广州商圈分析专案

荔湾商圈
商圈现状: 上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步 行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档， “经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领 略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈 的两大特色。 上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。
广州商圈分析专案
一、广州概貌
二、广州商圈
三、目标商场
四、总
结
广州概貌
广州概貌——城市简史＼地理位置＼男女占比
广州，古称番禺或南海，现中国第三大城市，中国南大门，中国国家中心城市，是国务院 定位的国际大都市。广州美食享誉世界。广州的标志是“五羊”。地处广东省南部，珠江三角 洲的北缘，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，海上丝绸之路的起点。广东省省会，华 南地区经济、金融、贸易、文化、科技和交通枢纽、教育中心。中国南方最大、历史最悠久 的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一，中国历史文化名城。中国最主要的对外开放城 市之一，作为对外贸易的窗口，外国人士众多，被称为“第三世界首都”，是全国华侨最多的 大城市。
广州主要商圈地理表现
地理 分区 板块 淘金板块 越秀区 北京路板块 中华广场板块 老城区 海珠区 江南板块 中低、中级 一般 优 三类 广百百货 不合适 档次 高级、顶级 中档、高级 中档、高级 租赁情 况 优 良 优 人流 一般 优 优 级别 一类 二类 二类 代表商场 丽柏百货 广百百货、五月花广场、北京 路 中华广场 N｜I是否 合度 合适 合适 合适
荔湾商圈整体消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成 服装、百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物 中心，如恒宝广场。
该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、 企业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱乐为主。
白云商圈
商圈现状: 白云区第一份商业网点规划——《广州市白云区商业网点 发展规划（2010-2020）》日前对外公示，8月18日之后， 该规划将正式颁布实施。 未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场 以106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新城文
GDP是2011年数据，来源于广州市统计局
广州概貌——广州各区人口与密度
人口数量 南沙区 萝岗区 黄埔区 从化市 荔湾区 花都区 人口数量 增城市 越秀区 天河区 海珠区 番禺区 白云区 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000
人口密度
1% 2% 1%1%1%0% 5% 3% 16%
正佳广场
简介：正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地，以体验式主题购物乐园为设计定位的正 佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、 会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。 开业时间：2008.6 面积：5.7万平方 商场定位：中高端购物中心 地址：广州市天河路228号 主力品牌：CK.J、 H&M、ENERGIE、
荔湾区
白云区
西关板块
白云新城板块
中低
中档、高级
一般
一般
优
一般
二类
二类
恒宝广场
万达广场 太古汇、正佳广场、 天河城
不合适
考虑中
天河城板块
高级、顶级
优
优
一类
合适
天河区 新城区
珠江新城板块 东圃板块 岗顶板块 市桥板块
高级 中低、中档 中档 中低、中级 中档、高级
一般 良 良 一般 良
一般 良 良 良 良
人口数 5178745 4764255 9943000
2010年 女 男 2000年
0
1000000
2000000
3000000
4000000
5000000
6000000
7000000
由此可见，广州男装市场的占有率还是比较高的
广州概貌——人口区域分布
全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市 为163万人，占12.83%。
越秀区 天河区
36%
荔湾区 海珠区
16%
18%
越秀区 海珠区 荔湾区 天河区 黄埔区 白云区 番禺区 花都区 萝岗区 增城市 南沙区 从化市
广州概貌——发展定位
国际性大都市 国家中心城市 旅游文化城市 华南政治、经济城市
城市定位
综合门户城市
广州概貌——广州市行政分区
从化
天河 海珠
增城
荔湾
番禺
广州市 行政分区
配套等各方面全方位系统性的提升。
白云商圈
而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、 商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够 的客流，全方位满足消费者各方面的需求，填补了广州北部商业集群的空白，带 动了广州北部的整体价值提升。 力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区 等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。
二类 三类 二类 三类 二类
高德置地
天河城 摩登百货、华忆百货 易发步行街 广百百货
考虑中 考虑中 不合适 合适 不合适
番禺区 迎宾路板块
天河商圈
商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺 加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力， 而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消 费群体。
随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心
天河商圈
天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈，片区商 业的高度聚焦； 天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流； 天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区 的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进， 成为商业发展的先驱。
常住人口：1320.25万人，中心城区772.7163万人，占60.84%，新城区334.3491万人， 占26.33%，县级市163.0146万人，占12.83%。白云区全市第一。 人口民族：2010年，广州有少数民族人口约63 万人，全市有3所民族小学(回民小学、满 族小学、畲族村小学)、1个少数民族聚居村(增城市正果镇畲族村。 外籍人士：广州是中国最主要的对外开放城市之一，作为对外贸易的窗口，外国人士众多； 目前主要聚居在越秀区小北路、矿泉街道以及白云区三元里街道一带，并有向周围地区扩散 趋势。
