世纪瑞博XX年11月3日廊坊市固安孔雀玫瑰园项目提案

世纪瑞博XX年11月3日廊坊市固安孔 雀玫瑰园项目提案
区位分析
固安县
永清县
廊坊市
固安县概况： 总面积698.73平方公里 2008年末总人口 416670人 主导产业：农业
与大兴县紧邻，且有交通联系紧密
固安Байду номын сангаас北京南四环 -
: 京开高速路程约40公里；
固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里 固安-永清县：廊涿线约20公里； 固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里； 固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；
英伦范儿，配有主题商业街
二期均价6500元/平米
判断
世纪瑞博XX年11月3日廊坊市固安孔 雀玫瑰园项目提案
产品分析
本案——孔雀玫瑰园
高层板楼产品，面积80平米两房、 120平米三房为主力。
价格入市策略，低开高走 预计在5500元/平米。
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入户花厅 两房变三房？
Part 1 大势堪舆 Part 2 形象定位
Part 3 广告绽放
Part 3 活动媒体
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Part 1
1 区位分析 2 客群分析 3 竞品解构 4 产品分析
大势堪舆
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固安“降价门”！
9月开盘，“以两万元抵十万元 ” 变相降价1000元，引发市场强烈反应
世纪瑞博XX年11月3日 廊坊市固安孔雀玫瑰园
项目提案
2020/11/1
世纪瑞博XX年11月3日廊坊市固安孔 雀玫瑰园项目提案
固安孔雀玫瑰园
世纪瑞博XX年11月3日廊坊市固安孔 雀玫瑰园项目提案
固安孔雀玫瑰园 2011.11.3
世纪瑞博XX年11月3日廊坊市固安孔 雀玫瑰园项目提案
玫瑰之名
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公交线路：北京至固安 ［943公交］； 廊坊至固安［长途汽车站固 安汽车站］
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客群分析
年龄：25-45岁
来源：大兴、丰台、固安、海淀、北京其 他……
职业：私营企业主、公司白领、中层、公 务员等
购买动机：40%自住 40%投资 20%其他
注：由于项目地处大北京区域，客群不同于传统二三线城市，购买动机比 较复杂，在客群定位时不做单纯意义上局限
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2011见证固安神话 空港新区诞生
2011北京楼市焦点在城南。2900亿投资升级京南，“环首都经济圈” 热动卫星城，交通网全面通达，固安作为北京的南大门，率先发力。 第二机场落户大兴，辐射力带动固安成为空港新区。 “环首都经济圈”、第二机场、2900亿发展京南，三大政策利好挖 掘固安潜力，生活价值几何递增，楼市价值洼地急剧升温。
世纪瑞博XX年11月3日廊坊市固安孔 雀玫瑰园项目提案
北侧为创新道 东侧为永定路，106国道 西侧为城市主干道育才北路 南侧为城市主干道新昌街 生活配套缺乏
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项目周边40公里范围内拥有九条高速公路：
1、京哈高速-G1； 2、京沪高速-G2(原京津塘)； 3、京港澳高速-G4(原京石 高速)大广高速-G45； 4、京津第二高速； 5、京开高速； 6、保津高速； 7、廊涿高速； 8、六环路高速；轨道交通： 地铁四号线, 京九铁路；
均价：一期7500元/平米 判断 单价上本案低于K2红树湾，有一定的价格优势。
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三室两厅两卫
二室二厅一卫
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雀玫瑰园项目提案
方正英郡二期
在售为二期产品，12-23层高层，房源户型为63平米一居， 70-90平米二居，94、99、140平米三居，121平米跃层。参 要点 加搜房团独享最高5万房款优惠。
孔雀大卫城户型分析
90平米两居 •南北通透，全明户型，户型方正，居住 舒适度高； •赠送露台和飘窗，有一定的附加值；
120平米三居
•南北通透，南向客厅和主卧，但进深较大；
•赠送飘窗及半个阳台；
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永定河孔雀城 重点 推广主题
要点
在售85-200平米都有 均价6000元左右 经常推出特价房，最低能40多 万购买80平米左右两居室，折 合5000元左右单价。
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竞品分析
孔雀城 本 孔雀 案 大卫城
国泉城 中宏新界
橘州
水木清华
K2红树林 中央公馆
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孔雀大卫城 重点
推广语：
大宅之美坐轻轨，我在北京有个家
坚持做好产品品质，以真实力说话， 避免直面的价格战，成为后期市场的 关键。
超大附送景观露台
飘窗
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雀玫瑰园项目提案
入户花厅 两房变三房？
超大附送景观露台
转角飘窗
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小结：固安市场整体价格敏感阶段，尤其在年底 降价压迫下各个项目都采取变相降价的促销手段， 本案如果在年底开盘，必将卷入降价风波，应谨 慎。在价格策略上，可以适当稍低于市场均价水 平入市，低开高走，以观形势变化。
要点 南加州风格，四期均价6300—6500元/平，项目不定 期推出特价房。房源户型为一居66平米，二居84-90平 米，三居88、110-126平米。预计2013年8月入住，毛坯房。
与我项目产品80多平米雷同，是主要竞争对手卖点主打轻轨 判断 交通。
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此次推出孔雀公馆
判断
1、主打别墅社区里的公寓 低密稀缺
2、成熟社区，配套齐全
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K2红树湾
主题推广：花园里的度假人生
要点
预计2011年11月中旬开盘，均价待定，主推户型为48平米一 居，90-110平米两居，150-160平米三居，目前正在排号，现 在入会送2万元意大利旅游基金。主推户型为50平一居到120 平三居。