商业项目答客问

******广场答客问
1、问：开发商名称及资质？是否有投资商？
答：⑴开发商是******集团沈阳房屋开发有限公司；
⑵中国******集团有限公司隶属于世界企业500强、世界品牌500强的中国***股份有限公司，成立于2003年12月26日，总部设在沈阳，半个多世纪以来，中国******集团（及前身）承建过国内外近百条铁路线的建设与改造工程，获得过多项国内外大奖，为我国铁路建设和国民经济的发展做出了卓越贡献。

中国******集团有限公司具有房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包二级资质，具有丰富的各类房屋建筑及装饰施工经验，曾承建锦州地税局办公楼工程、沈阳光明新村高层住宅楼、沈阳北三马路高层住宅楼、北五马路高层住宅楼、沈阳市铁厦家园高层住宅楼、吉林国际大酒店等多个房屋建筑及装饰工程项目，丹本、京沈等多个高速公路工程，鞍山市五一路立交桥、大连后盐立交桥等多项市政公用工程，沈阳市北一路悬浇桥、沈阳南阳湖桥等多个桥梁工程，菠箕（ji）岭隧道、大嘴山隧道等多个隧道工程，北京地铁奥运支线、沈阳地铁五标段等多个城市轨道交通工程，秦沈客运专线山海关变电所、大连城市轻轨车库等多个电务工程，大连站高架候车室、沈阳北站无站台柱雨棚工程等多个钢结构工程，沈阳东北汽配城爆破拆除、沈阳机床一厂14层办公楼拆除等多个爆破与拆除工程，利比亚大人工河工程、阿尔及利亚铁路工程等多个海外工程，还具有许多国内外现金的仪器设备与优秀的检测试验能力。

******集团有近30家全资或控股子公司，现有员工22000余人，涉及桥梁、隧道、铁路、市政、房地产等几十个领域，目前，******集团正处于蓬勃发展中。

（3）没有投资商。

2、问：项目的建筑设计单位是哪家？设计过哪些成功项目，获过什么奖？
答：⑴中国建筑东北设计研究院
⑵主要设计作品及获奖情况：
中兴-沈阳商业大厦获省部级方案二等奖，设计三等奖；
沈阳桃仙民用机场航站楼获省部级设计一等奖；
沈阳泽工里新技术节能示范小区获省部级设计二等奖；
沈阳凯莱大酒店获省部级设计一等奖；
沈阳滨湖俪园获省部级设计一等奖。

3、问：项目的建筑施工单位是哪家？资质如何？曾承建过哪些工程项目，获过什么奖？
答：⑴******集团***工程有限公司
⑵资质：施工总承包一级资质
⑶承建项目及获奖情况：
沈阳金海园住宅工程获辽宁省建设工程世纪杯（优质工程奖）；
沈阳地铁一号线获中国建设工程鲁班奖、省优质工程；
吉林站新建工程；
中兴-沈阳商业大厦工程；
沈阳兴隆大家庭工程；
沈阳北三住宅高层住宅工程。

4、问：项目的园林设计单位是哪家？曾设计过哪些园林作品？
答：⑴沈阳创艺园林装饰工程有限公司
⑵主要设计作品：
沈阳浑河湾景观设计；
山东省菏泽市东风路、曙光路开发区公园；
沈阳建筑大学城市建设学院景观绿化工程设计；
翔凤.山水国际一期A6景观施工。

5、问：项目的监理单位是哪家？资质如何？曾做过哪些项目，获过什么奖？
答：⑴沈阳建都工程建设监理有限公司
⑵资质：房屋建筑工程甲级、市政工程甲级、人防工程丙级
⑶主要项目及获奖情况：
东北电力负荷预测中心获中国建筑工程鲁班奖国家优质工程；
沈阳市商业银行办公楼获沈长哈三市优质工程金杯奖；
沈阳市皇朝万鑫国际大厦获沈长哈三市优质工程金杯奖；
格林豪森A、G座获辽宁省建设工程世纪杯；
东方威尼斯银河园三组团1#、2#、3#楼获沈长哈三市优质工程银杯奖；
沈阳市房地产交易中心获沈长哈三市优质工程金杯奖。

