维修服务手册范本

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引言

物业工程部负责项目范围内房屋的日常维护管理工作。主要负责水、电、消防、电梯、弱电设施、设备的日常运行维护、保养工作, 保证水、电正常供应, 弱电信号正常, 电梯运行安全可靠, 并及时接受其它部门和业主的维修要求。每年更新《设备清单》并于年底前完成制定《年度设备维修保养工作计划》, 以达到设施设备管好、用好、修好、改造好之目标, 从而延长设施设备使用寿命确保服务质量稳定与提高, 实现物业的保值、增值。

维修服务手册目录

强电设备管理

1.0目的: 保证小区内的强电设施、设备处于良好运行和备用状态

2.0适用范围: 阳光城集团物业强电设施的管理

3.0 术语:

4.0 职责:

4.1工程技术人员负责设施设备的日常的操作和维护保养

4.2 工程负责人进行工作安排、巡查、监督

5.0 方法和过程

5.1配电房/间

5.1.1每天应巡视各主要配电房, 并确保日常应上锁, 未经许可非工作人员不得入内。

5.1.2做好防水、防潮工作, 堵塞漏洞, 严防小动物等进入配电房/间。

5.1.3巡视时需检查环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常, 并记录相关数据。

5.1.4若巡检时发现有异味、异声、不正常的发热应即刻切断相应回路检查, 同步通知工程负责人。

5.1.5配电房/间的环境温度应在40摄氏度以下, 超出上述温度时应采取有效措施降温。

5.1.6对停止使用半年以上的设备( 根据各地区实际环境条件) , 在恢复送电前, 必须作《绝缘电阻测试》, 避免发生意外。

5.1.7高压配电房若需作业操作, 需根据《高压配电房安全操作制度》进行。

5.1.8每年两次根据《低压控制柜、配电柜及电气设备保养记录表》

进行维护保养作业, 并在夏天高峰期测量、记录主要母排、母线槽、电缆等连接处的温度情况。

5.1.9各类水泵电机应根据”给排水设备”维护周期每半年进行电机绝缘的测试( 如需要更换电机轴承) 等。

5.2发电机

5.2.1对发电机房每天至少一次巡检签到并每月试运行一次。

5.2.2巡检时需包括如下内容: 消防设施的有效性、门锁的功能、送排风机是否正常、油箱和油管系统有无渗漏、环境卫生情况、光照效果、隔音墙有无受损( 若有) 、发电机是否在”自动”状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有无漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。

5.2.3日常发电机维护保养需根据《发电机组维护保养制度》进行。

5.3户外电控箱和用电设备

5.3.1户外电控箱应确保门锁常闭, 箱体和箱体四周穿线孔做好防水、防潮及散热处理, 箱体应有”有电危险”等警示标识, 箱体无明显腐蚀生锈迹象。

5.3.2路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时间根据节假日及天气变化调整, 并报工程负责人和项目经理, 若有时间控制器需每周校准时间和漏电保护一次。

5.3.3所有户外照明灯具固定应牢固, 灯具接头处安全可靠, 照射角度正确, 无明显锈蚀现象。

5.3.4每周目测”航空灯”运行是否正常。

5.4电梯

5.4.1日常管理要求

5.4.1.1电梯机房门锁良好, 机房内无异味、无明显异声, 告示牌清晰挂于显眼处。

5.4.1.2使用中电梯需张贴《电梯使用须知》及各种警示、提醒标识。

5.4.1.3机房通风良好, 温度不得超过35°C, 相对湿度不大于85%, 保证没有雨水侵入的可能。

5.4.1.4 机房的灭火器材确保有效性。

5.4.1.5机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全, 并挂在明显处。

5.4.1.6 机房照明、电源插座要保持良好。

5.4.1.7机房不得住人、存放杂物等, 应保持清洁, 不得有明显灰尘。

5.4.1.8补偿链运行时无碰撞及明显异声。

5.4.1.9当电梯出现故障时, 立即通知并要求电梯维保人员排除故障, 并通知客户中心按《客户服务手册》进行派工处理。

5.4.1.10故障排除后在《机电设备故障记录表》及派工单上完善相关记录。

5.4.1.11发现电梯困人事件时, 中控室人员不间断与被困人员通话进行安抚工作, 工程维保人员20分钟内施救完毕。

5.4.1.12电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。

5.4.1.13日常电梯管理维护由物业专业人员及电梯维保公司的相关专

业人员负责实施。

5.4.1.14专业电梯保养公司每月根据电梯维保合同( 不低于 15天 1 次的标准) 对电梯进行全面的检查保养, 并做好各项数据的检测维修记录, 物业工程部留底。

5.4.1.15物业电梯专业人员负责对电梯作周检。并按《电梯周巡检记录表》要求填写巡检情况。

5.4.1.16工程部负责人每月对巡检情况进行审核签字。

电梯年检

5.4.2.1物业专业人员配合, 电梯维保单位负责实施, 每年填写电梯检测申请表并报送当地省( 市) 特种设备安全检测中心进行年检。

5.4.2.2在电梯使用合格证到期前必须完成年检工作并取得新的电梯使用合格证( 电梯限速器每两年年检一次) 。合格证需在电梯轿箱内张贴。

5.4.2.3《电梯检测报告》由物业资料室统一归档管理。

5.4.3日常保养及维修

5.4.3.1根据国家电梯相关规范制定并签署电梯维修保养合同, 监督电梯维保公司严格按照合同要求进行保养及检测, 并保留相关记录。5.4.3.2电梯保养需提前 24 小时告知客户中心, 以便打印、张贴维保通知。

5.4.3.3在电梯检修或保养过程中需安放警示标识牌。工作完成后必须认真清理现场, 清点工具和物品, 防止遗留。

5.4.3.4电梯维保公司在每月 25 日前须提交次月《电梯维保计划》, 并由物业项目工程负责人审核后实施。