房地产公司合同审查业务操作指引

合同审查业务操作指引

1. 定义

1.1本指引所称之合同审查业务，系指风控人员接受业务部门送审的合同，就其送审

的合同根据法律法规规定及风控人员的专业判断，通过检查、核对、分析等方法，

就合同中存在的法律问题及其他缺陷提出意见的专业活动，不包括任何修改活

动。

1.2本指引所称之委托人，系指将合同提交风控人员进行审查的合同当事人。本指引

所称之相对人，系指待审合同中，除了委托人以外的合同其他当事人。

1.3本指引所称之交易目的，系指送审合同所在的交易中，进行交易的真正动机或想

要达到的目的。

1.4本指引所称之买方，系指通过支付价款或酬金的方式，换取产品或服务的交易方；

本指引所称之卖方，系指通过提供产品或提供服务，换取价款或酬金的交易方。

2. 合同审查中的特别事项

2.1合同审查业务一般仅对合同中存在的问题基于法律的规定及风控人员的判断提

供意见，并不进行条款的修改。除非是以纠正个别措词或笔误的方式提供审查意

见，否则对于条款的修改属于合同修改业务。

2.2风控人员在审查中应当注意，除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门

规章外，还存在大量的地方法规、自治条例、单行条例及地方政府规章。这些地

方法规及各类规章未必导致合同无效，但可能导致当事人受到行政处罚或承担不

利的诉讼结果，因此必须在所有相关法律法规、规章基础上提出审查意见。除此

之外，对于无名合同的审查，还应注意合同法分则及民法中的规定。

2.3风控人员在审查中应勤勉尽责，查清与合同效力有关的相关法律，防止因工作失

误或未能发现足以引起合同无效的法律瑕疵而导致合同或部分条款无效。同时，

风控人员应发现并提示送审部门合同中所存在的对其不利的条款，但是否接受该

等条款应由送审部门根据实际情况自行决定。

2.4 合同中的价格、质量标准、付款方式、履行方式、验收规范等本身并不属于法律

条款，总体上属于商务条款。对于商务条款，如存在不明确或明显不利于集团公

司的情形，应提醒送审部门注意其中的不利因素，并告知送审部门自行审查沟通。

2.5 审查结论必须依据法律及事实作出，而且必须结合合同目的、其他约定读懂条款

含义，除非有明确的法律依据及送审部门提供的基本事实作为依据，不得以主观

臆断得出武断的结论。

3. 合同送审稿的接收

3.1 风控人员在接收合同送审稿及辅助性的背景文件、参考文件时，应尽可能避免接

收原件，以免造成管理上的不便或造成遗失、破损、污染。

如必须接收原件，且送审部门在移交时要求风控人员签收，则相关原件在归还时

一定要由送审部门指定的工作人员签收。

3.2 如有可能，应要求送审部门提交电子文档，以便于保管和修改，并易于保持版面

的整洁。接收以电子文档方式送审的合同以及辅助性的背景文件、参考文件时，

应将来稿的文件名另存为标准的文件名，包括送审部门的字号、文件性质、递交

日期，以便日后管理。

3.3对于送审的合同文本及相关资料，风控人员负有保密的义务，不得私自外传。

4. 对于送审目的的了解

4.1在接收送审部门提交的文档及背景文件、参考文件时，应主动询问送审部门交易

所要达到的目的、主要的问题所在、送审合同的形成背景、合同提供方、交易中

对方是否强势等信息，以便于判断工作内容、工作重点。

4.2如果需要，应针对送审合同稿及背景情况，要求送审部门提供合同所需的附件、

合同中所提到的文件、工商登记情况等，以便于得出正确的合同审查意见。对于

以邮件方式送审的电子文档，可事先约定由送审部门在提交的同时，随邮件提供

审查要点、工作目标、背景情况等信息，以便开展审查工作。