一、地段交通配套
1、问：项目在什么位置？四至周边交通状况如何？
答：⑴本项目位于沈阳市和平区***南街56号，***马路与***大街交汇处，招商部位于***南街69号7门，沈铁***佳园北侧。

⑵项目东靠***大街，西为铁西新区，南依***马路，北邻沈阳火车站、客运站。

项目周边交通十分便利，地铁1号线沈阳站距项目不足千米，市内乘坐240、103、279、203、216、123、261、262、264、206、501、237、202、207、149、297、134、135、239多路公交车“***马路”站下车即到。

2、问：项目周边配套如何？未来发展如何？
答：⑴项目位于沈阳市一环内，处于和平区与铁西区交界处，距离沈阳火车站、客运站一步之遥，十分钟即可到达太原街商圈、铁西广场。

购物：沃尔玛超市、百盛、大润发超市、世纪华联、万达广场、茂业百货等大型商场超市分布周边；
银行：工商银行、招商银行、建设银行、交通银行、盛京银行、阜新银行，十分便利，项目本身就设有银行机构；
邮局：沈阳站邮局距离项目不足千米；
医疗：医大一院3000米左右，市交通医院2000米左右；
休闲餐饮：太原街商圈、铁西商圈均拥有多家国内知名品牌电影院、餐饮、娱乐场所，如百老汇、万达、金钱豹、海底捞等等，另项目比邻铁胜农贸市场、温州城，生活条件便利；
学校：铁路中学、铁路第五小学均在项目千米之内，中国医科大学，拥有良好的师资与教学质量；
人文景观：中山公园距离项目不足千米；
其他：另本项目计划引进国美、电信、同仁堂、票务旅社等机构，进一步方便业主生活、工作。

⑵项目处于商业高度发达的区域，是沈阳市的中心位置，是沈阳经济的核心，项目周边配套已经处于高度成熟状态，周边用于房地产开发的地块越来越稀缺，项目本省的投资价值、升值空间不言而喻。

城市中心物业，绝佳投资稀缺品。

二、项目规划与基本信息
1、问：项目的设计理念、平面功能划分、立面设计理念分别是什么？
答：⑴项目共分两期，一期用地为不规则形状，因此一期建筑平面设计选择了平行于地块的不规则形状，而二期建筑平面设计则延续了一期建筑平面的形式共排列了两栋，因此场地内三栋同质的大楼联合起来，形成了规模化的效应，进一步扩大了建筑物的尺度感与不凡大气。

本建筑与地形相协调，紧凑的平面布局，缓解了对道路及周边建筑环境的压迫感，同时也使建筑退让距离最大化，降低了交通给本建筑的噪音和污染。

场地的主次入口均设在基地的东侧，通向***大街。

办公楼的主入口设在主楼的南侧，次入口设在主楼的北侧。

⑵平面功能划分：
一期项目为中国******总部大厦办公楼，地下两层主要功能为设备用房和地下车库。

地上二十二层主要功能为办公用房、会议室、档案室等办公附属用房。

二期项目为两栋酒店式服务公寓，地下三层主要功能为设备用房和地下车库。

地上二十二层，其中裙房一层---四层，主要功能为商业及餐饮，五层到二十二层为标准层，主要功能为业主会所（五层）及酒店式服务公寓。

⑶立面设计：
建筑的造型设计力求简洁、现代，立面设计采用竖向线条的处理，强调建筑竖向高度，在视觉上给人以高耸、挺拔、大气的形象特点。

场地内一期和二期三栋同质的大楼联合起来，形成了规模化的效应，进一步扩大了建筑物的尺度感与不凡大气。

大楼的主要建筑材料为玻璃和石材，通过材质的变化和色彩搭配，体现建筑的时代感，给人以美的视觉享受，建成后的中国******总部大厦项目将成为该地区的一个新的亮点。

2、问：项目相比其他酒店式公寓项目有哪些特色？
答：本项目将打造成为具有“国家星级绿色建筑认证”、“美国绿色建筑协会LEED级认证”、“辽宁省节能示范工程”这样一个目前我们已知的世界上唯一的双认证工程项目，设计成一个集成的绿色建筑，打造辽宁乃至全国的绿色建筑标杆。

