公摊面积与赠送面积对得房率的影响

公摊面积与赠送面积对得房率的影响

买房的时候看中的明明是一套宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全;收房时，看到的却是狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床。两百多位业主在收房时发现套内面积缩水一半，公摊系数高达52%——最近，山东省某楼盘出炉了“史上最牛”的公摊面积。

无独有偶，南京市民王小姐也有类似的遭遇，她所购买的67㎡的房子实际使用面积只有42㎡，如此低的得房率让王小姐非常郁闷。

笔者最近在走访在售楼盘时，发现各家楼盘的得房率有很大的差异，一般情况下，多层住宅的得房率在85～90%之间，小高层住宅的得房率在80～85%，高层的得房率相对较低，一般在75～80%，酒店式公寓则会更低。

公摊面积差距较大

笔者来到某楼盘售楼处，现场置业顾问介绍说，以该项目小高层的76㎡和117㎡户型为例，其中76㎡户型有南北两个阳台和一个飘窗，楼盘公摊比例为20%。不过两个阳台封起来会给客厅和次卧各增加3㎡，这样算下来，使用面积就达到了66㎡。笔者算了一下，不算飘窗，得房率都将近87%。

笔者又来到一个全部为高层建筑的楼盘，项目分为酒店式公寓和住宅，据售楼人员介绍，住宅的公摊比例约18%，主要是80～90㎡的中等户型，而公寓的公摊比例约为30%。

对此，售楼处的工作人员解释说，公摊面积受楼层高度、楼层结构等因素影响。酒店式公寓是40多层的高层建筑，塔楼结构，里面配备有8部电梯，而住宅是30层的高层建筑，属于板楼，里面只配备了2部电梯，单从电梯来说，公寓的公摊面积就比住宅多了许多。

影响得房率的因素不少

业内人士介绍说，不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响因素很多。比如说，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等等。

一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。

其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。

而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。

笔者在走访中发现，除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，洗手间也是半封闭阳台和大飘窗。

购房者都希望自己的房子得房率越高越好。不过，也有专家表示，得房率并不是越高越好。得房率多少才合理?

“不同类型建筑和不同物业类型得房率各有不同，总的原则是低层住宅得房率高，而高层住宅得房率要低些。”搞建筑预算的金先生告诉笔者，合理的得房率一般多层住宅在85%-88%，高层在

80%-88%。公摊面积中占最大比例的是楼梯、电梯、走廊、消防通道等。这正是因为与多层相比，高

层有一个电梯空间需要购房者共同去分所以得房率就低些。甚至有些高层，设计要求有两个消防通道，并且要有两台或者两台以上的电梯，所以需要分摊的公共面积就更多，相应得房率也就更低了。

此外，塔式楼又比板式高层的得房率低一些，因为塔式楼走廊较长，使得业主们公摊面积有所增加。所以得房率还要由建筑物类型本身特点决定。

赠送面积不计入得房率

得房率是指套内建筑面积与套建筑面积之比，其中，套内面积是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积的总和，套建筑面积是套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的总和。

一般而言，得房率越高套内使用面积会越大，但是因为目前市场上有不少楼盘都有赠送面积，通常情况下，这部分赠送面积是不计入得房率的。

专家建议购房者在置业时除了在询问得房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入得房率，了解清楚之后才能更加准确地计算出房屋的实际使用面积有多少。同时，购房者最好向置业顾问仔细询问后期是否还会增加公摊面积，预防因交房时公摊增大引发纠纷。

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