石阡黔龙御园市场营销报告

数据来源：石阡网签2013-2015年预售面积和预售套数
石阡预售套数在2013年-2014年都在600多套，到2015年达到1126套，预售面积和销量增长60%左右，增长速度 比较快。
a、石阡剩余房源分析
项目名称：
五方国际商贸城 泉城别苑
发证日期
2015-2016 2015年8月6日
批准预售面积
33217.16 88609.95
在已经销售的数据当中，120-144面积段销量占比最高，达到54%；在剩余房源中，120-144面积段占比37.8%。即 说明在石阡销售较好的是在120平米以上面积段，并且在未售当中120平方以上面积段存量相对较少，竞争也相对较 小。
从上表可以看出，在120-144平方米面积段，主要竞争来自龙川丽景、御东菁华商住楼和领秀城。
18-29层
b、产品分析-龙川丽景
预售部位 2#住宅
建筑面积 110.11
103.01
126.23 115.02
面积段 110-120
套内面积
88.61
户型
三室二厅
未售套数 未售面积 54 5945.94
100-110
120-130 110-120 110-120 100-110 130-144 130-144
批准预售套数
844 869
剩余套数
757 617
剩余住宅
0 241
龙川丽景(一期）
福天●领秀城 国际名豪花园 人民广场 鸿源集贸市场综合楼 御东菁华商住楼 和美商贸
2016年3月11日
2013-2015年 2011-2015 2012-2016 2015年6月16日 2012年8月13日 2013-2014
预售套数
2015年 2015/1/1 2015/2/1 2015/3/1 2015/4/1 2015/5/1 2015/6/1 2015/7/1 2015/8/1 2015/9/1 2015/10/1 2015/11/1 2015/12/1 总计
71 126 101 68 48 23 56 37 39 37 55 27 688
2、石阡县经济分析
(1)石阡县基本概况
备注：现有7个镇。
(2) 石阡行政区域概况
2012年，石阡县辖7个镇、2个乡、9个民族乡。
乡 镇
民族 乡
河坝场乡、国荣乡
汤山镇、龙塘镇、本庄镇、白沙镇、花桥镇、五德镇、中坝镇
场乡聚凤仡佬族侗族乡、龙井侗族仡佬族乡、大沙坝仡佬族侗族乡、枫香侗族
仡佬族乡、青阳苗族仡佬族侗族乡、石固仡佬族侗族乡、坪地场仡佬族侗族乡、
1097
以上剩余房源中，住宅剩余最多前三名分别是龙川丽景、领秀城和泉城别苑，总共达到882套。其次是菁华 商住楼，剩余住宅91套。石阡目前已拿预售的剩余住宅约1200套，约14万方。 在未来一段时间内，商业竞争最为激烈，其次才是住宅。
（3）石阡在售楼盘户型分析
求和项:值 行标签 100-110 110-120 120-130 130-144 90-100 90平方以下 144平方以上
1、铜仁地区各县经济以及人口概况
县城 玉屏县 德江县 松桃县 县内生产总 值（亿） 55.4381 73.2974 88.6 第一产业 （亿） 5.8710 20.9842 22.2 第二产业 （亿） 31.2093 14.9051 29.6 第三产业 （亿） 18.3578 37.4081 36.8 户籍人口总 数（万人） 15.4399 54.0792 75 年末常住人 口（万人） 11.99 37.0545 48.93 人均GDP （元） 46353 20720 18107
50251.56
156147.19 154258.75 39106.2 55189.87 46470.30 10973.36
515
1421 824 417 425 303 147
515
509 272 165 135 93 64
352
289 10 31 83 91 0
532564.17
5037
3127
预售面积（平 方米） 327来自百度文库.95 2986.76 10306.48 6994.78 795.64 16357.6 18416.19 12424.34 11612.74 15194.78 21116.35 11444.27 130921.88