3、问：项目二期建设用地面积多大？总建筑面积多大？地上、地下建筑面积各多大？
答：项目B、C座建设用地面积为8815.2㎡，总建筑面积为96700㎡，地上总建筑面积为79300㎡，地下总建筑面积为17400㎡。

4、问：项目的容积率多大？绿化率是多少？有多少个车位，在项目什么位置？
答：项目容积率为9，绿化率为30%，地下三层共有222个地下停车位（地下车库层高分别为4m、4m、5.1m），项目西侧有近80个地上停车位，项目北侧有50逾个地上停车位，停车位总量在350个左右，车位比接近1:2，这在城市中心是鲜有的。

5、问：商业层高、净高，走廊层高、净高，走廊宽度各为多少？
答：一层层高及走廊层高均在6.0m，净高4.7m左右；2-4层高及走廊层高均为5.7m,净高4.4m 左右；走廊宽3.0m。

6、问：公寓标准层层高、净高，走廊层高、净高？走廊宽度？电梯厅面积？
答：层高4.2m、净高3.8m左右；走廊层高4.2m、净高2.8m左右；走廊宽1.8m；电梯厅含B、C座90 m2左右。

7、问：商业出入口与公寓出入口分别在什么位置？商业总面积多少？各层面积分别是多少？答：商业出入口在项目东侧，公寓出入口在项目西侧。

商业总面积17200平。

每一层4100平米左右。

8、问：项目距离铁路，高压线的距离有多远？
答：距离铁路约50m，距离高压线约20m。

9、问：针对项目旁边的铁路和高压线对项目的影响做了怎么的处理？
答：项目采用三层中空Low-E玻璃，能够充分降低火车噪音，项目旁边的高压线将施工入地。

10、问：项目的建筑结构？抗震程度？
答：项目是框架剪力墙结构，设计抗震设防烈度为7度。

11、问：项目设备层是在哪个位置？
答：地下三层。

12、问：项目的交房标准是什么？商业项目何时竣工？何时交房？外铺距主马路***大街大概有多远？
答；公寓精装修交房，每平米装修标准2000元。

商业公共区域装修完。

约2014年8月。

距主马路大概有30米。

13、问：项目供暖制冷是什么系统？是否有环境污染？
答；供暖热源是热网，每户采暖方式为地热。

制冷冷源为螺杆机，供冷方式为风机盘管。

14、问：写字楼和公寓、商业是用同一套系统吗？
答；各自独立系统
15、问：空调主机在哪个位置？是否对楼有影响？
答；在四层、二十二层空调机房内，无影响
16、问：空调入户风是侧送式、顶送式还是底送式？
答；侧送风。

17、问：公寓有直饮水吗？
答；无
18、问:是否有有线电视和卫星电视，如何收费？
答；采用市有线电视，按其收费标准缴费。

19、问：是否有天然气？商铺是否有煤气？
答；无天燃气，三、四层有煤气
20、问：公寓户型的电表额定功率是多少？可否增大功率？
答；A户型6KW B户型6KW C户型6KW D户型8KW F户型8KW G户型8KW，已经能够满足使用要求。

21、问：项目建筑是否采用了火车减震、降噪处理？
答；火车对于建筑基本没有影响，且每天火车通过数量有限，三层中空Low-E玻璃完全可以隔离噪音。

22、问：公寓共有多少户型？套数？面积范围？
答、公寓共九种户型，其中小户型548套、中小户型35套、中户型140套、大户型28套，共751套，面积区间在50㎡-200㎡，准确面积需出具测绘数据后确认。

