地方融资平台贷款风险的土地视角分析

银 行 平 台贷款 户 数 和 金额 的 ４ － ％和 ３ ． ％。 ５３ ８ ５０ ４ 其 中 ， 全依 靠 土 地 出让 收益 还 款 和 以地 方 政 府 完 拥 有 的 土地 作 为担 保 来 融 资 的平 台 贷 款 客 户 有 ２ ６户 ， 及 ４ ６个项 目、 １ ７ ４亿元 贷 款 ， 比 １ 涉 ６ １３ ． ２ 占
中介 机构 高 估抵 押 品价值 ， 使抵 质 押 率 表 面充 致
足 而实 际不 足 。 是 收益权 质押 不合 法 。 政部 、 三 财 国土 资 源 部 、 国人 民银 行 《 中 国有 土 地 使 用 权 出 让 收 支 管 理 办法 》 确 “ 地 出让 收 入 明 土 属 于财 政 性 资金 ” ，国土 资 源 部 、财 政
了上 述规 定 。
６５
图 １ 土地为担保 标的物 的平 台贷款 担保 方式 占比图
２１ ０ ０年 第 １ Ｏ期
金 融 实 务
２ 押 品变 现 风险 。银 行缺 乏对 抵押 土 地变 ． 抵 现 能力 的有 效评 估 以及市 场 价格 的动态 监 测 ， 若
有关 规 划修 改 ， 行抵 押 的土 地 面 临不 能 开发 变 银
现 的 问题 ， 给贷 款带 来潜 在 风 险 。如 某 行 江苏 将 省 分行 向南 京 某 历 史 文 化 开 发 建 设 有 限公 司发 放 的 ２亿 元 贷 款 ， 其第 一还 款 来 源 为项 目地块 土
地 出让 收益 ，该 地 块 原先 预 计 在 ２ １ ０ ０年 一季 度 上市 ， 至 ２ １ 但 ０ ０年 ５月 尚未 完 成 拆迁 ， 市 时间 上 遥 遥无 期 。此外 ， 备 用地 在 办理 抵 押 登记 手 续 储 时 ， 关 规划 条 件不 够 明确 ， 有 如土 地规 划 用 途 、 建 设 用 地 面 积 、 征 地 面 积及 规划 等 ， 得 储 备 地 代 使
分 别 为 ９ ２％ 、 ３９ ％ 、 １９ １５ ９ ．５ ９ ．２％ 。
算 。如某 行 江苏 省分 行 营业部 向某 土 地储 备 中心 发 放 的 １ 元贷 款 ，其 抵 押物 为价 值 ６４亿 元 的 亿 ． 某 项 目五块 土 地 ， 该地 块 已作 为一 笔 ４亿 元贷 但 款 的抵 押 物 ，因此 有 效抵 押 净 值 仅 为 ４ ０ ８ ０万元
地 产 市 场发 展及 地 方政 府 信用 直 接 相关 ， 在 系 存 统 性 风 险 。从 调 查 的情 况 来看 ， 在平 台贷 款市 场
激 烈 竞争 的大背 景 下 ， 土地 抵 押 手续 和 程序 的有 效 性 、 整性 不 足 ， 完 进一 步加 大 了信贷 风 险 。统 计 数 据显 示 ，０ ９年 全 国各地 卖 地 收入 占到 地方 财 ２０ 政 收入 ４ ％ ， ５ 土地 出让金 已经 成 为地方 政 府财 政 预算 外 收入 的最 主要来 源 。这 种 “ 以地生 财 ” 的做 法 危 害极 大 。一 旦地 卖 不 动或 不 能卖 了 ， 方 政 地 府 财税 收 入将 大 幅缩 减 ， 大 部分 平 台公 司贷 款 绝 的还 款来 源将 难 以保证 。 （ ） 关 案例 分 析 。 以某 市 为例 ， 调 查 的 三 有 被 ２ “ 台 ” 户贷 款 共 涉 及 ７ ２户 平 客 ３个 项 目 ， 中有 其
的 出让收 益对 应 （ 图 １ 。 见 ） 二 、 险 ５－ 风 － ） 析
风险 不容小 觑 。
一
、
基 本情 况
（ ） 险表现 形式 一 风
被调 查 的 ２ ６户地 方 融 资平 台贷 款 ， 涉 及 ３ 共
１ 质 押不 规 范 风 险 。一 是 抵押 品被 重 复 计 ． 抵
４ ６个项 目、２ ７２ ９ １３ ． ０亿元 贷 款 ，分别 占全 省大 型
项 目占比
８ 。５ ‘、 ２４ ６８
部、 中国人 民银行 《 土地 储 备 管 理 办法 》
方一 式
＼ ６ ２％
规定 “ 各类 财政 性 资金 依 法不 得用 于土
篡
… 。
慧
其他
地 储 备 贷 款担 保 ” ，因而 收储 地 块 的土
地 收 益权 不能 作 为贷款 担保 。但 某行 向 南 京某 开 发 建 设 指 挥 部 发 放 的 ３亿 元 贷 款 以 土地 收 益权 作 为 质 押 ， 明显 违 反
（４ ０ ６ ０ ０×７ ％一 ０ ０ ） ０ ４ ０ ０ 。二 是抵 押 品被人 为 高估 。 如 部 分银 行 因业 务发 展 指标 考 核 的 压力 ， 为放 人 大 地 方政 府 的信 用 和 偿 债能 力 ， 容 地 方 政府 和 纵
Байду номын сангаас
从 检查 的情 况来 看 ， 以土 地 为 担保 标 的物 的 贷 款 主要 以四种 方 式来 进 行 融资 ： 一是 以土 地 使 用 权 作 抵 押 ； 是 以 土 地 收 益 权 作 质 押 ； 是 捆 二 三 绑开发 ， 即相 关 部 门 明确 以特 定 地块 的 出让 收 益
近 日，笔 者 结合 工作 对 全 省大 型银 行 的 ２ ６ ３ 家地 方 融 资平 台贷 款 进行 了调 查 ， 现 平 台贷 款 发
本质 上 与 土地 有着 千丝 万缕 的联 系 ， 中蕴 含 的 其
作 为某 项 目的还 款来 源 ； 四是 相 关 部 门承 诺 以土 地转 让 收 益作 为 还 款来 源 ， 不 明确 与 哪些 地 块 但
金 融 实 务
会融 秘 ０年 １ ２０第０ １ 期
地方融资平台贷款风险 的土地视角分析
俞 瑶
摘要 ：地方融资平 台是 目前国家大力发展的项 目 之一，其中存在 的贷款风险不容小 觑。 笔者结合工作对江苏省大型银行的 ２６家地方融资平 台贷款进行 了调查 ， ３ 对平台贷款
与土 地 的关 系进 行 了深入 分析 ， 并提 出 了相 关政 策建 议 。 关键 词 ： 方 融资平 台贷 款 地 风 险分 析 建 议 中 图分类 号 ：８ ２ 文献标 识码 ： 文章 编 号 ：０ ９ １４ （０ ０ １— ０ ５ ０ Ｆ３ Ａ １０— ２ ６２ １ ）０ ０６ — ３