预售套数 29 25 79 57 7 132 144 118 104 135 194 102 1126
B、泉城别苑 a、主要经济技术指标-泉城别苑
主要经济技术指标
1 2 总用地面积： 总建筑面积： 住宅： 商业： 3 不计容建筑面积： 总层数： 21-30层 1000个 38.00% 20万方 1800多套
4
5 6 7
容积率：
车库： 绿地率： 建筑限高：
b、销量分析- 泉城别苑
预售面积 (平方米) 1716.18 1873.25 1799.15 1267.86 1091.74 398.15 907.64 141.18 399.98 预售面积 (平方米) 128.86 271.12 385.16 140 1709.04 2134.51 1555.82 2918.05 4230.48 预售面积 (平方米) 1946.76 867.17 862.93
石阡县龙川丽景规划占地面积：25545.63平方米，设计建筑面 积:123588.84平方米,共8栋,其中住宅4栋720套,商业4栋。其中 一期建筑面积:50987.21平方米;二期建筑面积:51603平方米;不 计容面积:20390.08平方米
总层数：
4 5 6 7 容积率： 建筑密度： 绿地率： 建筑限高：
44.49 67.6922
66.84 23.92 41.5949
28.46 49.95
45.03 17.29 30.47
20698 17667
16124 16017 15658
资料来源：同仁地区2014年国民经济和社会发展统计公报 备注：其中江口县数据来源为2013年国民经济和社会发展统计公报
在区县当中，先经济总量最大的是思南县和松桃县，排名靠后的依次是德江县和沿河县。 江口和石阡的经济总量排名均靠后。
82.9
101.58 92.56 89.44 83.66 108.38 108.06
三室二厅
三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 其它 其它
54
54 54 34 34 34 34
5562.54
6816.42 6211.08 3776.72 3532.6 4576.4 4563.14
1#住宅
111.08
户籍出生 户籍人口 人口 出生率 3763 8.89‰ 上年下降 0.35‰ 常住人口 出生 3363 常住人口 出生率 9.39‰ 比上年同 期下降 0.15‰
资料来源：石阡县2014年国民经济和社会发展统计公报
石阡城镇人口在4万左右，按照一家3.5口计算，即县城人口户数在1万左右，说明对住房需求还是蛮高的。. 同时全县户籍平均人口是在3.3人，即石阡人对住房的需求可能对100平方米左右的房子比较喜欢。 在人口出生率和自然增长率双双下降，这对住房也会产生一定负面影响。
印江县 思南县
沿河县 江口县 石阡县
58.9078 88.2007
72.5962 27.6935 47.6701
18.8154 23.0338
19.8286 7.6121 14.9692
12.8082 21.1556
13.5291 8.1892 7.2066
27.2842 44.0113
39.2385 11.8922 25.4943
甘溪仡佬族侗族乡、坪山仡佬族侗族乡
资料来源：百度百科
(3)石阡人口基本概况
A、石阡人口基本概况
全县户籍 全县户籍 人口（万） 总户数 平均户数 人口 农业人口 （万） 城镇人口 （万） 常住人口 （万）
41.5949
12.4369
3.3人
37.6596
3.9353
30.47
B、石阡人口出生率和自然增长率
103.9 134.6 134.21
龙川丽景面积段主要集中在100-120平方米，属于实用型三居，总价首付均较低，十分符合刚需家庭。 虽与本项目第一组团洋房竞争不大，但龙川丽景开盘较早，本项目电梯房推出时间较晚，且面积段较 大，在刚需客户群里存在竞争劣势。
c、竞争分析-龙川丽景
销售团队：2人 推广：推广较少 价格：3180元起 竞争优势 1、地理位置在县城北城，地理位置较好。 2、靠近江边，属于江景房，环境不错。 3、预售证已经拿到，主体工程基本结束。 4、面积较小，单价较低，总价较少。 存在问题 1、销售团队整体能力不强，案场仅2人，专业度不 高。 2、推广较少，知名度较低。