4.3 如果送审部门未对送审稿提交背景说明及工作目标说明，风控人员可根据需要按

自己的判断去审查合同，也可主动向送审部门询问交易背景、工作目标等信息，

以便于完成工作。

5. 审查意见的一般处理

5.1对于送审的电子文稿，应另存为规范的文件名称并标注日期，同时将附属资料一

并列入专用的文件夹。任何审查均针对另存的文件，原文件仍旧保留以资日后核

对。

5.2对于送审的纸质文稿，应复印后保留原稿，而无论原稿为复印件还是原件，任何

审查工作均在复印件上进行，同时所有文件应装入文件夹以便于管理。如果可能，

可将纸质文稿转换成电子文档，并在保留原稿的基础上进行审查工作。

5.3对于送审合同的审查，应当尽可能保证原稿与审查意见的可识别性。

5.3.1对于电子文档，应以批注的方式提交审查意见。如以其他方式，应注意改变字体

颜色以便识别原稿，并把加入的内容放在括号内。

5.3.2对于纸质文档，应以规范的校对符号等方式提交审查意见，将意见写在纸页的空

白处，并注意防止原稿文字无法识别。如果需要，应在问题部位加注序号，并另

用纸张说明各序号下存在的问题。

5.4对于来稿中表述不清或用意不明的条款，风控人员可以通过问询并得到准确答案

后，提供审查意见。也可以直接在审查意见中写明该条款或措词无法理解、语意

不明等。

6. 对合同内在问题的审查

6.1对主体合格性的审查

对于有资格限制的交易，风控人员应当审查相对人的营业执照、资质、许可等方

面是否符合法律规定。其中：

⑴对于营业执照的审查，应注意根据其原件判断相对人的经营期限、经营范围、

是否年检等信息，以判定其身份是否符合工商法规的规定；

⑵对于资质等级的判断，应审查其相关的资质证书，以确定其是否合法、有效并

在合法的范围之内；

⑶对于特种产品或特殊行业，应审查其是否符合相关的生产许可或服务许可的相

关许可制度，以确定合同是否存在效力问题；

⑷如合同系由卖方或受托方提供专业服务，还应审查卖方或受托人提供专业服务

的人员是否具备相应的资格。

6.2对内容合法性的审查

审查合同合法性应当根据国家法律、国务院行政法规、地方法规或自治条例和单

行条例、各类规章的规定，其中审查合同是否可能无效只能依据国家法律及国务

院行政法规。这类工作主要包括：

⑴审查合同中的约定是否与法律强制性规定冲突；

⑵审查合同中所用的法律术语、技术术语是否规范；

⑶审查合同名称与合同内容、属性是否一致，特别是有名合同的名称与合同内容

是否存在冲突。

6.3对条款实用性的审查

风控人员可以根据委托人的行业性质、产品特性、相对人情况等，审查合同中是

否具备避免争议或明确权利义务的实用性条款。如果合同审查只是日常性的审查

或委托人没有此项需要，可以不进行此类审查。此类审查包括下列内容：

⑴是否根据交易特有风险界定双方各自的责任；

⑵是否根据标的特点设定避免争议的条款；

⑶是否根据违约特点设定界定责任的条款；

⑷是否根据交易相对人的情况设定实用性条款；

⑸合同中明示的或隐含约定的管辖条款对委托人是否有利。

6.4 对权益明确性的审查

在审查合同时，应注意合同中的权利义务是否明确，以避免集团公司因权利义务

不明而丧失权益或导致损失。此类审查包括可识别性、明确性。

⑴交易内容是否明确、具体、可识别；

⑵交易程序是否明确、具体且定有时限、责任方；

⑶争议处理方式是否明确具体且有时限、责任方；

⑷条款之间是否由于配合问题而存在权利义务不明确的缺陷；

⑸是否由于表述不严谨而存在权利义务不明确；

⑹权利义务及违约是否具备可识别性；

⑺附件内容是否明确、是否与合同正文冲突，如有冲突是否有解释顺序。

6.5对需求满足性的审查

实现交易目的是合同的意义所在，但如送审部门未提供相应的背景或要求，则风