信托产品发展创新展望精编

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2009集合资金信托产品：结构分析与创新特色（系列2）

时间:2010-3-12 12:03:48 文章来源:信托网

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中国人民大学信托与基金研究所《中国信托业发展报告》课题组

主任编委：邢成执笔人：陈赤余磊于贝王云飞陈建超赵永康

系列二：房地产信托业务创新亮点不断

进入2009年以来，房地产市场的回暖速度之快大大超出了市场的预期，各主要城市房地产价格和成交量纷纷创出历史新高。与往年房地产信托业务一般逆房地产市场周期发展不同的是，今年伴随着房地产行业的火爆，房地产信托产品也迅速升温，无论是数量、规模、比重还是合作房地产企业的层面，均出现自2002年信托业重新登记以来的峰值。到2009年下半年，随着一线房地产企业与信托公司战略合作关系日益加强，超越单纯项目融资目的，带有明显为开发商扩张融资的信托项目更是层出不穷。

1房地产信托业务政策动向

一、银监会严控债务性信托融资用于补充房地产项目开发资金本

2009年10月初，银监会下发了《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，规定信托公司不仅不能将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求，此规定涵盖了基础设施类和房地产类项目。而且

对于那些宣称资本金已经到位的企业，信托公司有义务去证实这一点，必要时还可以委托有资质的中介机构进一步核实认定。此举被认为是银监会在连续颁布《固定资产贷款管理办法》和《项目融资业务指引》之后规范信贷资金流向的重要举措，对业内通行的通过信托融资补充房地产开发项目资本金以撬动银行信贷做法起了一定限制作用。

二、上海银监局提示房地产信托业务风险

2009年11月，上海银监局向辖区内各信托公司下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求上海各家信托公司审慎开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险。上海银监局重点要求各信托公司合理把握业务规模扩张的速度，防止业务过快扩张；同时高度重视对房地产业务的合规管理和风险控制，对房地产信托资金的运用要加强监控，防止房地产商利用信托平台盲目融资。同时上海银监局特别强调，各公司要审慎选择交易对手，严防交易对手风险，严把合规管理关和风险控制关。

2009年下半年房地产市场波动加大，一些一二线城市房价上升过快，房地产市场前景面临不确定性影响，但少数信托公司出于短期利润考量盲目扩张房地产信托业务规模，已经有超出自身风险控制能力的趋势，上海银监局的风险提示作为监管层的窗口指导，在一定程度上起到了警示的作用。

2房地产信托业务发展概况

一、房地产信托产品数量、规模及比重均创历史新高

据不完全统计，2009年全年，全国五十余家信托公司共发行房地产信托产品214个，总规模达4,425,404万元，分别比2008年的发行数量和规模增加了％

和％。

图3-112005年—2009年房地产信托产品数量、规模及比重

2009年房地产信托产品发行数量在当年信托公司发行的信托产品总数量中占比为％，虽然比2008年的％略有降低，但发行规模占比却从2008年的％提高到了％。单支房地产信托产品的平均规模也从2008年的亿元/支提高到了亿元/支。

二、全年房地产信托产品发行数量呈整体上升趋势

今年一季度，信托公司在房地产领域的投资上表现平稳，无论是产品发行个数还是发行规模均不突出。

但从二季度开始，房地产市场的迅速回暖带动了房地产企业融资需求的大量增加。面对房地产市场的机遇，信托公司凭借着信托制度的灵活性，依靠质押、抵押等多样化的风险控制方式，主动出击，把握机遇，带来了房地产类信托产品发行数量和规模的飙升。二季度房地产信托的发行规模超过了40多亿元，规模前10的信托计划中，有8个来自于房地产领域，几乎由房地产信托一手包办。不仅如此，房地产类信托产品的收益率也是独领风骚，在第二季度收益率排名前10名的信托计划中有7个来自于房地产领域；与其他行业一般6%至7%收益相比，房地产类信托产品的预期年化收益率明显偏高，最高的达到了20%。

进入三季度之后，房地产信托产品的发行始终处于强势状态，连续三个月产品发行规模位列各投资领域之首。7月份信托公司发行了20个房地产类信托产品，发行规模亿元，规模占比为%；8月份发行产品17个，规模上升至亿元，规模占比达到了%；9月份发行产品

20个，发行规模亿元，规模占比提高至％。

2009年4季度，由于证券类信托业中信托开户限制迟迟不能解决，基础设施类信托业务又受到11月底财政部发文叫停地方财政担保影响，传统的三架马车仅剩房地产信托业务一枝独秀。11月发行房地产信托产品20个，但规模达到创纪录的亿元，占当月发行信托产品总体规模比重到％，这也是今年单类产品月度规模占比首度超过50％。12月房地产信托产品发行数量更是达到33支，规模持续高位运行，达到亿元。

图3-122009年房地产信托产品各月发行数量、规模及比重

三、整体收益有所降低，拉动房地产信托产品收益水平回落

2009年银行业信贷规模超过10万亿元，宏观经济资金面保持充裕，流动性宽松，利率处于较低水平，带动整体资金收益下降。

与2008年相比，2009年信托产品整体收益水平下降明显，拉低房地产信托产品收益水平降至％，较去年同类产品％的整体收益率有明显的下降，但仍然高于2007年平均％的收益水平。

图3-132007年—2009年信托产品总体收益率和房地产信托产品收益率对比

四、资金投入方式多元化，收益权与股权投资并驾齐驱

2009年以来信托公司对房地产企业和房地产项目的融

资方式也日益多元化。传统的贷款模式已降至50％以下，股权投资成为主流模式，收益权等权益投资方式逐渐兴起。股权、土地、在建工程等资产的收益权，成熟物业的租金收益权等权益皆可作为融资标的，甚至还有项目销售收益权、工程款收益权、应收帐款收益权等方式的变通操作。此外，财产权信托受益权基于信托平台的拆分转让融资也屡屡出现。

而且通过目前流行的上市公司股票质押融资产品也可以发现，具有房地产背景的上市公司股东或者有房地产业务的上市公司，也纷纷利用上市公司流通股或限售股通过信托融资，为旗下的房地产项目提供流动资金支持。

信托公司房地产信托业务资金投入方式的多样化一方面是因为目前国内严格的房地产金融政策，此外信托公司的贷款品种与银行相比缺乏竞争力，信托公司须在其他融资手段上显示出比较优势，且信托公司自身贷款规模还受到30％规模比例的限制等。但上述各种方式必须考虑到在办理土地或物业抵押时，土地或房产抵押登记部门对此种方式的接受程度，如果处理不慎，将会直接影响到抵押登记效力，这也对信托公司的风险控制能力提出了新的要求。

五、基金化特征的房地产信托产品逐渐增多，专业化趋势明显

从2009年开始，具有基金化特征的房地产信托产品逐渐增多，例如中信信托的“天泰不动产投资信托基金”、中融信托的“嘉诚一、二、三号房地产投资基金”和“佳庆房地产投资基金”、北京信托的“稳健一期”等信托计划，都带有组合运用投资等明显的基金化特征和结构化设计，有的还预留了一定的流动性安排。