样

小户型的供给就会小就能抬高价格了。

可是不管政府如何调控房价，房价也只是回归合理的价位，而不会是白菜价，除非是经济大衰退。房价在合理的价位也并不是每个人随便就能买的起的。还有不管房价怎么跌，城市里的农民工也消费不起啊。

因此要真正要调控房价不能仅着眼于调控市场化了的房地产，还有建保障房和廉租房。还需下一步更大的棋子，那就是城镇化。

有数据表明，大部分务工的农民流入的是大城市，只有一小部分的去了小城市和县城。这样，即使国家每个人送一套房子，还是会有交通拥堵、环境污染等的城市病的。所以只能是推进城镇化才能有效地分散人流。而且，我国内需不足，城镇化后可以释放非常大的消费需求，可以促进经济增长。

非常同意人民论坛发表的一篇文章《李克强总理城镇化思路解析》里的一个观点，那就是城镇化并不是简单的大量建设房地产，大量建设工厂，而是有序地推进农业人口城市化。李克强总理关于推动农村人口城市的设想是先让一部分符合条件的白领、企业主等等先纳入城市人口。然后是分离户籍制度与福利制度，即城市常住的农村人口也可以享受和城市人同等的公共服务，如医疗、教育、养老等等。

让农民进入城镇一个首要的前提就是可以解决他们的就业问题。这就要求城镇的经济发展地足够好才能有强大的吸纳能力。这时政府就该在招商引资这方面做足功夫了。其实还可在住房政策方面入手。经济发展最需要的就是人才，政府可以指定相关的住房政策吸引当地已

经外出求学的毕业生回乡就业或者创业。这不仅只是让企业依法缴纳公积金而已，还需要其他更大力度的优惠。每年政府的大部分收入来自土地收入，给回乡的毕业生的补贴就可以从这部分钱里出。当毕业生回乡创业或者是进入了民营企业等等时，就可以享受在本地购买第一套房的优惠。比如：降低首付比例、降低贷款利率、或者是给予装修补贴等等。

现在吸引人才的更多的是大城市以本地户口吸引人才，小城镇要跟大城市抢人就需要城镇的政府真正努力一把了。

可即使解决了就业问题，也可以解决农民的户口问题，但还需要农民自费购房。而且一旦加入小城镇户口，三十年承包期一过就没有对耕地、林地的使用权了。而农村的房子也是荒废了。

谈论如何解决这个问题的时候先插播一个华明模式。

华明模式是指天津市华明镇的发展模式。前几天我们学院同学在老师的组织下参观了华明镇的博物馆，然后他们主任也为我们详细地解释了他们的华明模式。

一开始看到华明镇林立的工厂、别墅以及宽阔的马路的时候马上就联想到的是政府规划的工业区。就是政府规划了工业区，然后吸引一批工人，地区就发展起来了。但这并不是这样的，而是把当地的农民就地城市化了，当华明镇发展起来了才吸引了外地人。

华明模式的核心是宅基地换房，即华明镇十几个村的农民把自己的宅基地给了镇政府，然后政府将所有的土地规划出一点土地建房，然后根据每家宅基地的面积派发房子。而且政府很贴心的是，根据农民

不爱住高层，都把住宅设计成四层楼的，还有带电梯的小高层。

一个镇的土地是非常广阔的，除了用于住宅的土地以外，其他的就用于建设工业区还有农业产区。这就是华明模式的三区联动。工业区以及农业产区让当地的经济腾飞了，不仅是富裕了当地的农民，还吸引几万外地的就业者。

当地农民不仅只是因为当地工厂发达可以进去务工赚取工资，这只是一个方面，而其实当地农民有“四金”。因为农民很多不只有一套房，所以他们可以出租房子赚租金。老人有自己的保障金。这里最值得一提的是股金。其实是一开始的时候，农民就可以把自己的耕地、林地入股工业区以及农业产区，因此每个农民可以根据直接的股份每年获得分红。这个股份还可以在镇自己的银行作为抵押申请贷款，申请的信用卡到处都可以刷还不用手续费。

这里，医院、图书馆、学校、健身场所样样俱全，绿化率超高。相比之下，连大城市都黯然失色了。

那位主任在演讲最后提到华明模式仅适用于挨着大城市的农村，其他地方并不适合。因为华明镇挨着天津市中心，交通发达，还紧邻空港经济区，这些因素都是这经济腾飞的重要原因。

但我觉得，华明模式的精髓实际上是农村产权流转上的创新，而这是可以在大部分的城镇是使用的。

我记得许经勇先生在他的著作《中国农村经济制度变迁60年研究》中曾经表达过这样的一个观点：中国最伟大的制度创新就是农村土地承包制，因为农民还有一片自己的土地，所以农民承受了中国经济转

折的阵痛，而没有动乱。在发展初期，以农促工的发展方式已经让农民牺牲太多了，而现在农民已经得不到些许的资源，这是最大的不公。以前的政府都是大力推广新农村建设，可不管新农村建设发展地多好，可依旧没有跳出二元经济结构的思维。不管对农民再好，所有农民想的不都是这辈子不要当农民吗？

可是要改变这种状况，简单的改变户籍制度，实现农村产权流转是不行的。想来，如果农民随便就可以有城市户口了，可能在城市有自己的立足之地吗？能走的路只能是靠自己的子女升大学找份工作，就凭这份工作就能带着全家逃离农村吗？这漫漫长路与长征有何不同呢。那产权呢？只要农村经济落后，交通落后，那所有的宅基地、耕地、林地都不会太值钱。把农民所有家当卖了也不过是鸡肋啊。

所以最后还是应该像华明镇那样，先是农民以宅基地换房，政府统一规划住宅区。然后把其他的土地规划出经济功能区，即工业区和农业产区等等。这时依旧还是集体经济形态，农民以自己耕地、林地的产权换股权，按照股权获得每年的分红。

我觉得这种模式要实行起来并不是想象中的困难。只要当地政府能有这份想改变的决心以及具有可行性的规划，还有上级政府的大力支持，我想只要肯干，大部分的农民也会特别支持的。当然最好的当然是成了国家的顶层设计，而不是一个地方政府的小打小闹。资金方面呢，政府出资，招商引资，农民本身外出务工的资金其实也会流回来，只要这个计划够吸引人。

最终实现的也许并会像华明镇一样，一个村随便一年的收入就能有