24、问；B,C座之间距离有多远，会挡光吗？
答、BC座里侧间距23米，外侧间距47米，不会挡光，当初设计院设计的时候就考虑过采光的问题。

25、商业采取何种方式、是否有自持商业？
答：先租后售，没有自持商业。

26、商业的用电负荷是多少千瓦？
答：用电负荷待定，各家商铺功率大小随面积而定，若要增大功率需自行与电业局沟通（需工程部详细确认）
27、商业是否有卫生间？在什么位置？
答：有，除一层，每层都有一间男士（7个蹲位）和一间女士卫生间（7个蹲位）。

28、商业业态如何划分？（可按照商业布局图）、
答：详见商铺分布图
29、1-4层商业运营方式是什么？什么时间开始运营？
答：运营方式为统一招商、统一管理、统一运营，预计开业时间为2014年6月左右
30、商铺铺位面积区间？共几个铺位？
答：73平---4000平，约14个铺位。

31、商铺用房得房率为多少？
答：
32、商业用房墙柱的厚度？
答：两种柱延街大柱0.9米，内柱0.6米
33、商业用房柱距是多少？
答：临街柱距8.5米。

34、商业是否有宽带、有线接入？
答：有
35、商铺的装修标准是什么？
答：内部清水，公共部位待定（内装修方案正在进行图纸会审）
36、商铺交通系统：商铺的扶梯品牌及承载量？
答：扶梯与直梯。

富士达或同等品牌，相关技术指标待深化设计确定。

37、商铺是否有中央空调？
答：有，致冷致热都有。

38、给排水管材质？
答：排水立管为铸铁管、户支管为PVC；给水立管为钢塑复合管、户支管为PPR管。

39、商业外墙用何材料装饰？
答：项目外立面分为石材幕墙和玻璃幕墙，石材幕墙石材颜色为虾红色石材。

40、商业安防系统怎么设置的？
答：主要是监控系统，布点比较全面（需工程部详细确认）
41、附近同类型的商业有哪些？
答：中驰、SK大厦、朗勤等项目
42、商业的物业公司与公寓是否是同一家物业公司管理？物业的管理收费是多少？
答：物业费及管理机构待定（最近确定测算结果）
43、商业是否有地面停车位？数量大概多少？
答：商业部分有地下停车位，与公寓部分是否分开待定。

44、商铺可否做广告牌？标准是什么？
答：可在自己租赁区域内设置，按甲方统一标准经甲方批准后进行设置。

45、******项目为何称为成为中国首席双认证绿色建筑？
答：为了更好地实现节能减排，项目增加了大量投入，如节能墙体、节能窗、节水器具、节能照明系统、自动控制系统等，另外还投入大量成本进行节省处理，像节能空调机组、节能空调新风系统、绿化浇灌用水由雨水替代自来水、节水器具等等，室内能够实现恒温恒湿恒氧，不开窗24小时都能享受新鲜、健康的空气。

46、投资商铺与公寓住宅的区别？
答：商铺与公寓住宅有很大的不同，商铺是一种纯粹的投资行为，它不会因房龄增长而降低其投资价值。

相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。

没有折旧问题绝不会出现在商铺的价格计算上。

商铺是为您创造财富和赢利的。

47、面积小，价格高？
答：一些投资人因为没有丰富经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此给自己增加了很多投资风险。

其实无论投资是何种商铺，决不能将面积或是价格作为唯一标准。

盲目地追求小面积、低成本投资，而忽视了其它重要因素，比如地段、人气等，往往是得不偿失的。

专家指出，商铺重要的是地段、人气
48、项目档次定位？
答：本项目定位贴近市场，符合大众消费需求，既有品牌是省内一线乃至国际一线的品牌餐饮、休闲、娱乐。

49、项目的经营主题有哪些？
答：经营主题以购物、休闲、娱乐业为主，包括：国内外知名的品牌连锁餐馆、主题餐厅、特色餐饮、咖啡厅、KTV、音乐吧等。

50、项目是卖产权，还是卖经营权，或者卖一部分，租一部分？
答：卖产权，每个商铺都有独立的产权，办理单独的房产证和土地使用证。

51、项目的主要销售对象？
答：我们的销售对象针对投资客和自营客户，客源主要针对本地实力投资者和外地的品牌商家、多次合作的专业商铺投资商。

（随招商过程有后续答客问）。