商业框架设计

杭州下沙 B2 B1
地铁连接
1.2 外部交通动线
地铁/地下过街通道
a、 b、 c、 应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道； 可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面； 地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通；
75m
35m
65m
40m
70m
80m
60m
62m
杭州下沙
主次入口设置
1.2 外部交通动线
车库出入口
a、 依据主要车流来源设置地下车库出入口；以便利车流进出为原则。车流与人流动线设计尽量避免交 叉；如平行设计，应设置路沿石进行区隔； b、 有条件的，宜将车库出入口设置在主街，并在车库出入口之前设置出租车停靠带；车库出入口不做 单独的雨棚，避免对商业立面的遮挡；
c、
总图布局尽量避免出现商场进深在70~90m的情况；
55m
75m
成都五块石
单动线 & 内外动线
1.1 总体布局
与塔楼之间的关系原则
原则一 原则二 原则三 原则四 购物中心顶部尽量不设置塔楼； 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)
重庆后工
塔楼位于次干道
1.1 总体布局
与塔楼之间的关系原则
原则一 原则二 原则三 原则四 购物中心顶部尽量不设置塔楼； 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)
杭州下沙
商业及后街均无塔楼
1.1 总体布局
与塔楼之间的关系原则
原则一 原则二 原则三 原则四 购物中心顶部尽量不设置塔楼； 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)
成都五块石
Baidu Nhomakorabea
塔楼为商业性质
1.1 总体布局
建筑退界
a、 b、 商场外轮廓应尽量靠近道路，原则上，紧贴建筑控制线设置； 商场主入口留出室外广场的进深，主入口外轮廓至人行道边线的距离，控制在20~25m；
1.2 外部交通动线
商业环路
a、 b、 建筑应沿主要城市道路布局； 商场和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商场形成室外商 业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5.5m停车+9m车道+5.5m停车+3m人行道），利用外部 道路和内街形成商场商业环路；
2.1 柱网
柱网
a、 垂直于内街方向的柱网宽度：柱宽+4个停车位 X 2.4m（停车位宽度）；城市对停车位宽度有不同于 国标的情况，以能通过报建的要求为准； b、 c、 平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式，同时满足商业业态最低柱网要求； 商场上方有塔楼的（办公、公寓、住宅），要求塔楼外墙窗顶高度不小于2400mm；
2.2 层高
地上A标准
a、 b、 1F结构层高：5.6~6.0m，净高：4.0~4.4m (商业) 2F-5F结构层高：5.1m，净高：3.5m （商业）
地上B标准
a、 b、 1F结构层高：5.1~5.3m，净高：3.5~3.7m (商业) 2F-5F结构层高：4.6m，净高：3.0m （商业）
地下
c、
总图布局尽量避免出现商场进深在70~90m的情况；
66m
60m 北京常营
单动线
1.1 总体布局
商场进深与动线选择
a、 b、 尽量选择单动线，商场厚度控制在55~70m（20米商铺+15米内街+20米商铺） 进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90~100m（20m商铺+15m内街+25~30m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做5~8层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开；
a、 b、 商业建筑外边界线上，需设置出租车停靠站，车位数不小于5个； 出租车停靠站，需设置在主出入口侧面，以不影响商场人流进出为原则； 设置雨棚覆盖3个停车位；
公交站点
a、 在规划阶段，尽可能影响城市规划部门，将公交站点设置在商场周围；
1.2 外部交通动线
地铁/地下过街通道
a、 b、 c、 应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道； 可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面； 地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通；
6.0m
成都五块石
主街地库入口
1.2 外部交通动线
车库坡道
a、 b、 尽量选用直线型坡道； 场地条件不允许的情况下，选用环形坡道时，内圈转弯半径不小于7米；外转弯半径不小于：10.6m （单车道）；14.2m（双车道）
室外停车
a、 b、 原则：尽可能多设； 位置：利用商场与住宅区之间的外街；
出租车停靠站
240m 成都五块石
1.1 总体布局
商场进深与动线选择
a、 b、 尽量选择单动线，商场厚度控制在55~70m（20米商铺+15米内街+20米商铺） 进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90~100m（20m商铺+15m内街+25~30m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做5~8层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开；
2.8 客梯&观光梯
位置
a、 两组客梯（含普通客梯与观光电梯）水平距离≤60m(目的性消费的区域除外）。垂直电梯可考虑在 中庭的一侧；观光电梯可采用全玻璃式，观光电梯须带夜间灯饰效果； b、 停车场内任意停车点位到最近的客梯（含客梯与观光电梯）的距离≤50m；
参数及要求
a、
b、 c、
提升速度为：s=1.5-2.0m/s；
北京常营
塔楼位于后街
1.1 总体布局
与塔楼之间的关系原则
原则一 原则二 原则三 原则四 购物中心顶部尽量不设置塔楼； 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)