目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区上野外，专业批发市
场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。
江南西商圈
商圈现状: 江南西两盘现有商铺230家左右，商业建筑面积 约13.6万㎡，不仅集中了各种潮流时尚店铺， 还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南 新地等多个商业巨头：同时还是美食天地，有多 家中西餐馆、酒家、酒吧、此外还有较多银行机
主要组成：天河商圈+岗顶商圈+珠江新城商圈++东圃商圈（天河新一城、天河城、正佳、天娱、太古汇、高德置地、东圃天 河城）
江南商圈
主要组成：（江南新地、广百新一城）
荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场）
番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（易发商业街、奥园广场）
白云商圈
主要组成：（万达广场、百信广场）
越秀
南沙
白云
Байду номын сангаас
黄埔 萝岗
花都
广州下辖10个行政区和2个市：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、白云区、花都区、 萝岗区和黄埔区、南沙区、番禺区、增城市、从化市。
广州商圈
广州主要商圈情况
越秀商圈
主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金板块（北京路、北京路广百、北京路天河城、中华广场、丽柏广场）
天河商圈
目标商场
太古汇
简介：太古汇 — 太古地产位于广州的大型综合发展项目，商场云集国内外180多家知名品牌，由全球一线 品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有70个品牌是 首次登陆广州。 开业时间：2011.9 面积：13 万平方
商场定位：高端购物中心
交通：地铁石牌桥站 地址：天河区天河路口与天河东路交界处 主力品牌：Armani、Bally、Bulgari、CHANEL、Dior、Fendi、LouisVuitton、MiuMiu、Omega、PRADA 和SalvatoreFerragamo
全市常住人口中，男性人口为663万人，占52.26%；女性人口为606万人，占47.74%。总 人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.70上 升为109.46，男女性人口差异越来越大。
性别 男 女 合计 2000年 2000年占比 52.08% 47.92% 100.00% 2010年 人口数 2010年占比 6637247 52.26% 6063553 47.74% 12700800 100.00% 增长率 0.17% -0.17%
区名称 越秀区 海珠区 荔湾区 天河区 黄埔区 白云区 番禺区 花都区 萝岗区 增城市 南沙区 从化市 人口数量 115万 155万 89万 143万 46万 222万 176万 94万 37万 103万 25万 59万 人口密度 34239 17242 15198 14870 5035 2793 2245 974 950 641 493 301 人口密度排名 GDP(亿） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1864 872 692 2138 614 1058 1235 755 1602 673 571 223 GDP排名 人均GDP（万） 人均GDP排名 2 6 8 1 10 5 4 7 3 9 11 12 1.6 0.54 0.76 1.5 1.3 0.47 0.7 0.8 0.43 0.65 2.2 0.37 2 9 6 3 4 10 7 5 11 8 1 12
商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为 中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、 维多利、万菱汇、太古汇广场等大体综合性 购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商 圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。
时尚天河
天娱广场 太古汇 天河城 正佳广场 万菱汇 东圃购物 中心 花城汇 高德置地 国际金融 中心 珠江太阳城
化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略
的重头戏及建设核心。 白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟 的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的， 它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿 及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实 现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活
构，还有多家美容美发品牌等配套服务设施。
江南西商圈
目前商圈以商铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动，目前江南西商圈紧 广百新一城为该区域高端项目带动。 高端消费品欠奉，走中低档路线。 消费力构成方面，以周边居民为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块 购买力以中端为主，消费能力不高。 人群以青少年、妇女为活跃消费群。
越秀商圈
越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发 展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐
为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，
构成步行街空间文化特性。 改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小 型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。 主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公 司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。
区域 中心城区 新城区 县级市 合计
2010年人口数 7727163 3343491 1630146 12700800
占比
2010年人口数
60.84%
县级市 12.83%
26.33% 12.83% 100.00%
新城区 26.33%
中心城区60.84%
中心城区 新城区 县级市
广州概貌——常住人口各区分布与GDP
广州商业未来发展趋势
数量庞大的中端/中高端个性消费不足； 传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念； 就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破； 新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面； 大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个 性化经营，创造自身特色。