第一产业功能定位及业态研究.

第一产业综合体功能定位及业态研究
Centaline Consultants
家畜 还是养殖圈里 的家畜
但农业 已经不仅仅是在农村 的农业了
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目录
003
项目概况
基础指标 发展目标
013
项目落位
寻找突破点 梳理产业线 需求定物业 形成循环体
006
环境解析
区域发展 市场分析 产业特征 核心问题
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梳理产业线
以驱动引擎为切入点
梳理项目可发展与延伸的产业线
并得出相应的企业端
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金融与农业两条产业线
两大产业线：以期货交易中心为纽带连接第一产业及第三产业， 形成金融类与农业类两大产业线
由“驱动核”延伸出产业线：
国际体育演艺中心
> 项目位于萝岗区wenku.baidu.com府板块与科学城板块交汇
处，紧邻区政府与国际体育演艺中心，西侧为 地铁6号线地铁口，属于萝岗区的核心位置 > 本项目原为M类工业用地，由于涉及到产权分 割，补地价转为商业用地，且以市场价拿地， 在地价上不具优势 项目地块 科学城方向
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金融产业线：大宗交易、资金流动、资产管理与操作需求而带来的金融类企业 的集聚（以上海交易所为例：2013年成交量6.42亿手，增长75.86％，成交 额为60.42万亿元，同比增长35.47％，各类交易都需要金融类企业的支持）
期货交易中心
农业产业线：作为农产品尤其是国内首个肉畜类的期货交易中心，其各项价格 指数与成交量直接影响农企的收益，推动规模农企在此设立总部或办事处（饲 料占畜牧业生产成本的70%以上，原材料价格的变动直接影响农企的战略制定） 以期货交易中心为核心，通过其在一产类与三产类行业的双重影响力，梳理出项目农业与金融类两大产业线
发展目标：利用集团强大的资源及行业影响力，打造以第一产业 为核心的综合性产业综合体项目
集团业务布局
2013肉猪1003万头， 产量亚洲第一，世界
第二
2013肉鸡8.65亿只，
产量全国第一
温氏集团是一家以养鸡业、养猪业为主导、兼营生物 制药和食品加工的大型畜牧企业集团，目前已在全国 23个省（市、自治区）建成160多家一体化公司
006
环境解析
区域发展 市场分析 产业特征 核心问题
041
总结
空降型产业项目的钻石模型
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区域发展
虚化的经济：外来企业带来的数字经济繁荣，而本地常住居民实 际购买力仍停滞在广州各区的第二梯队 逆势的环境：萝岗区大力扶持与培育高成长型的知识密集型产业， 与项目主导产业方向不匹配，属于空降型产业
第一产业
> 空降型产业 > 与区域发展导向不匹 配的产业
项目产业发展目标
> 不受政府扶持的产业
萝岗扶持 产业体系
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市场分析
乏力的市场：投资型市场，各类商业性质物业的去化都在激烈的 竞争与有限的本地消费中受到限制
商业：观望中的品牌效应
> 商业在商业物业中属于销售情况较好的物业之
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不支持的区域经济：
政府GDP前进太快，居民收入 没有赶上……
不支持的房地产市场：
谨小慎微，销售、脱手、放开
不支持的产业环境： 外部环境不给力，产业自身不
争气……
这块烫手山芋……
区域经济发展、房地产市场、产业基础均不支持的外部环境下，
如何将第一产业以产业综合体的形式空降到广州萝岗？？
一，优质物业月去化20套左右，但近期大量商业
集中出售，使消费者对商业后期的运营及投资预 期产生观望情绪，具有商业运营经验的品牌开发 商给予消费者更大信心（如万达金街）
公寓：商业物业市场的希望
> 整个投资环境下去化最优的一类商业物业，2014月去 化50套左右，各综合体项目纷纷推出公寓产品，竞争的 加剧导致去化在一定程度上放缓
在乏力的市场下做 一个有活力的项目
酒店：僧少粥更少
> 四星级以上酒店4家，主要依靠争夺大企业与政府的 各类会议及聚餐为核心收入，平均入住率都不足40%
写字楼：拼资源拼关系
> 由于本地成长的企业规模小，价格承受
能力低，之前销售的科汇金谷、科学城总 部经济区均在动用各类资源拉拢萝岗以外 的大客户，甚至不惜降价；而在售项目， 在市场客源匮乏的情况下，纷纷选择将写 字楼产品后置
开 发 商 目 标
进军一线城市，打造一个以第一产 业为核心的综合性产业综合体项目
> 利用开发商的行业影响力，整合第一产业资 源，打造第一产业企业集聚地 > 多样化物业组合，以销售为主
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目录
003
项目概况
基础指标 发展目标
011
项目落位
寻找突破点 梳理产业线 需求定物业 形成循环体
寻找综合影响力/带动力最强的资源要素
作为项目的核心驱动引擎
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资源盘点：项目有确定的五大龙头农企及农产品期货交易中心入 驻，为项目在逆境下落位提供基础
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驱动引擎：选取具有区域影响力的农产品期货交易中心成为项目 的核心驱动引擎
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金融产业线——期货经纪企业
期货经纪企业：按照23%的进驻率，本项目期货交易中心的搭建可 以吸引36家期货经纪公司进驻，提供代理服务
在整个期货交易过程中，期货经纪公司是保证交易正常进行的关键
045
总结
空降型产业项目的钻石模型
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基本指标：项目地块为占地120亩的商业用地，总建面20万平米， 位于萝岗区府板块的核心位置
项目区位图
城市准副中心核心区域的中等规模商 业用地
项目位置
经济指标
广州市萝岗区开创大道与 开达路交汇处
萝岗区政府
占地面积120亩，容积率 2.5，总建面约20万平米
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目录
003
项目概况
基础指标 发展目标
011
项目落位
寻找突破点 梳理产业线 需求定物业 形成循环体
006
环境解析
区域发展
041
总结
空降型产业项目的钻石模型
市场分析
产业特征 核心问题
Code of this report | 10
寻找突破点
梳理内部资源体系