a、 b、 地下根据业态、车库、地铁连接高度确定； 超市要求：结构层高: 5.4m，净高：3.7m（超市灯带下）
特殊业态要求
a、 冰场、儿童职场、电影院等特殊业态净高，在经济的情况下满足租户要求；
2.3 业态及占比
主力业态设置
a、 b、 龙湖天街：可含主力百货、电影院、超市、冰场、儿童职场； 星悦荟：可含电影院、超市。
过街天桥
1.3 竖向
竖向
a、 商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决；如标高差异大， 实际操作中，可采用多首层方式。 b、 c、 商场内部需满足无障碍要求，不得出现台阶； 建筑形态有B1、B2等地下商业楼层设计的，应在街角、轨道交通衔接点、主入口附近设计下沉式广
场；
地铁连接
1.2 外部交通动线
地铁/地下过街通道
d、 地铁出口与商场有一定距离的情况，宜设置地下连通道（通道两边设铺如无法设铺，须设广告灯 箱）； e、 f、 城市中远期地铁规划在商场附近设站的情况，在商场设计时必须考虑连通地铁的可能性； 地铁与商业衔接口，顶部尽量设玻璃钢构自然采光，以增强空间舒适度与商业氛围。
商业（整层） 商业（整层） 停车（局部）
B2
停车（整层） 商业（整层） 停车（局部）
B3
停车 停车 停车 -
B4
B1露出 地铁 地铁
商业（整层） 停车（局部）
商业（整层） 停车（局部）
商业（整层） 停车（局部）
停车
2.5 得房率
专卖区得房率 ★
a、 专卖区得房率：＞60%
2.6 内街尺度
内街尺度
c、
总图布局尽量避免出现商场进深在70~90m的情况；
74m
89m
杭州下沙
内外动线
1.1 总体布局
商场进深与动线选择
a、 b、 尽量选择单动线，商场厚度控制在55~70m（20米商铺+15米内街+20米商铺） 进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90~100m（20m商铺+15m内街+25~30m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做5~8层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开；
客梯&观光电梯 门套需设置三维立体光幕，带防夹功能；具备五方通话功能； 客梯和观光电梯内装须选择中高端产品，宜用不锈钢拉丝面/钢化玻璃面（观光电梯）；客梯和观光
电梯需有无障碍扶手设计。变频式；
d、 e、 客梯、观光电梯容量选择：1.0-1.35T/台。 客梯或观光电梯并排≥2台，需有群控功能；
f、
观光电梯外周边或底部宜有灯具装饰；观光电梯井道需有美化装饰或处理-以避免观光电梯周边视觉
北京常营
下沉庭院
2.1 柱网
柱网
a、 垂直于内街方向的柱网宽度：柱宽+4个停车位 X 2.4m（停车位宽度）；城市对停车位宽度有不同于 国标的情况，以能通过报建的要求为准； b、 c、 平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式，同时满足商业业态最低柱网要求； 商场上方有塔楼的（办公、公寓、住宅），要求塔楼外墙窗顶高度不小于2400mm；
170m
重庆后工
地铁连接
1.2 外部交通动线
轻轨
a、 设置天桥直接连通轻轨出站口与商场二层或三层；
过街天桥
a、 商场跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通（视
城市管理规定）；
b、 过街天桥的宽度不小于12m（除通道外，两侧或单侧设商铺）；
80m 16m
北京常营
北京常营
地铁连接
1.2 外部交通动线
地铁/地下过街通道
a、 b、 c、 应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道； 可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面； 地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通；
北京常营
杭州下沙
高楼层商业
2.4 楼层设置原则
楼层设置原则
a、 地上：商场地上部分不超过5层，局部可突破，但须≤8F；其中＞5F的单层商业面积，占商业建筑总 投影面积须≤15%； b、 地下：商业部分只设B1层，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不 做B3、B4（减少开挖）；
B1 重庆后工 北京常营 杭州下沙 成都五块石
北京常营
商业环路
3.0
5.3
9.0
5.3
3.0
成都五块石
后街尺度
1.2 外部交通动线
商场人行入口
a、 商场主入口布置在街角位置，须做到主入口视觉上能够洞穿中庭；主入口宽度控制在6~8m，挑空 2~3层； b、 c、 d、 沿商场外墙合理位置设置次入口（宽度4~6m），两入口间距不超过100m； 在北方主出入口须设置斗门： 次出入口须设置自动感应门；
商业框架设计原则（总图、建筑角度）
Eric 2011.12
1.1 总体布局
建筑沿街长度与中间车道设置
a、 b、 商场沿街长度250m以内不设中间车道； 沿街长度超过300m设置中间车道将商场首层断开（二层以上及地下全部连通），车道两边商场建筑 外墙间距控制在23米左右（7米车道+两边各3米停车下客+两边各3~5米人行道）。
业态占比 ★
a、 b、 主力店建面（含公摊）占比：＜40% 餐饮娱乐建面（含公摊）占比：＜25%
2.4 楼层设置原则
楼层设置原则
a、 地上：商场地上部分不超过5层，局部可突破，但须≤8F；其中＞5F的单层商业面积，占商业建筑总 投影面积须≤15%； b、 地下：商业部分只设B1层，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不 做B3、B4（减少开挖）；
a、 b、 采用4m(走廊通道)+6m(中空)+4m(走廊通道)要求， 内街轴线宽度=1/2柱宽+0.3m装修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m装修厚度+1/2柱宽；
内街尺度（轴线）
2.7 中庭尺度
中庭尺度
a、 b、 在保证得房率不小于60%的情况下，局部中庭尺寸可适当放大，为今后商场推广、活动预留空间； 但中庭的中空部分尺度最大控制在12~14米宽*21~24米长。