列标签 未售套数（住宅） 267 245 107 315 57 55 67 已售套数 645 402 688 802 54 42 131 总计 912 647 795 1117 111 97 198
总计
1113
2764
3877
数据来源：石迁县网签数据网销量在售楼盘网签数据 （2011年-2016年2月）
预售套数
2014年
79 80 114 51 54 31 32 34 16 51 75 21 638
2014 2014/2 2014/3 2014/4 2014/5 2014/6 2014/7 2014/8 2014/9 2014/10 2014/11 2014/12 总计
预售面积（平 方米） 8500.62 14641.21 11618.15 7494.22 5453.59 2681.89 6454.4 4090.75 4274.85 4256.12 6130.62 2996.5 78592.92
行标签
2013/1 2013/2 2013/3 2013/4 2013/5 2013/6 2013/7 2013/8 2013/9 2013/10 2013/11 2013/12 总计
预售面积（平 方米） 9576.53 9446.85 13869.52 5616.48 6235.31 3775.29 4103.12 4125.26 2057.59 6165.91 8584.54 2344.23 75900.63
根据以上图表分析，在100-120平方米面积段的竞争主要来自龙川丽景、泉城别苑和领秀城。
（4）、石阡在售楼盘竞争分析 A、龙川丽景
a、主要经济指标-龙川丽景 主要经济技术指标
1
2
总用地面积：
总建筑面积： 住宅： 商业：
25525.63㎡
123588.84 ㎡ 720套 4栋
3
不计容建筑面积： 2039.08㎡
石阡黔龙御园市场营销报告
翊马地产 市场部、策划部 2016年3月20日
一
目 录
五 六
铜仁地区与石阡县经济分析
二 三
铜仁地区房价与石阡房地产市场分析
石阡消费者行为习惯分析
四
本项目概况及SWOT分析
本项目市场整体定位及定价建议
本项目销售策略
七 本项目推广建议 八
本项目需要怎样的一个团队？
一、铜仁地区与石阡县经济分析
从图表中可以看出，石阡县第一产业和第二产业比较落后，总共占比也才46%，而第三产业占比超过了50%。 这和石阡的旅游业比较发达有关，石阡号称“温泉之城，长寿石阡”，但石阡也是国家新阶段扶贫开发重点县。
二、铜仁地区房价与石阡房地产市场分析
1、铜仁地区房价分析
数据来源：铜仁各区县网签网
分析：整个铜仁地区，最高项目均价是在德江县，达到3750元/平方米。石阡房价整体排名在铜仁区县中排名第二，但是 石阡人均GDP在铜仁地区最低，所以石阡房价虚高，存在泡沫。
在人均GDP当中，玉屏县人均GDP最高，超过铜仁人均国内生产总值20826元，达到46353元。 其余县城人均国内生产总值与铜仁整体差别不大，其中石阡县城人均GDP最低，仅有15658元。
每个县常住人口占比差别 不明显。各县不常住人口 在35%左右，这部分人群 常年在外务工，购买能力 较强。
注：常住人口占比=年末常住人口总量/户籍人口总量
(4)石阡经济基本概况
生产总值 （万元）
476701
比上年 增长率
第一产业 （万元）
增长率
第二产业 （万元）
比上年增 长率
第三产业 （万元）
比上年增 长率
人均GDP
比上年增 长率
15.0%
149692
6.1%
72066
15.4%
254943
20.5%
15658
14.8%
资料来源：石阡县2014年国民经济和社会发展统计公报
2、石阡房地产市场分析
（1）石阡楼盘地理位置分布概况
各个楼盘分布情况： 由于地形以及建设原因，石阡楼盘大都是由北向南分布，并 且基本都是靠佛顶山北路的右侧，分布集中的楼盘主要集中 在石阡县城的南面。 其中剩余住宅房源中，龙川丽景和御东菁华商住楼分布在北 面，泉城别苑和领秀城城分布在南侧。
（2）石阡2013-2015年销量与剩余房源分析 a、石阡2013-2015年销量分析