预提土地增值税税前扣除符合税法原则-财税法规解读获奖文档

预提土地增值税税前扣除符合税法原则-财税法规解读获奖文档2013年11月24日晚间，中央电视台《每周质量报告》报道，自2005年至2012年的8年间，国内有45家房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。消息一出立刻引发各方热议，并引起地产界的激烈回应，甚至要和中央电视台对簿公堂。直到2013年11月26日，国家税务总局回应称，3.8亿欠税推算有误，这一争论才基本尘埃落定。

此次争论中引出另外一个话题，那就是房地产开发企业预提土地增值税能否在企业所得税汇算清缴时税前扣除？对于这一问题，学者、财税专业人士和企业家仁者见仁，观点莫衷一是。华税律师认为，预提土地增值税能否在税前扣除，税法并未予以完全否定，而要解决此问题，应从税法的基本原则出发，才能得出正确的结论。

首先，税法对预提土地增值税能否在税前扣除并未予以否定。对于房地产开发企业而言，符合特定条件的预提费用可以税前扣除。根据国税发〔2009〕31号第三十条规定：土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以

按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。因此，房地产开发企业的土地开发成本、出包工程成本、公共配套设施费、报批报建费和物业完善费在符合法定条件时，其预提的成本费用可以在税前扣除。另外，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

因此，土地增值税可以依法税前扣除，至于税前扣除的土地增值税是房地产开发企业当期预缴的还是预提的，税法并未做出明确规定。况且预提土地增值税并不能和预提费用划等号，预提费用不符合税前扣除原则，要等到实际发生时才能按规定扣除，除非税法做出特别规定，比如国税发〔2009〕31号第三十一条、第三十二条的规定。但是对于合理计提的必然发生的且属于本期的税金，其究竟能否在税前扣除，税法并无明确规定。比如房地产开发企业按谨慎性和配比性的原则合理计提的土地增值税，其能否在税前扣除，税法并没有采取否定的态度。根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）文件的立法精神来看，国家税务总局在一定意义上肯定了税前扣除土地增值税应和年度销售收入配比。

其次，税收法定原则要求税种法定、税收要素法定和税收程序法定，其中税收要素包括纳税人、课税客体、税基、税率等。《企业所得税法实施条例》第九条明确了以权责发生制作为税基的确定原则，即属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。根据